【相關(guān)專欄】內(nèi)地房企增長路艱難悄然轉(zhuǎn)型

　　黃樹輝

　　僅半個(gè)月內(nèi)就在全國催生三個(gè)“地王”，這讓一直堅(jiān)稱“不拿地王”的行業(yè)龍頭萬科陷于異常尷尬境地。

　　包括華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)在內(nèi)，不少開發(fā)商大佬質(zhì)疑萬科言行不一。任志強(qiáng)甚至在其微博稱：“誰說萬科不地王？”這也是繼年初批評“萬科老說不拿地王，每次都舉了天價(jià)的牌子”后，任志強(qiáng)對萬科拿地行為的再次發(fā)問，而這種質(zhì)疑在業(yè)內(nèi)不在少數(shù)。

　　有業(yè)內(nèi)人士甚至擔(dān)憂，開發(fā)商近期激烈爭奪土地，并不斷制造出地王，此舉或許是房價(jià)展開新一輪上漲的前兆。

　　昨日下午，萬科以6.03億元總價(jià)拍下廣州荔灣區(qū)一幅商業(yè)金融用地，折合樓面均價(jià)每平方米19638元，溢價(jià)率高達(dá)96.4%，一舉刷新該區(qū)域廣鐵南站地塊曾創(chuàng)下的每平方米17000元的單價(jià)地王紀(jì)錄。

　　這距離萬科在上海創(chuàng)下的年內(nèi)總價(jià)地王紀(jì)錄僅僅5天，距離其在重慶問鼎的年內(nèi)總價(jià)地王紀(jì)錄也才11天。可以粗略統(tǒng)計(jì)，萬科已在不到半個(gè)月時(shí)間內(nèi)，三次問鼎單價(jià)或者總價(jià)地王，合計(jì)支付地價(jià)款達(dá)到108億元。

　　這相當(dāng)于萬科今年上半年總拿地金額的1/3，1~6月萬科新增項(xiàng)目43個(gè)，合計(jì)支付地價(jià)款283億元，月均拿地金額約在50億元。

　　半個(gè)月內(nèi)三次制造地王，萬科此舉引發(fā)業(yè)界質(zhì)疑，因?yàn)樽?008年以來萬科一直堅(jiān)稱執(zhí)行“不囤地、不捂盤、不拿地王”的“三不政策”。

　　實(shí)際上，萬科集團(tuán)總裁郁亮在6月底的西安媒體會上也剛剛再度強(qiáng)調(diào)：“萬科不拿地王，拿地王是很痛苦的。”不過，郁亮直言，“目前行業(yè)錢最多的就是萬科”。根據(jù)公告顯示，1至6月，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積716.4萬平方米，同比增18.9%；銷售金額836.7億元，同比增33.79%，業(yè)績增長幅度遠(yuǎn)超過去年同期。

　　按照通常說法，一般“地王”是指一個(gè)城市或者城市中的某一個(gè)區(qū)域，總價(jià)或單價(jià)創(chuàng)出新高的地塊。對于萬科制造地王的質(zhì)疑，郁亮不久前曾澄清，萬科所指的“地王”并非總價(jià)或者單價(jià)地王，而是指“面粉貴過面包”。

　　外界對萬科言行不一的質(zhì)疑，直接緣于概念差異，因?yàn)槿f科一直不主張單純以總價(jià)或單價(jià)作為“地王”的判斷依據(jù)。

　　萬科董秘譚華杰此前接受《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》采訪時(shí)曾表示，在萬科看來，“地王”是指地價(jià)中含有較多預(yù)期成分，只有房價(jià)在短時(shí)間內(nèi)大幅上漲才能盈利的項(xiàng)目，也即是所謂“面粉貴過面包”的土地。

　　對此，亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長謝逸楓向本報(bào)表示，目前廣州荔灣區(qū)在售住宅樓盤單價(jià)在從每平方米2萬至6萬元不等，該地塊周圍的交通、商業(yè)、市政等配套完善，集中著大量的高端消費(fèi)人群，市場發(fā)展空間巨大。

　　在萬科看來，公司拿地一直頗為理性，絕不把項(xiàng)目的盈利預(yù)期建立在房價(jià)大幅上漲的基礎(chǔ)上，拿地時(shí)會判斷是否存在合理的盈利空間。

　　但萬科并非沒有吃過“地王”之苦，在2007年全國十個(gè)城市的地王中，萬科就占了兩個(gè)，一個(gè)在東莞，另一個(gè)在福州。但此后市場發(fā)生逆轉(zhuǎn)，萬科的這兩個(gè)地王項(xiàng)目給項(xiàng)目公司帶來沉重負(fù)擔(dān)，據(jù)說福州公司至今仍未能完全擺脫“地王”拖累。

　　正是受此影響，王石才在2008年提出“不當(dāng)?shù)赝酢保�并稱以萬科這樣的規(guī)模，完全沒有必要計(jì)較一城一池的得失，沒有必要靠拿地王來競爭。