來源：中國房地產報

　　鄭州的發展潛力很大，后勁十足，社會各界對鄭州的預期特別是房地產業發展非常看好。

　　朱娟/發自鄭州

　　“鄭州太難了！”這是過去半年這個城市給人留下的最深刻印象。

　　2021年下半年，鄭州接連遭遇特大暴雨和3輪疫情，各行各業遭受重創。對于房地產行業而言，又疊加市場整體下行，發展更加艱難：2021年下半年以來，降價、裁員、暴雷、停工，這些字眼頻繁出現在各大網絡平臺，震動行業，也重創市場信心。

　　根據國家統計局每月發布的全國70城房價數據顯示，鄭州“7·20”暴雨過后，從2021年8月到12月，新房、二手房價格連續下跌。具體到成交量上，新房銷量大幅下滑，與2020年同期相比，腰斬后再膝斬，創下近5年同期新低。

　　進入2022年，據克而瑞數據顯示，1月傳統銷售淡季疊加疫情，鄭州商品房市場明顯下滑；主城區住宅量跌價漲，成交36.32萬平方米，同比下滑22%；環鄭區域住宅量價齊跌，價格達到近兩年最低值，成交31.95萬平方米，同比下滑5%。貝殼研究院數據也顯示，鄭州、天津等1月疫情局部復發，二手房成交量環比降幅超過5成。

　　這種動蕩不安的局面，也引發了政府層面關注。

　　據鄭州日報消息，2月15日召開的“鄭州市委十二屆二次全體會議暨市委經濟工作會”上，鄭州市代市長何雄亮出了他對鄭州市房地產業的分析判斷，“鄭州房地產市場現在遇到一些小困難，將來不會有大問題，市場需求平穩可期，供給側也在優化調整。”

　　“我們的觀點和判斷是建立在數據分析基礎上的。”何雄給媒體算了一筆賬：之前沒有疫情時，鄭州每年人口凈流入40萬，住房需求非常旺盛。今年鄭州計劃出臺政策每年吸引大學生20萬留在鄭州，這些留鄭大學生如果3年內買房，需求總量預計超過1000萬平方米；鄭州還計劃出臺支持政策鼓勵外來務工人員在鄭州買房，未來兩年這一需求總量也在2000萬平方米左右。僅此兩項，差不多就能把鄭州商品房存量消化掉。

　　記者注意到，鄭州“7·20”暴雨以來，這是官方首次在公開報道中詳細談及對樓市的分析和判斷。在鄭州房地產行業人士看來，這將極大提振鄭州房地產市場信心。

　　于鄭州來說，何雄這位“代管家”剛剛履新，尚不足1月。公開信息顯示，今年53歲的何雄是湖北人，上海交通大學工程力學系工程力學專業本科畢業，大學畢業后一直在河南工作，曾任河南省建設廳副廳長，后先后主政河南省濟源市、濮陽市；2018年3月，任河南省發展和改革委員會黨組書記、主任，至此番履新。

　　“新官上任三把火”，在房地產行業方面，何雄在此次會議上還透露了正在謀劃的新動作。他表示，市民的改善型住房需求是拉動房地產增長的另一個強勁因素。這方面，鄭州計劃降低二手房交易個人所得稅等措施，鼓勵市民賣小買大、賣舊買新，拉動市民改善型住房消費。如納稅人不能提供完整、準確的房屋原值憑證的，按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額和契稅額，要把這一政策利用好。

　　樓盤周邊配套設施的提升和環境改善，是刺激房地產需求的另一個利好。何雄舉例，目前鄭州空置率相對較高的西南片區、航空港區等地塊，高鐵南站通車、k2線開工、鄭開快線等，都將有效改善這些區域的交通出行條件，再加上增加優質教育資源、建設醫療圈等，孩子上學、家人就醫、老人養老方便了，這些都將有效提升區域就業人員和居民的置業預期，并將預期轉換為實際的購買行為。

　　何雄表示，今年的中央經濟工作會議提出探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。除了前面提到的需求側擴大，供給側方面鄭州也有比較大的謀劃動作，其中比較重磅的就是大力推進安置房貨幣化安置，鼓勵動遷群眾、特別是已經首套房安置的實行貨幣化安置。同時盤活已建安置房，轉化為保障性租賃住房。鄭州是全國租賃住房試點，2021年國家配套資金42億元，已經回購轉化4萬套安置房，今年計劃再回購回租一批安置房。

　　何雄還借用黃奇帆著名的房地產價格公式對鄭州房價進行分析表示，鄭州房價目前在比較合理區間，房地產市場不僅能夠調控好，更能夠發展好。

　　另一個重大利好是，河南省已經把鄭州都市圈由原來的“1+4”擴展到“1+8”，除原有的開封、許昌、焦作、新鄉外，另外增加到洛陽、平頂山、漯河、濟源等。入“圈”以后，8個城市的市民將有諸多互認政策，這將明顯提升鄭州都市圈整體實力，強化對周邊省市人財物的吸引力。

　　何雄認為，近年來鄭州活力不斷增強，國字號“頭銜”越來越多，很多頭銜的“含金量”都很高。如國際航空大都市、國際物流中心、中原經濟區核心增長區、國家中心城市、高質量發展區域增長極等，也是“一帶一路”上的重要節點，“國際鄭”底氣越來越足，未來，人口、資本等要素還會進一步向鄭州集中。可以說，鄭州的發展潛力很大，后勁十足，社會各界對鄭州的預期特別是房地產業發展非常看好。

　　中原地產研究院統計數據顯示，2022年1月以來，全國房地產調控政策發布次數累計超過70次，其中有36個城市發布了穩定樓市的政策。相比往年的收緊，2022年開年以來，房地產調控基本以穩定樓市、寬松政策為主。

　　鄭州房地產市場在經過半年多動蕩期后，也將迎來新變化。

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責任編輯：劉萬里 SF014