中國基金報  安曼

　　重倉房地產的黑石集團正在面臨前所未有的流動性危機……

　　據路透社報道，因11月份至今投資者的贖回請求激增，黑石集團不得不緊急出手：限制旗下規模高達1250億美元（約8700億人民幣）房地產投資基金BRIET（BlackstoneRealEstateIncomeTrustfund）的贖回。

　　限制之后，該基金相關投資者，一季度最多只能贖回5%的份額，每月最多只能贖回2%的份額。

　　上述消息引發了投資人的極大恐慌，上述基金已經開始出現“擠兌”，黑石的股價自11月以來也一路走低。截至目前，已經下跌近20%。

　　而就在今年10月，黑石集團第三季度資金逆勢吸金448億美元，致使其總資產管理規模（AUM）達到驚人的9509億美元（約合7萬億人民幣），是全球最大的私募股權機構（PE）。

　　8700億房地產基金：限制贖回

　　作為全球最大的私募股權機構，黑石一直遵循逆勢投資的基本原則，在過去很多年里，黑石也以此為傲．……2007年對希爾頓的收購就是其成名作之一。

　　因此在疫情期間，相較于全球不動產價格走勢疲軟，黑石集團卻大舉收購著日本、澳大利亞、印度、中國等地的資產，絲毫不受全球經濟下滑，不動產市場不景氣影響。

　　其不動產部門負責人曾斷言：即使新冠疫情以來全球各大類資產價格走勢在下滑，但房地產部分核心資產未來仍會回歸強勢上漲的趨勢。

　　2021年，黑石旗下管理的不動產資產規模一舉超越了私募股權的傳統業務，躍居黑石第一大核心資產板塊。2022年，黑石的私募股權募集資金225億美元，而不動產則募集了335億美元，遠遠超越前者。截至目前，BREIT的管理規模高達1250億美元（約8700億人民幣）。

　　沒想到，今年以來美國步入加息周期，美國房地產出現了嚴重的下滑。

　　11月底，美國公布的房價數據顯示，伴隨著美聯儲持續激進加息，美國房價繼續冷卻。20城房價在9月環比下跌1.2%，為連續第三個月下跌；同比漲幅較8月大幅放緩。

　　這是美國房價從2012年開始連漲十年之后，第一次連續第三個月環比下跌。隨之而來的是蜂擁而至的贖回潮。

　　雖然根據黑石公布的三季報顯示，今年以來BREIT在美國房地產市場動蕩環境下的回報率達到9%，跑贏不少同類產品。

　　據報道，黑石發送給客戶的信件顯示，今年10月要求贖回資金的申請達到18億美元，占公司凈資產規模的2.7%，雖然超標，但在董事會批準后獲得100%履行。

　　到了今年11月，贖回請求又超標了，黑石開始頂不住了，只批準了BREIT基金43%的贖回申請，共計13億美元。

　　由于四季度贖回規模超標，導致黑石從12月開始出手限制贖回。黑石發給客戶的信件顯示，12月，該公司只有占凈資產規模0.3%的額度可供投資者贖回資金。如果2023年第一季度還是有大量贖回請求，贖回額度仍然只有凈資產的2%。

　　為了應對基金贖回，黑石正在緊急籌劃出售拉斯維加斯賭場等地產項目，計劃出售其持有的兩家賭場的50%股份，估值在13億美元左右。

　　顯然光靠賣賭場只是杯水車薪，僅11月的贖回請求就已經超過了20億美元。如果美國持續加息，房價持續下跌，將會引發更大規模的贖回潮。

　　全球第二大房地產基金也出手了

　　據《巴倫周刊》當地時間12月4日報道，與黑石一樣，專注于房地產的投資公司喜達屋資本的房地產投資信托基金（SREIT）也在11月投資者的資金贖回請求超過月度限額后開始限制贖回。

　　與BREIT一樣，SREIT允許投資者每月贖回資產凈值的2%，每季度的贖回額度為5%。SREIT的規模達到146億美元，是僅次于BREIT的第二大非交易型房地產投資信托基金，管理著這只基金的喜達屋資本的資產總價指超過1250億美元。

　　SREIT與BREIT具有相似的資產組合和費用結構，SREIT的大部分資產也是公寓大樓和倉庫。它們是近年來REIT行業中表現最強勁的兩個板塊。

　　與BREIT類似，SREIT在過去一年中增長迅速。SREIT截至10月的年初至今回報率為10.2%，BREIT的回報率約為9%。

　　分析師下調黑石目標價

　　蒙特利爾銀行分析師James Fotheringham將黑石集團（BX）的目標價從109美元下調至90美元，并維持與大市一致評級。

　　Fotheringham在研究報告中告訴投資者，為了應對不斷上升的贖回要求，黑石對旗下房地產投資信托基金BRIET開始執行先前披露的贖回限制，這對于該集團的中期增長而言可能是一個重大的逆風。Fotheringham還對黑石2022年的每股收益預期下調0.06美元至5.04美元，將2023財年的每股收益預期下調0.39美元至5.50美元。

　　據悉，此次贖回限制引發了投資者對BRIET的擔憂，BRIET的投資者越來越擔心，黑石在調整該投資工具的估值方面行動遲緩。在利率上升的背景下，BRIET受到了沖擊。不斷上升的利率會給房地產價值帶來壓力，因為這會增加融資成本。

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責任編輯：梁斌 SF055