中國基金報(bào)記者  南深

　　11月21日晚，地產(chǎn)巨頭萬科公告，公司當(dāng)日通過董事會(huì)決議，提請(qǐng)股東大會(huì)授權(quán)發(fā)行直接債務(wù)融資工具，最高額度500億元，授權(quán)自股東大會(huì)審議通過之日起36個(gè)月內(nèi)有效。

　　中國基金報(bào)記者注意到，去年10月公司董事會(huì)也向股東大會(huì)申請(qǐng)了一輪直接債務(wù)融資工具發(fā)行授權(quán)，額度為最高300億元，與去年相比今年申請(qǐng)授權(quán)發(fā)行額度大增六成以上。

　　近期，支持房地產(chǎn)企業(yè)融資的政策密集出臺(tái)，就在11月21日舉行的2022年金融街論壇年會(huì)上，中國證監(jiān)會(huì)主席易會(huì)滿還提及要支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，及繼續(xù)支持房地產(chǎn)企業(yè)合理債券融資需求。而近兩周，包括龍湖集團(tuán)、新城控股等在內(nèi)的民營房企也相繼獲得發(fā)債機(jī)會(huì)。

　　中郵證券等分析認(rèn)為，隨著流動(dòng)性拐點(diǎn)的到來，當(dāng)前時(shí)點(diǎn)正是優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股的布局良機(jī)。

　　遠(yuǎn)超去年擬新增融資額度

　　11月21日，萬科召開第十九屆董事會(huì)第二十二次會(huì)議，審議通過了《關(guān)于提請(qǐng)股東大會(huì)授權(quán)發(fā)行直接債務(wù)融資工具的議案》。

　　公告顯示，為夯實(shí)公司融資資源儲(chǔ)備，進(jìn)一步優(yōu)化債務(wù)的期限和類型結(jié)構(gòu)，支持公司長期健康穩(wěn)定發(fā)展，董事會(huì)同意向股東大會(huì)申請(qǐng)授權(quán)公司，新增不超過人民幣500億元的發(fā)行直接債務(wù)融資工具的授權(quán)。決議有效期為自股東大會(huì)審議通過之日起36個(gè)月。

　　直接債務(wù)融資工具發(fā)行種類包括但不限于境內(nèi)外市場的公司債券、中期票據(jù)、短期融資券、超短期融資券、綠色票據(jù)、永續(xù)類債券、資產(chǎn)支持類債券、企業(yè)債券等，或者上述品種的組合。

　　發(fā)行時(shí)間可一次或多次發(fā)行，且可為若干種類。發(fā)行利率授權(quán)董事會(huì)（或其轉(zhuǎn)授權(quán)人士）根據(jù)市場情況，于發(fā)行時(shí)通過合理合規(guī)的方式確定。期限與品種亦授權(quán)董事會(huì)（或其轉(zhuǎn)授權(quán)人士）根據(jù)市場情況，于發(fā)行時(shí)確定。

　　公司稱，預(yù)計(jì)發(fā)行直接債務(wù)融資工具的募集資金將用于滿足公司生產(chǎn)經(jīng)營需要，調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，補(bǔ)充流動(dòng)資金及（或）項(xiàng)目投資（包括但不限于長租公寓、物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園、養(yǎng)老公寓等募投項(xiàng)目）等用途。

　　去年10月公司董事會(huì)也通過一次決議，向股東大會(huì)申請(qǐng)了一輪新增直接融資債務(wù)工具發(fā)行授權(quán)，彼時(shí)的額度為最高300億元，期限24個(gè)月內(nèi)有效。今年的申請(qǐng)額度較之去年大幅增加200億元，增幅六成以上。

　　前三季融資成本僅3.73%

　　今年以來LPR屢次下調(diào)，隨著整個(gè)市場利率水平的下降，萬科的發(fā)債利率也比去年有所降低。此時(shí)新增發(fā)債額度無疑是優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，繼續(xù)降低融資成本的一個(gè)較好的時(shí)間窗口。

　　公司2022年三季報(bào)顯示，其前三季度新增融資的平均融資成本僅為3.73%，存量融資的綜合融資成本4.06%。第三季度萬科分三次發(fā)行3年期綠色中期票據(jù)70億元，票面利率區(qū)間為2.9%-3.2%；發(fā)行公司債34億元，其中5年期品種的票面利率3.21%，7年期品種的票面利率3.7%。

　　而截至今年三季度末，萬科有息負(fù)債總金額為2943.2億元，比今年半年度末只增長一百多億元，其中78.7%為長期負(fù)債，占比較中期提升1.1個(gè)百分點(diǎn)。銀行借款占比為58.6%，債券占比為26.6%，其他借款占比為14.8%。有息負(fù)債總額中無抵押無質(zhì)押的融資占比為96.1%，顯示信用狀況極佳。

　　值得一提的是，雖然萬科的融資成本和債務(wù)結(jié)構(gòu)仍然是行業(yè)頂尖的優(yōu)等生，但今年在銷售增速上明顯落后于保利發(fā)展、中海等央企地產(chǎn)巨頭，銷售規(guī)模隨之在三季度首次被保利發(fā)展超越，退至行業(yè)第三。

　　最新的10月銷售簡報(bào)顯示，萬科今年1-10月合同銷售面積2135.7萬平方米，合同銷售金額3467.7億元，分別同比下滑33.4%和33.5%。而保利發(fā)展1-10月實(shí)現(xiàn)簽約面積2181.69萬平方米，同比減少23.76%；實(shí)現(xiàn)簽約金額3631.14億元，同比減少21.1%。萬科銷售下滑幅度明顯大于保利，銷售金額差距已經(jīng)逼近200億元。

　　券商：堅(jiān)定看好地產(chǎn)板塊機(jī)會(huì)

　　近兩周房企資金端政策利好可謂持續(xù)出臺(tái)。

　　11月8日，先是中國銀行間市場交易商協(xié)會(huì)繼續(xù)推進(jìn)“第二支箭”支持房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資。接著是11月11日，央行銀保監(jiān)“金融16條”要求對(duì)國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期，并延長房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期等等。11月14日，銀保監(jiān)會(huì)、住建部、央行三部門又放寬預(yù)售資金監(jiān)管，允許商業(yè)銀行與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。

　　而房企的融資進(jìn)展也是實(shí)實(shí)在在的。11月10日，交易商協(xié)會(huì)受理龍湖集團(tuán)200億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行，中債增進(jìn)公司同步受理企業(yè)增信業(yè)務(wù)意向。11月14日，交易商協(xié)會(huì)受理美的置業(yè)150億元中期票據(jù)儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行。11月17日，交易商協(xié)會(huì)受理新城控股150億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行。

　　這樣的背景下，多數(shù)券商研報(bào)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)機(jī)會(huì)表示看好。

　　信達(dá)證券分析師江宇輝認(rèn)為，預(yù)計(jì)行業(yè)出清已近尾聲，流動(dòng)性拐點(diǎn)已至，此前遭受市場信用風(fēng)險(xiǎn)質(zhì)疑且實(shí)際資金壓力相對(duì)可控的優(yōu)質(zhì)混合所有制房企有望率先修復(fù)，重點(diǎn)推薦金地集團(tuán)，同時(shí)建議繼續(xù)關(guān)注信用情況更良好，資金鏈更安全，貨值更充裕，戰(zhàn)略布局更集中在一二線核心城市的優(yōu)質(zhì)房企，如華發(fā)股份、濱江集團(tuán)、招商蛇口、保利發(fā)展、南山控股等。

　　中郵證券分析師劉清海亦認(rèn)為，當(dāng)前時(shí)點(diǎn)是優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股的布局良機(jī)，重點(diǎn)關(guān)注三條思路：1）優(yōu)質(zhì)民企信用修復(fù)，推薦新城控股、金地集團(tuán)；2）行業(yè)見底復(fù)蘇，推薦招商蛇口、保利發(fā)展等；3）區(qū)域格局優(yōu)化，推薦濱江集團(tuán)、華發(fā)股份。

　　招商證券趙可團(tuán)隊(duì)建議，布局分可兩個(gè)階段，第一階段或是當(dāng)下到明年一季度，重點(diǎn)布局困境反轉(zhuǎn)，“賠率”或較高，包括已按出險(xiǎn)定價(jià)的優(yōu)質(zhì)房企相關(guān)債券的“高收益”機(jī)會(huì)。

　　第二階段或開始于明年一季度末，布局受益競爭格局改善長邏輯的標(biāo)的，關(guān)注“持續(xù)內(nèi)生性現(xiàn)金流創(chuàng)造能力”的真正高質(zhì)量周轉(zhuǎn)公司招商蛇口、保利發(fā)展、萬科A、金地集團(tuán)、中國海外發(fā)展、華潤置地、龍湖集團(tuán)，以及區(qū)域型房企建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)等。

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責(zé)任編輯：梁斌 SF055