根據最新的Markets Live Pulse調查，美國寫字樓價格將面臨崩盤，商業房地產市場至少還將下跌九個月。

　　在參與調查的919名受訪者中，約三分之二認為美國寫字樓市場只有經歷嚴重崩潰之后才會復蘇。甚至更多受訪者認為，商業房地產價格要到2024年下半年或更晚才會觸底。

　　這對商業房地產債務是個壞消息，根據摩根士丹利的數據，2025年底前到期債務額將高達1.5萬億美元。再融資不會容易，尤其是考慮到商業物業中大約25%是辦公大樓。一項商業物業價格指數已經從2022年3月的峰值下跌了16%。

　　美聯儲的激進緊縮政策對商業房地產價值造成了嚴重沖擊，提高了持有物業的一項關鍵成本，即融資費用。但希望削減風險敞口的貸方發現目前鮮有其他合適選擇，因為沒有多少買家確信市場已接近底部。

　　“沒人愿意割肉甩賣，”巴克萊分析師Lea Overby表示。”這些是長時間不需要出售的物業，意味著持有者可能會盡量推遲出售。”

　　另一個麻煩因素是地區銀行的壓力。根據高盛3月份的報告，截至2022年，這些銀行持有約30%的寫字樓債權。根據聯儲數據，硅谷銀行和Signature Bank倒閉后，美國規模較小的銀行在截至8月的12個月內存款減少了近2%，這意味著銀行可投放的資金變少，放貸能力減弱。

　　加息帶來的痛苦可能需要數年時間才會傳導給商業房地產的業主。舉例而言，寫字樓投資者通常采用的是長期固定利率融資，而租戶簽的也是長期租約。摩根士丹利估計這些物業總價值可能在11萬億美元。

　　根據穆迪3月發布的研究報告，當前的租賃合同要到2027年才會在續簽時反映收入預期下降。如果當前趨勢持續下去，到那時收入將比現在低10%。

　　“當利率變動時，美國房地產有一個緩慢的吸收消化過程，”巴克萊的Overby說。“寫字樓市場正處于嚴重困境，需要很長時間才能走出來。”

　　除了高利率，辦公樓還面臨租戶搬出或要求降租的問題，尤其在美國，這一趨勢特別明顯，因為比起歐洲或亞洲，美國的企業員工不太愿意回到辦公室，部分可能與通勤麻煩有關。超過40%的MLIV Pulse受訪者表示，如果公共交通更快或更可靠，他們會愿意更經常去辦公室。

　　約20%的受訪者表示，他們在疫情期把家搬到離辦公室更遠的地方，只有3%的人后悔這么做。近三分之一的人表示，與疫情前相比，他們現在的通勤時間更長，可能是因為他們搬家或疫情期的交通服務被削減。

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責任編輯：周唯