文/樂居財(cái)經(jīng) 魏薇

　　富力不曾想到，當(dāng)年撿來的漏成了如今的包袱。

　　2017年，富力斥資約190億元，以近7折的優(yōu)惠價(jià)一舉拿下萬達(dá)旗下73家酒店，此后富力旗下所有酒店數(shù)量達(dá)89家，成為“全球最大豪華酒店業(yè)主”，一時(shí)轟動(dòng)行業(yè)。

　　今年6月，就有消息傳出富力地產(chǎn)正在談判出售此前收購的萬達(dá)酒店，接洽的酒店項(xiàng)目有10個(gè)左右，單價(jià)在2億~7億元之間，大都在二三四線城市。

　　9月5日晚間，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，旗下廣州兆曦投資有限公司將作為賣方，與北京英協(xié)置業(yè)投資有限公司簽約，出售廣州富京酒店管理有限公司100%股權(quán)，具體出售資產(chǎn)是其持有的北京富力萬達(dá)嘉華酒店，代價(jià)5.5億元。

　　對于出售原因，富力地產(chǎn)方面表示，出售事項(xiàng)使公司能夠?qū)崿F(xiàn)其對目標(biāo)集團(tuán)的投資價(jià)值，并有利于公司優(yōu)化資源配置、專注核心業(yè)務(wù)發(fā)展、增加資金儲(chǔ)備及降低負(fù)債率。此次出售將為富力帶來約653.7萬元的虧損，所得款項(xiàng)將被用于償還債務(wù)。

　　買方英協(xié)置業(yè)成立于2005年9月，主要于中國境內(nèi)從事投資管理業(yè)務(wù)，法定代表人為張啟武，分別由竇奕涵和竇云鵬持股99%和1%。該公司是北京鵬睿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的第一大股東，持股比例90%，后者曾開發(fā)北京西單上國闕、鵬睿國際廣場等項(xiàng)目。

　　今年上半年，富力已出售了一間位于福州的富力威斯汀酒店，代價(jià)4.3億元，也是富力在2017年從萬達(dá)手中收購而來。

　　沉重的負(fù)擔(dān)

　　收購當(dāng)年，富力地產(chǎn)的酒店業(yè)務(wù)為其帶來了23.75億元的營收，但同時(shí)虧損1.46億元。在2018年業(yè)績發(fā)布會(huì)上，李思廉表示，酒店業(yè)務(wù)在財(cái)報(bào)中很容易出現(xiàn)虧損，這是正?，F(xiàn)象，富力收購萬達(dá)酒店更看重的是酒店業(yè)務(wù)對現(xiàn)金流的貢獻(xiàn)。他還做出預(yù)估，2018年從萬達(dá)收購的酒店資產(chǎn)會(huì)為富力帶來8億多元的現(xiàn)金流。

　　在此后的幾年間，房地產(chǎn)調(diào)控加之疫情影響，酒店業(yè)務(wù)的虧損有持續(xù)擴(kuò)大的跡象。買下酒店后的第二年，酒店業(yè)務(wù)的虧損額較上一年增加了約214.4%至4.59億元；2019年-2021年，虧損分別為10.08億元、14.27億元和14.22億元；2022上半年，繼續(xù)虧損8.49億元。

　　對于收購萬達(dá)酒店業(yè)務(wù)，富力地產(chǎn)董事長李思廉曾表示：絕不后悔。在他看來，這是一筆雙贏的交易。

　　富力非常珍視酒店資產(chǎn)。2020年，富力曾考慮用房產(chǎn)基金的形式進(jìn)行融資，打算選用部分收購來的家萬達(dá)酒店做REITs，預(yù)計(jì)未來10個(gè)月左右落地，計(jì)劃在新加坡交易所發(fā)行。但該融資方案最后并未落地。

　　變賣也是迫不得已。重資產(chǎn)的酒店業(yè)務(wù)不能盈利，對于深陷債務(wù)危機(jī)的富力來說是一筆不小的負(fù)擔(dān)。今年上半年，富力實(shí)現(xiàn)營收151.49億元，相比于2021年同期的359.46億元減少58%；毛利率18.9%，同比減少3.4%；期內(nèi)凈虧損68.99億元，成為內(nèi)房股“虧損王”。

　　截至上半年末，其有息負(fù)債為1262.45億元，其中短期負(fù)債為749.33億元，短債占比59.4%，擁有貨幣現(xiàn)金153.2億元，其中能及時(shí)動(dòng)用的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅20.24億元，遠(yuǎn)不足以覆蓋短期債務(wù)。

　　7月，富力已成功對10筆共計(jì)49.44億美元的美元債整體展期3-4年，其中有三筆合計(jì)12.6億美元的債務(wù)于2022年內(nèi)到期；境內(nèi)債方面，富力也對分別于今年4月和5月到期的兩筆債券展期一年，共計(jì)33.5億元。

　　資產(chǎn)變現(xiàn)加速

　　富力的流動(dòng)性危機(jī)在一年前就已顯現(xiàn)。在2021年的中期業(yè)績會(huì)上，李思廉說道：我們還是埋頭賣自己手上的東西。為了緩解債務(wù)壓力，李思廉個(gè)人也做出了不少努力。

　　當(dāng)年9月，富力將旗下物業(yè)以不超過一百億元的代價(jià)賣給碧桂園服務(wù)，并將其中80億港元用于支持富力；10月，李思廉轉(zhuǎn)讓有線寬頻大股東永升（亞洲）16%的持股，后又清盤所持縱橫文學(xué)2%股權(quán)；12月，富力將廣州國際機(jī)場富力綜合物流園股權(quán)以53億元的代價(jià)出售給黑石集團(tuán)。

　　今年以來，富力出售資產(chǎn)的速度加快。其在中報(bào)披露，為應(yīng)對可動(dòng)用流動(dòng)資金的不確定性及即將于2022年到期的龐大債務(wù)，該集團(tuán)進(jìn)行了一項(xiàng)資產(chǎn)出售計(jì)劃，涉及出售離岸及境內(nèi)項(xiàng)目。

　　富力對自身的家底還是有自信的：集團(tuán)擁有價(jià)值可觀的重要資產(chǎn)，例如優(yōu)質(zhì)酒店組合、位處策略性黃金地段的境外資產(chǎn)，以及在中國一、二線城市的龐大土地儲(chǔ)備。

　　今年3月，富力以7.96億元的價(jià)格向遠(yuǎn)東發(fā)展出售了位于倫敦的房地產(chǎn)項(xiàng)目Vauxhall Square。但前幾日，富力選擇購回該項(xiàng)目的股權(quán)，由于匯率的波動(dòng)，富力預(yù)計(jì)將獲得1090萬英鎊的收益。

　　4月，將倫敦的另一項(xiàng)目One ThamesCity，以26.6億港元的價(jià)格出售給中渝置地創(chuàng)始人張松橋，虧損約18.4億港元。

　　5月，將海南首府項(xiàng)目以10.01億元的價(jià)格出售給力量發(fā)展，該公司的大股東是富力老板張力的兒子張量。

　　中報(bào)發(fā)布當(dāng)天，富力還與央企招商蛇口的附屬公司“廣州招商房地產(chǎn)有限公司”簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方擬在華南區(qū)域城市更新領(lǐng)域建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，充分發(fā)揮各自的優(yōu)勢。富力表示，這有助于實(shí)現(xiàn)集團(tuán)華南區(qū)域城市更新項(xiàng)目價(jià)值釋放，緩解集團(tuán)流動(dòng)資金壓力，保持集團(tuán)長期穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展。

　　據(jù)富力2021年年報(bào)透露，截至2021年底，富力在全國已簽約城市更新合作項(xiàng)目逾64個(gè)，規(guī)劃總建筑面積超過7200萬平方米，可供未來發(fā)展的可售面積超過3500萬平方米，貨值超過10000億元。

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責(zé)任編輯：劉萬里 SF014