【證券市場周刊】(本刊記者 李茉／文)6月28日的古城西安，萬科(000002.SZ)總裁郁亮帶領來自全國各地的媒體在42度的高溫中跑完了馬拉松的最后兩公里。

　　雖然時值酷暑，但在郁亮眼中，上半年短暫復蘇的地產業的冬天還將繼續。面對政策高壓、銀根緊縮以及競爭對手的竭力追趕，面對包括本刊在內的媒體提問，萬科總裁郁亮談論的不少房企如何過冬。

　　房企回春？

　　2013年上半年，全國主要城市房價均明顯上漲，雖然在“國五條”出臺后漲幅有所回落，但新房成交量仍大大好于2012年，尤其是以萬科為首的一線房企銷售業績增長顯著。

　　數據顯示，銷售業績行業領先的52家品牌房企中有26家上半年銷售額突破百億元，排名前5位的公司有4家銷售額突破600億元，其中萬科銷售額843億元，銷售面積726萬平方米；上海綠地銷售額達653億元，銷售面積714萬平方米；保利地產[微博](600048.SH)銷售額648億元，銷售面積581萬平方米；中海地產銷售額643億元，銷售面積534萬平方米；恒大地產(03333.HK)以482億元的銷售額排在第5位，但銷售面積達729萬平方米，超越萬科奪魁。值得一提的是，上海綠地、華潤置地(01109.HK)、世茂房地產(00813.HK)等銷售額增幅均達到45%以上，碧桂園(02007.HK)更是接近100%。

　　在大型房企銷售明顯好于2012年的同時，土地市場也呈現積極態勢。上半年，北京、上海等一線城市地王紀錄被頻繁刷新，國內10大城市的土地出讓金收入共計3140.1億元，與上年同期相比增幅達到160.3%。

　　據中國土地市場網的相關數據，一線城市土地成交金額與上年同期相比增幅達到181%，二線城市土地成交量及成交價與上年同期相比增幅分別為37%、77%。其中，前十大品牌房企的新增土地儲備達到4012萬平方米，與上年同期相比增幅29.7%。

　　房地產相關數據的“回暖”推動市場對樓市預期的不斷走高，不少業內人士認為房地產已經回春。易居中國董事局聯席主席兼總裁周忻曾在公開場合表示，房企春天的腳步正在臨近；亞太城市發展研究會中國房地產分會會長陳寶存更是多次直呼“中國房價還要再漲5年”。雖然新華社年初曾經對“房地產春天已至”的判斷進行略帶貶義的評論，但還是無法澆滅一部分人對“春天論”的推崇。

　　面對“房產春天已至”的聲音，郁亮卻表示萬科一直奉行的“冬天模式”還會持續：“我認為房地產春天尚未到來，冬天也沒有什么壞處，大家從中知道如何運作，更謹慎的對待現金流，更好的滿足客戶主流需求，一樣可以活下來。在地王頻出、不理性的時代，行業全部人員都身受其害。因此我認為冬天是長期的，萬科不指望春天或者夏天，尤其不喜歡夏天，所以在個別城市尤其是北京，房價大幅上漲才能實現微利，這樣的局面是有問題的。”

　　世聯地產[微博](002285.SZ)董事長陳勁松在微博中認同郁亮的觀點：“2013年房地產市場的最大風險在于部分城市復蘇過快，會導致政府的進一步調控。房地產最好不要有春天、夏天，如果出現春天，離死期也就不遠了。”

　　郁亮稱：“接下來的兩三年內，房地產行業還會是冬天。萬科的產品還是主要面向規模地市中普通人的剛性需求。”

　　萬科過冬天

　　萬科董事局主席王石曾在2010年為公司定下10年內營收達到3000億的銷售目標，2012年公司銷售額達到1412.3億元，萬科如何在8年內實現營收翻番呢？對此，郁亮的觀點可以歸納為四個方面：高現金慎重拿地抵御風險、推進住房工業化、做好城市配套服務、走出國門。

　　萬科“有錢”在業內并不是什么秘密，公司的一大傳統就是維持“高現金”。根據一季報，公司貨幣資金達522.59億元，為行業最高，而短期借款和長期借款同時也分別高達131.08億元和282.89億元。

　　面對有錢還借錢的質疑，郁亮表示，萬科在資金方面是保守的“老農民”：“行業里現金最多的是萬科，因為我們始終對銀行不太放心，所以像老農民一樣拿了很多錢，這一點經常被股東批評。但是，萬科多年的經驗表明，錢越多銀行越會借錢給你。有時不能太強調資金的使用效率，所以賬面上有錢很重要，萬科對這一點深有體會。”

　　此外，郁亮多次強調“不做地王”以抵御投資風險。在此次媒體見面會上，郁亮再次重申：“萬科目前面粉和面包都很多，所以我們不著急。2008年萬科拿過三個地王，但事后證明很痛苦，萬科不會再犯同樣的錯。”在郁亮眼中，參與地王的競爭是瘋狂的游戲。

　　可是就在郁亮表態僅5天之后，7月3日，萬科經過323次加價后，力壓保利地產、中海地產等大型房企，以48.7億元成功競得上海一塊商住用地，溢價率高達88.6%。

　　但某不愿透露姓名的知名券商分析師表示，此次競拍是萬科與上海張江集團的聯合行為，后者對該區域的土地情況十分了解，公司此舉應該是比較理性的行為，風險并不大。

　　其實，作為住宅地產“一哥”的萬科近一年的拿地較為謹慎，目前很多項目選擇合作開發的形式，在一定程度上降低了投資風險。在北京，萬科選擇了與住總集團、五礦建設等房企進行合作。繼2012年在長沙聯手拿地之后，萬科和保利于上周再次聯手以底價53.72億摘得重慶某地塊。對于合作項目的增多，郁亮表示這是行業趨勢，房地產行業缺錢，雖然萬科資金充足，但要更大的發展也要精打細算。

　　解決了被喻為面粉的資金及土地問題之后，萬科接下來的問題就是如何做面包。2011年起，銷售額已達千億的萬科陸續遭遇“設計門”、“毒地板門”、“變電門”、“紙板門”等事件，造成市場對萬科質量的信任危機，萬科陷入保量和保質的艱難抉擇。向來行事低調的郁亮明確表示：“客戶才是萬科最大的財富，規模不是萬科的追求。”

　　郁亮表示：“萬科在質量上下了很大工夫，萬科的優勢就是客戶，我們現在已經接近40萬客戶，未來5年可能達到100萬。萬科為100萬客戶提供物業管理服務，這是我們一筆巨大的財富，意味著未來有更多的潛在客戶，這樣就可以立于不敗之地。”

　　為保證房屋質量，實現標準化，萬科“工業化”的進程在快步推進，郁亮稱，公司在未來將不再有售樓處，取而代之的是產品手冊，近年來公司陸續在西安、重慶、成都、昆明以及上海等地推出“幸福系”產品，被認為是萬科“工業化”的重要標志，同時也是一次全新的住宅設計革命。

　　在人們都在關心萬科商業地產的進程時，郁亮卻強調公司的未來目標是做城市配套服務商。實際上，萬科的客戶導向與公司未來“城市配套服務商”的定位有關。

　　“我覺得目前沒有很好的商業運營模式，網購對商業購物中心的發展越來越不利，萬科的目標是跟城市同步發展，未來可能會經營垃圾處理場，目前垃圾場是城市發展建設所必需的配套，但做的不是不好，萬科多年研究綠色環保技術，已經具備這個能力。”郁亮表示。

　　此外，城市建設配套的市容改造，甚至醫療、教育等領域都有可能出現在萬科未來的公司業務中。

　　萬科的更長遠打算是成為世界級的企業。對此，郁亮給出的定義是：“管理達到世界級，社會責任也是世界級。”

　　2013年2月13日，萬科與美國鐵獅門簽約成立合資公司，共同在美國舊金山開發公寓式住宅項目；同時，公司在新加坡及香港都有和當地房企的合作項目，合作方分別為凱德和新世界。

　　郁亮表示：“我們會選擇中國移民比較多的海外城市做開發，萬科在海外面對的也是剛性自住需求，但也不會在國外建唐人街，我們要建設的還是能夠容納不同人群的社區，這也是我們選擇與當地房企合作的原因。”

　　與萬科國際化進程同步的是，公司逐步開始海外融資。3月27日，萬科公告披露，萬科地產(香港)有限公司通過其全資子公司Bestgain Real Estate Limited發行8億美元5年期定息債券，這是萬科歷史上的首次海外發債，標志著公司海外融資渠道的建立。萬科上述債券發行在中國香港、新加坡和倫敦的路演中受到了境外投資者追捧，最終獲得大量超額認購，債券發行金額從6億美元增加至8億美元。

　　然而，僅僅走出國門以及與國際知名房企進行合作并不能成為衡量萬科是否達到“世界級優秀企業”的標準。對此，郁亮頗有感慨：“我們跟國內其他合作伙伴簽合同，即便很詳細也就是幾頁紙，但這次和鐵獅門合作，協議都是幾百頁厚。這帶給萬科很多思考，做到這一步要求管理上很精細，基本上不會有你想象不出、預想不到的問題。和這樣國際化的企業合作對我們來說是學習，未來能夠利用全球資源對做好萬科的國內業務、成為世界優秀企業是很有幫助的。”