救市能否撼動房價向下之勢

　　余豐慧

　　廣西南寧打響松綁限購“第一槍”后，天津濱海新區、杭州蕭山、江蘇無錫等緊隨其后，5月6日又傳來寧波市有關部門口頭傳達放寬購房資格限制的消息，當地未來只查詢個人在擬購房的縣市區域是否有住房，不再查詢其在戶口所在地是否有住房。    

　　如果說這四個城市都還在遮遮掩掩、有所顧忌，那安徽銅陵卻是明目張膽地出臺了一系列救樓市舉措：5月5日，當地發布《銅陵市人民政府關于促進房地產市場持續健康發展的意見》(簡稱《意見》)，擬全面取消房地產調控措施，轉而出臺稅收、住房公積金、落戶、預售資金松綁等舉措以支持購房，用心良苦地把能想到的舉措幾乎窮盡。比如，將首次申請個人公積金貸款的首付比例由30%降為20%，使得一向比房貸要求還嚴格的公積金貸款門檻大大降低。

　　過去“買房入戶”的老套路也派上了用場。外地居民在該市購買商品住房，可憑房地產管理部門備案的《商品房買賣合同》、購房發票、契稅完稅憑證辦理戶口遷入手續。凡今年5月1日至12月31日，在銅陵市(含銅陵縣和開發區)購買家庭唯一普通商品住房(含二手住房，普通商品住房是指單套建筑面積144平方米及以下)的，由同級財政按房價1%的比例給予契稅補貼。這種措施是罕見的，公共稅收為何補貼給個別置辦住房固定資產者？這一方面反映出地方預算稅收的軟約束之巨大弊端，另一方面反映出銅陵方面救樓市的心急如焚。

　　一些地方政府陸續匆忙救樓市，恰恰從側面反映出目前樓市的危機，反映出房地產低迷和房價向下的趨勢，還折射出房地產低迷和房價下降正好動了地方政府的奶酪——土地財政、GDP政績、房地產稅收。 

　　中央對地方債務規定了明確的責任考核制，而龐大的存量地方債大約有40%是土地出讓金擔保的。一旦房價下降，必將傳遞到土地市場，土地出讓價格必將走低，最終將影響到地方債的還本付息，引發金融風險。

　　地方過度倚重房地產的泡沫式發展，一旦房價下降，樓市低迷，將直接影響地方經濟增速，從而影響到地方官員的仕途。加之，房地產低迷后，附著在房地產上的稅收收入也將較少，這是很多地方官員無論如何不愿意看到的。

　　目前，一些二三線樓市的低迷是市場機制自動自發作用的結果，與過去用行政手段打壓樓市有根本性區別。這輪房地產非政策性調控導致的蕭條，是行政手段很難阻擋的。人們有“買漲不買跌”的傳統，如果一些地方政府救市，反而給市場放出樓市蕭條的信號，讓需求更加謹慎，最終悖離救市初衷。