本報(bào)記者 陳小瑛 深圳報(bào)道

　　在一個(gè)估值75億元的項(xiàng)目即將對(duì)外出售且將產(chǎn)生巨額利潤(rùn)時(shí)，深圳市國(guó)資委毅然舍棄餡餅，將其持有的深圳市長(zhǎng)城投資控股股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“深長(zhǎng)城”)19.75%的股份轉(zhuǎn)讓，4729.395萬(wàn)股最終落入深圳市中洲房地產(chǎn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“中洲地產(chǎn)”)囊中，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為28.80元/股，總價(jià)13.62億元。

　　上述轉(zhuǎn)讓價(jià)格引發(fā)了外界對(duì)深圳國(guó)資委利益輸送的質(zhì)疑，至此，中洲地產(chǎn)合計(jì)持有深長(zhǎng)城23.79%股份，成為第二大股東，而公司表示今年將增持成為第一大股東，中洲地產(chǎn)在深長(zhǎng)城“潛伏”8年終于如愿以償。

　　國(guó)資委蹊蹺退出

　　在專業(yè)投資機(jī)構(gòu)看來(lái)，這一價(jià)格與公司數(shù)百億的資產(chǎn)評(píng)估值相比“有些便宜”，從而引發(fā)了外界對(duì)國(guó)資流失的質(zhì)疑。

　　深長(zhǎng)城董秘尹善峰告訴記者，這是股東之間的股份轉(zhuǎn)讓，雙方談判了3個(gè)月，應(yīng)該是討價(jià)還價(jià)的結(jié)果，當(dāng)時(shí)談判股價(jià)只有19.05元/股，而最后的收購(gòu)價(jià)溢價(jià)50%，與目前二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格差不多。“但成交價(jià)是依據(jù)什么我也不清楚，更不方便做評(píng)論，只是在過(guò)去5年中，二級(jí)市場(chǎng)的股價(jià)從來(lái)沒(méi)有到過(guò)28元，有人說(shuō)高有人說(shuō)低，那只能依據(jù)二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格。”

　　2012年深長(zhǎng)城占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入88%的房地產(chǎn)銷售收入僅僅24億元，這在全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中根本排不上號(hào)。不過(guò)由于早期拿地的低成本，讓深長(zhǎng)城的房地產(chǎn)毛利率達(dá)到近50%，因此近三年凈利潤(rùn)連續(xù)保持在3億-4億元左右。

　　在深圳國(guó)資委管轄的地產(chǎn)企業(yè)中，相對(duì)而言，深長(zhǎng)城尚屬優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，旗下?lián)碛幸恍�潛在的高價(jià)值資產(chǎn)。

　　深長(zhǎng)城擁有200萬(wàn)平米的土地儲(chǔ)備，其中深圳龍華黃金臺(tái)項(xiàng)目占地面積為28.63萬(wàn)平米，是1991年的土地，成本只有2.2億元。在華強(qiáng)北還有一座估價(jià)10億元以上的酒店，深長(zhǎng)城旗下的深圳筍崗物流項(xiàng)目也被機(jī)構(gòu)估值超過(guò)50億元。

　　最大的利潤(rùn)來(lái)源于深長(zhǎng)城金融中心，合計(jì)15萬(wàn)平米的寫字樓市值為60億元，1萬(wàn)平米的商鋪，估價(jià)15億元，總共75億元，而記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，該土地在2006年獲得，土地成本只有3.2億元。

　　在公司2012年的董事會(huì)報(bào)告中提到，南山深長(zhǎng)城中心項(xiàng)目進(jìn)展順利，已開(kāi)展寫字樓及商業(yè)招商前期工作，在今年4月23日的投資者交流會(huì)上，公司也明確表示將在2013年開(kāi)售。

　　面對(duì)即將產(chǎn)生的巨額利潤(rùn)，國(guó)資委的突然退出顯得十分蹊蹺。

　　在記者獲得的一份國(guó)資委內(nèi)部文件關(guān)于2013年深圳市國(guó)企資本運(yùn)作工作中提出，2013年要重點(diǎn)推進(jìn)直管企業(yè)下屬企業(yè)產(chǎn)權(quán)主體多元化，積極推進(jìn)股份制改造，為后續(xù)資本運(yùn)作創(chuàng)造條件。

　　中洲地產(chǎn)的算盤

　　中洲集團(tuán)創(chuàng)立于1993年，實(shí)際控制人為黃光苗、黃光亮家族，巧合的是，與第一大股東聯(lián)泰系同屬潮汕地區(qū)的黃姓人控制。盡管深長(zhǎng)城曾公告稱，這些黃姓人并非一致行動(dòng)人，但在深交所的監(jiān)管函中對(duì)這一結(jié)果顯示了三點(diǎn)不滿，最終卻不了了之。市場(chǎng)傳聞兩家為近親，行動(dòng)目標(biāo)一致，且也曾有過(guò)項(xiàng)目合作。

　　中洲地產(chǎn)還宣布，在未來(lái)12個(gè)月內(nèi)還將擇機(jī)繼續(xù)增持深長(zhǎng)城股份并成為第一大股東。中洲地產(chǎn)的這個(gè)如意算盤打了很多年，終于將如愿以償。

　　記者曾調(diào)查發(fā)現(xiàn)，事實(shí)上早在多年前，中洲方面與深長(zhǎng)城就曾多次合作，且存在利益輸送之嫌。2005年，兩家合作開(kāi)發(fā)寶安寶城舊改項(xiàng)目，總投資為36億元，其中中洲集團(tuán)投資29.52億元，深長(zhǎng)城投資6.48億元。但結(jié)果是，在土地拆遷完成60%之前，深長(zhǎng)城投入6.16億元，而中洲只投入了2.95億元。但深長(zhǎng)城并未能享受到該項(xiàng)目的成果，最終僅收回投資款項(xiàng)及利息。

　　兩者2006年在惠州的投資項(xiàng)目也如出一轍，由深長(zhǎng)城出資，中洲地產(chǎn)坐收利潤(rùn)，3630萬(wàn)元的工程款均由深長(zhǎng)城墊付。

　　中洲地產(chǎn)與深長(zhǎng)城存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，緣何收購(gòu)深長(zhǎng)城？深圳某股權(quán)投資機(jī)構(gòu)投資經(jīng)理分析認(rèn)為，現(xiàn)在要想在深圳拿地，沒(méi)有人脈和關(guān)系很難獲得機(jī)會(huì)，而深長(zhǎng)城作為國(guó)企，與政府的關(guān)系不一般，收購(gòu)深長(zhǎng)城后，中洲可以利用這層關(guān)系在深圳拿到項(xiàng)目。

　　中洲地產(chǎn)在深圳地產(chǎn)界的名氣和地位并不高，開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目也只有屈指可數(shù)的3個(gè)，其中一個(gè)便是中信城市廣場(chǎng)。

　　“當(dāng)然還存在另一個(gè)可能性，就是或有更大的公司隱藏在中洲地產(chǎn)幕后。”該投資人士告訴記者，大公司一般不愿意直接出面參與國(guó)有股改制，中洲僅僅是作為過(guò)橋機(jī)構(gòu)，在理清完復(fù)雜的收購(gòu)手續(xù)后，大公司最終出面收購(gòu)或者借殼。