[摘要] 一套37.6萬元/平方米的天價房，讓深圳中洲地產再度陷入輿論漩渦。37萬元/平方米天價房“秒變”17萬元/平方米 。

　　時代周報記者 趙妍 發自深圳

　　一套37.6萬元/平方米的天價房，讓深圳中洲地產再度陷入輿論漩渦。

　　5月25日，中洲地產旗下深圳中洲中央公寓E-CLASS獲批預售證，其中一套單位價格高達37.6萬元/平方米，成為近年深圳最貴房，引來市場陣陣熱議。

　　中洲地產隨機被深圳市規劃國土委約談，要求其按照市場實際情況合理定價、規范銷售。9天后，該樓盤最貴房源備案價已經更改為17.6萬元/平方米，腰斬過半。

　　中洲集團副總裁、中洲地產總經理尹彥華在接受時代周報記者電話采訪時稱，“規土委約談并沒有對項目造成任何影響，我們一切都照常在進行”，他同時建議時代周報記者可以向公司營銷部門進一步了解情況。隨后記者致電中洲地產營銷總監毛芳穎，該人士稱自己正在休假，匆匆掛了電話。

　　“開發商可以炒作，但別過分。”易居中國執行總裁丁祖昱撰文稱，開發商這么做，一方面可能是為了打響品牌，有的時候壞名聲的傳播力甚至比好名聲還要有效得多，為了炒作沒有底線；另一方面，開發商想必是為了掩護同一項目其他物業的去化，“有心思去放衛星、炒房價、爭第一，還不如實實在在地找客戶、定房價、抓去化！”

　　實際均價5.5萬元

　　中洲中央公寓E-CLA SS位于深圳寶安新安街道，為不限購不限貸的商務公寓。根據深圳市國土資源局網站信息顯示，備案單價為37.6萬元/平方米的僅一套，系39層(頂層)一套戶內面積110 .14平方米的單位，而該項目其余單位備案價格則多在4萬-7萬元/平方米，為帶精裝修發售。

　　媒體曝出上述中洲中央公寓項目“天價”后，6月2日，深圳市規土委約談開發商，時代周報記者查閱發現，該套天價房的官方備案價格已經降至17.6萬元/平方米。

　　6月4日，時代周報記者以置業者身份探訪上述項目銷售現場。一位陳姓銷售人員稱，這樣的豪宅實際上是空中別墅，且只有一套，包括私家空中花園、私家游泳池等配套設施。目前，該豪宅并沒有公開發售。

　　而中洲中央公寓E-CLA SS目前在售的單位則是6-37層，面積在118-335平方米之間，其中335平方米為“樓王”單位。而包括“樓王”在內，該項目目前均價為5.5萬元/平方米。

　　該陳姓銷售估算，“樓王的價格應該在1800萬-2000萬元之間。其他176平方米、163平方米等單位，應該在1000萬元左右。”

　　需要指出的是，該名銷售稱目前諸多樓層單位已經出售，能夠選擇的余地已經不多。但當時代周報記者堅持對樓層不滿意時，原本銷售控銷表上顯示已經沒有的樓層單位，經銷售與項目經理“協商”后又出現了多個可被選擇的樓層。

　　而時代周報記者6月7日查詢深圳市國土資源局網站發現，該項目目前全部單位均處于“期房待售”狀態，并無銷售記錄。

　　中洲中央公寓屬于舊改項目。2009年6月，中洲地產在萬科和佳兆業的夾擊下，以26.1億元總價拿下26區三宗捆綁地塊(宗地編號：A009-1285、A009-1286、A009-1289)。

　　按照深圳市國土局公告顯示，宗地規劃建筑面積為40.6萬平方米，剔除政府回購的保障性住房、無償移交政府的公建配套設施，實際可售建筑面積為38.1714萬平方米(含地下商業建筑面積8750平方米)。按照實際可售建筑面積面積計算，成交樓面價約為6838元/平方米，這在當時屬于“高價”。

　　根據當時中國指數研究院[微博]土地研究中心對上述項目的估算，“樓面地價加上建安成本、營銷費用等，項目成本可能近萬元。項目建設時間需要2-3年，按照現在的市場狀況，結合資金的時間成本，項目竣工后售價可能在1.6萬元/平方米”。

　　時代周報記者發現，中洲中央公園項目住宅部分的均價在2012年均價為2萬元/平方米；而到了2015年3月，均價則漲至3.5萬元/平方米。

　　系“深圳拿地大王”

　　成立于1997年的中洲地產，早年在深圳相繼開發了羅湖逸翠園、福田城市廣場(由中洲地產開發完成后轉售給中信地產，現更名為新城市廣場)及福田中心區的發展興苑。

　　但是2003年之后，在長達9年的時間里，深圳再也未現中洲地產的項目。這期間，中洲地產轉戰外地，在成都、青島和惠州皆有地產項目開發，此外惠州博物館、圖書館、會展中心等政府公共設施也是由中洲集團代為建設。

　　一位深圳地產界業內人士曾向時代周報記者透露，中洲地產在深圳屬于比較特殊的開發商，相較于開發項目銷售獲利，中洲地產早年的運作模式更傾向于“賣地皮”。

　　“中洲地產很特殊，擁有非常多的資源。現在平安擁有的新城市廣場，原來屬于中信地產，而中信又是從中洲手中拿到的土地。中洲在深圳是個拿地大王，到處拿地，拿完地他們就賣給別人。他們通過獲取土地，與別人聯合開發或者轉售的方式，獲得的收益比他們本身開發房地產的收益要多。”該人士稱道。

　　他同時指出：“現在中洲拿地的情況可能已經有所變化，因為這種經營方式已經非常不方便，以前別人拿不到的地，他們能拿到。”

　　而在深圳悄無聲息的9年里，中洲地產暗中也拿下了多個舊改項目—崗廈寫字樓項目、上沙城市綜合體項目、香蜜湖龍溪花園項目等都是舊改項目，且均為城市核心地塊。位于寶城26區的中洲中央公園項目，則是中洲地產回歸深圳之作。

　　“同業競爭”難題待解

　　需要指出的是，中洲地產如今為上市公司中洲控股控股股東。而中洲控股前身為深圳國資委[微博]旗下的地產上市公司“深長城”。

　　2013年2月份，深圳國資委[微博]決定將所持深長城控股權轉讓，深圳本地民營企業中洲地產一躍成為深長城的控股股東。

　　中洲地產的實際控制人黃光苗，系汕頭濠江區達濠島的珠浦村人。根據媒體報道，創建一家上市公司，是黃光苗的畢生夢想。而在中洲地產入主上市公司的第一個年會上，黃曾親口稱“自己的夢想已經成真”。

　　而中洲地產當時也曾承諾，“將在法律法規允許的范圍內，5年內提出同業競爭的解決方案，通過發行股份購買資產、現金購買等法律法規允許的方式注入上市公司。

　　不過期限過半，中洲地產僅于2014年5月向上市公司注入惠州土地資產。同業競爭難題依然凸顯。

　　時代周報記者注意到，上述因叫出“天價”而備受關注的深圳中洲中央公園項目隸屬于中洲地產。除此之外，在惠州和成都同樣有案名為“中洲中央公園項目”，其中惠州中洲中央公園項目隸屬于上市公司中洲控股，而成都中洲中央公園項目，則屬于中洲地產與成都文化旅游發展集團，權益比例為60%、40%。

　　與此同時，中洲位于福田上沙的舊改項目體量驚人，據稱第一批舊改范圍即已經相當于四倍的現在下沙濱河時代的體量。而位于金田路與福華一路交會處的高200米的中洲大廈項目已建成，則預計今年下半年入市。

　　雖然備受投資者關注，但根據中洲控股近期在深交所[微博]互動平臺回復投資者，上述兩項目如今仍屬于中洲地產，并未注入上市公司。