慘淡的半年 | 封面文章

　　文/樂居財經 曾樹佳

　　2021年的年報還有開發商至今“難產”，新一季的中報披露就到了尾聲。從已公布數據看，這是地產行業史上最慘的一次半年報，因為上市房企虧損的數量和金額都創了新高。

　　據樂居財經統計，截至8月31日，已有169家上市房企發布2022年半年報，其中歸母凈利潤呈現同比下降的有129家，占比高達76.3%。按盈利與否區分，有55家房企歸母凈利潤虧損，這些公司一共虧了超595億元。

　　沒辦法，國內一波又一波的疫情襲來，開發商銷售下挫嚴重，又遭遇行業暴雷事件頻發，融資進一步受阻，流動性承壓等問題，對地產行業的影響顯而易見。

　　包括陽光城、建業、中南、榮盛、金科等多家房企在內，去年上半年還處于盈利狀態，今年上半年則跌入虧損，甚至虧損幾十億的不在少數。其中，富力地產虧損最為嚴重，上半年虧損69.20億元，同比降幅324.65%；建業地產緊隨其后，上半年虧損58億左右，同比降幅868.78%。

　　頭部尖子生和國資房企也不容樂觀，難逃利潤下滑的命運。“地產一哥”碧桂園上半年歸母凈利潤6.12億元，相比去年同期下滑超95%；招商蛇口、華潤置地、綠地控股、中海地產、越秀地產等國資房企，也出現了歸母凈利潤同比下滑情況。

　　在整體市場不景氣的環境下，“盈利”已經成為奢望。以至于有地產人感慨，這屆半年報，盈利才新鮮。而能保持利潤正增長的房企，或是國企央企，或是此前基數小。

　　截至8月31日，上半年歸母凈利潤榜單中，位列前五分別為中國海外發展、萬科A、保利發展、華潤置地、龍湖集團。前五名中僅龍湖一家是民企，其余房企均為國企或者央企。

　　八成房企利潤下滑

　　李思廉或許怎么也沒想到，出售資產、債務展期，忙活了大半年，但富力地產還是在年中淪為“虧損王”，虧損了69.2億，相較去年中期歸母凈利潤的30.8億，足足跌去了100億。

　　另一家出險房企建業地產，排在虧損榜第二位，雖然胡葆森奮力自救，建業甚至引入了國資戰投，但仍逃不過行業的盈利“雪崩”，上半年虧損58億左右，遭遇868.78%的跌幅。這是建業地產自創立以來第一次出現虧損，老胡還在8月電話會議上就此次虧損向全體投資人致歉。

　　另外，仍有15家房企虧損10億元以上。其中，包括藍光發展、融信中國、陽光城、正榮地產、中天金融、榮盛發展、泛海控股、ST泰禾等8家，虧損數額在20-50億元之間。這些房企無一例外都是已經發生暴雷或者面臨償債危機。

　　而今年房企半年報的凈利變動跌幅，也沒有最慘只有更慘，近八成房企歸母凈利潤呈現同比下降。就拿京能置業來說，其上半年實現歸母凈利潤為-0.3億元，轉盈為虧，跌幅達到161.46倍，創下了地產商跌幅之最。

　　背靠國資、手上項目不多的京能置業，是典型“增收不增利”的案例之一，期內它營收增長11.31%，但結轉的雍清麗苑一期、天下川三期等項目毛利都比較低，從而導致了整體利潤的驟降。

　　在京能置業之后，中天金融、財信發展、粵泰股份、上坤地產等，歸母凈利潤的降幅，也都超過了10倍。他們有的處在流動性泥潭，有的則面對物業項目售價下跌、忙著計提資產減值，字里行間凸顯無奈。

　　就連上市不久的三巽、祥生、天保集團等地產商也無法對抗整個大環境，沒能享受到登陸資本市場所帶來的喜悅，他們在面臨估值回落的同時，還要經歷行業見底。上半年，這三家的歸母凈利的跌幅，分別為155.46%、224.28%、234.36%。

　　出險房企中，除了一些延遲發布財報之外，大部分都在利潤下滑的名單上。諸如龍光、建業，其歸母凈利潤，相比去年跌去了67.22億、63.34億，相當于半個萬科的盈利體量。

　　此外，歸母凈利潤跌幅在1倍以下的房企有85家，數量最多。這扎堆的區間里，聚集著各類房企，既有福晟國際這樣的殼公司，又有碧桂園、旭輝等優質民企，還有綠地、光明地產這樣的國資。

　　總體而言，地產商凈利下滑，已成為行業的普遍現象。兩三年前，房企拿地成本較高，眼下這些項目到了結算期，疊加行業下行，利潤率下降在所難免。

　　當然，房企們齊刷刷虧損的最重要原因，還是銷售業績、交付規模雙下滑導致。這一點，中南建設董事、總經理陳昱含在業績會上，說得較為透徹。她表示，造成虧損的主要原因，還是整個宏觀形勢不斷在惡化，行業良性循環沒有恢復之前，作為企業，其實很難對抗整個大勢的壓力。

　　從企業自身來看，銷售難度在增加，竣工有所放慢，收入的降低和費用率相對的提高都是原因。同時，公司也在加大力度去庫存和保障安全，所以在這個過程中，一定帶來一些當期確認的虧損。

　　機構數據顯示，1-8月，百強房企銷售操盤金額的同比降幅達47.4%，接近腰斬。加之，“爛尾”“停貸”事件影響，行業整體信心尚處在低位、市場整體需求以及購買力不足，9月以及第四季度房企的去化壓力仍然較大。

　　同時，因行業風險出清的過程仍未結束，為了保障自身現金流平衡，也為促進庫存消化，越來越多開發商采取“以價換量”“降價賣房”的舉措。

　　從資產減值計提構成來看，存貨跌價損失占最重頭。這在一定程度拉低了凈利潤水平，甚至成為部分企業虧損的重要原因，包括碧桂園、旭輝、弘陽、上坤等在內的房企都提到了這個原因。

　　此外，對于美元債大戶而言，外匯波動導致預期凈匯兌損失，也是虧損的一個重大因素。例如，上半年虧損49.9億元的藍光發展便表示，公司美元債因人民幣對美元匯率下降的影響，產生匯兌損失約2.5億元。

　　僅4家歸母凈利超百億

　　在169家樣本房企中，有40家的歸母凈利潤實現正向增長。但其中有一半房企的增幅在20%以下，錄得顯著增長者，少之又少。

　　即使是奉行長期主義的龍湖、在調控中逆勢進取的濱江，也僅有0.82%、1.34%的歸母凈利增幅；背靠國資的建發、金地、京投、華發等，其歸母凈利增長率分別為6%、7.68%、9.25%、9.44%，也均沒達到10%。

　　不過，這兩年都在謀求債務重組的華夏幸福，雖然上半年歸母凈利潤虧損5.38億元，但與之前巨額虧損的基數相比，它卻獲得了94.32%的增長率，表明其正在重回正軌。

　　此前，華夏幸福確定了“兌、抵、接”等清償方式；政府也收購了其部分資產，長城資產和東方資產等AMC則入場購買了它的債券。以往的重資產承壓之后，它決意向產城管理的輕資產方向轉型。

　　像華夏幸福這樣凈利增長率在90%以上的，還有雅戈爾、金融街、上實城開、眾安集團等，但他們大多都是在營收體量不大的基礎上，又恰好到了較多物業結算的節點，才呈現出來的數字。

　　總體上，“跌多漲少”的基本面，使得行業的利潤體量急劇縮減。

　　據樂居財經統計，今年中期，上市房企歸母凈利潤TOP30的門檻，僅為11.49億元，相比于去年的20.3億，相去甚遠；TOP30平均歸母凈利為37.73億，同比也減少了30.8%。

　　歸母凈利超百億的房企，則從去年的5家變為今年的4家。中海、萬科、保利、華潤置地的歸母凈利潤，分別為167.43億、122.23億、108.26億、106.03億。站在在金字塔頂端的主體，實屬難得。

　　而往下，除了龍湖、合生、綠地、新城、建發股份、金茂、中海宏洋、雅居樂、深圳控股等11家房企之外，其他開發商的凈利潤的體量均在20億以下。可見行業的利潤是多么薄若蟬翼。

　　國資也不輕松

　　房地產運營的邏輯已有所改變，高周轉的模式漸隱，高增長慣性不再。如今，保持企業規模排名，已不是解決問題的萬能鑰匙。

　　樂居財經統計獲悉，上半年，萬科、綠地、碧桂園、保利、中海、龍湖、華潤置地、綠城、招商蛇口、金隅集團，分列營收榜TOP10，但其中只有萬科、保利、龍湖實現營收、歸母凈利雙增，余者均有指標下降。

　　都說民企生存不易，但國資房企的生存狀態，也參差不齊，有好有壞。不久前，朱榮斌在論壇上談到，“目前行業內民企問題比較突出，但分析問題不應只局限在民企，也要看到部分國資背景房企的風險。”

　　從這屆國資背景房企的中報數據中，也可驗證朱老板的結論。

　　萬科2021年的凈利潤，出現了上市 31 年以來的第三次下滑，甚至腰斬。除了疫情、毛利率降低等因素之外，還因為它順帶把部分項目、個別股權投資等，進行減值。

　　此舉為后續的業績增長消除了隱患。今年上半年，萬科果然如愿實現了凈利潤止跌。郁亮也不用道歉了，期內萬科收獲了122.2 億元的歸母凈利潤，同比增長了10.6%，算是萬綠叢中少有的紅點。

　　而營收規模排名第二的綠地，則有所不同。其營收、歸母凈利則同比雙降，降幅分別為27.64%、48.98%。這家橫跨房地產、基建業務的上海國資企業，在業務經營、流動性上依然面臨一些考驗。

　　其實，就算是央企陣營，也并不能完全“免俗”。

　　“保三爭一”的保利發展，仍是央企老大哥，它期內實現營收1107.63億，同比增23.1%；實現歸母凈利潤108.26億，同比增5.11%。在央企隊列中，它與五礦地產、大悅城地產，都是為數不多增收又增利的房企。

　　除此之外，素有利潤王之稱的中海、變得較為進取的華潤置地、成為紓困主角之一的招商蛇口、擁有發展“雙曲線”的金茂，凈利均有不同程度的下滑。而中交地產僅獲得了0.84億的歸母凈利，卻要承受47.87%的負增長率。

　　已發布中報的11家央企上市平臺，其歸母凈利的平均增長率僅為-13.97%，與行業平均增長率-257.6%相比，雖有著明顯的優勢，但也絕不輕松。

　　央企地產人也不得不承認經營方面的壓力。華潤置地首席財務官郭世清表示，今年經營性物業承壓還是比較大的，全年來看，經營性物業相比正常年份可能要弱一點。

　　中海顏建國也直言市場短期承壓，當前的市場處于上下半場的轉換期，轉換期需要一段時間，包括行業出清，過程相當復雜，也是比較慘烈的。

　　利潤保衛戰

　　地產進入薄利時代，房企該如何穩住利潤？上哪兒找新的利潤增長點？

　　開發商賺利潤，無非是兩個基本元素：成本和收入，降低成本，提高收入，就能形成利潤。不要覺得這個公式很簡單，但解決最復雜的問題，最終有效的一般都是那些最基本手段。

　　在眼下艱難的房地產市場上，對開發商銷售能力的挑戰，以及對銷售動作的鋪排，有了更高的要求。

　　萬科總裁祝九勝透露，今年萬科整個銷售專項行動，有四個方面的動作，一是提升傭金結算的速度；二是調整銷售激勵政策；三是整合自身的銷售力量；四是進行銷售能力的短期培訓和提升。

　　除了提高收入這個因素以外，對于開發商而言，經營管理中最重要的一環即成本管控，特別是土地成本控制。尤其是在當下房地產企業容錯機會越來越少，精準投資非常重要。

　　連續看能維穩利潤率房企的財務報告就能發現，土地獲取的成本其實不是太高。上半年，龍湖集團龍湖共獲取了17宗土地，平均溢價率只有5%，其中有一半是0溢價。同期，越秀地產通過非公開競爭方法獲得的土地占比達到55%，有效控制了土地成本。

　　成本全面抓，不僅拿地端要精準控成本，內部管理也絲毫不放松。隨著土地紅利、金融紅利消失，房地產行業進入到管理紅利時代，對標制造業，更加重視“向管理要效益”。

　　有“利潤之王”稱號的中海，除了低融資成本外，更重要的是其超強的成本管控能力。中海管理層在今年半年業績會上表示更看重凈利潤率，將通過全方位精細化管理，使利潤率能夠在行業保持引領水平。諸如，中海的員工打印紙張時必須雙面打印，中午休息時全面熄燈，員工文具發放嚴控，下班關閉所有電器電源等。

　　此外，銷管費用作為直接影響當期損益的重要變量，成為各大房企開啟精細化管理、實現提效的一大抓手。保利、萬科、金地等積極開展數字化建設，自建APP或者小程序，打造科學敏捷的決策體系和執行體系，實現降本提效和精細運營管理。

　　最后，以“提質增效”支撐開發業務的同時，注重配置資源開展多元業務，尋找新的利潤的增長點。今年上半年，房企也將目光轉向了利潤率更高的新風口——代建領域。

　　不久前，“代建第一股”綠城管理發布中期業績，實現收入12.59億元，同比增加16.4%；歸屬于公司股東的凈利潤3.61億元，同比增長33.4%。期內，商業代建毛利率49.7%，政府代建的毛利率42.2%，其他服務業務毛利率83.6%，利潤率遠高于地產開發，令一眾地產商羨慕不已。

　　加之當下，隨著三道紅線、預售資金監管等制度的深化，使得出現資金鏈斷裂、債務違約的暴雷房企逐漸增多，在行業出清的情況下，市場上的不良資產亟需處理，這也為代建增添了廣闊空間。據樂居財經統計，目前發展代建業務的品牌房企已超過40家。

　　眼下，房企們戰戰兢兢地熬過了上半年，那下半年的盈利情況是否會有所好轉？有地產老板認為，2022年上半年，是房企最慘的半年報，但也可能是最好的半年報。

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責任編輯：李思陽