原標題：地產復盤：艱難的一年

　　來源：國際金融報

　　2021年終于過去了。

　　對于房地產行業而言，如果要用一個字概括過去的一年，那一定是“難”。

　　這一年市場銷售驟然遇冷，融資端口幾近枯竭，資金鏈的緊張幾乎前所未有，違約不斷，爆雷也不再鮮見。

　　“活下去”不再是一句口號，而是企業奮斗的目標。

　　調控的收緊讓銷售增長帶來的融資助力不再見效，規模不再是安全性的一大坐標，行業進入“出清”時代，座次被重新洗牌，部分高歌猛進者開始消失在排名中，央企、國企成為主角，搶占了那些掉隊者留下的市場份額，房企開始接受也只能接受銷售額的降低，行業整體目標完成情況遠不及歷史同期。

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　　三成房企業績下滑

　　克而瑞數據顯示，2021年12月，TOP 100房企實現銷售操盤金額9940.1億元，單月業績同比降低35.2%，較11月環比增長32.4%。

　　從累計業績來看，年內百強房企累計業績增速持續放緩，截至12月末累計銷售操盤金額較2020年同比降低3.5%，規模房企銷售增速罕見出現負增長。

　　復盤全年銷售情況來看，行業表現出先揚后抑的走勢。

　　一季度，市場購房情緒延續了2020年末以來的熱度，企業銷售規模較2020年和2019年同期提升顯著。二季度之后企業銷售增速持續放緩，特別是下半年市場降溫明顯，行業百強房企單月業績增速自7月由正轉負以來，延續下跌趨勢且降幅不斷擴大。

　　具體到房企來看，恒大危機的進一步發酵讓其近年來首次無緣三強，融創中國接棒恒大以5973.6億元排名第三，僅次于7588.2億元的碧桂園和6277.8億元的萬科。

　　這也是碧桂園自2017年以來五度蟬聯榜首，且其領先優勢還在進一步擴大，高出第二名萬科地產1300億元的差距。與此同時，碧桂園一如既往保持了業績的高含金量，以5580億元權益銷售額計算，權益占比為73.5%。

　　即便是行業龍頭也面臨著不小的業績增長壓力。2021年碧桂園權益銷售額同比下降2%，萬科地產的全口徑銷售額更是相較上年同期減少近800億元，降幅達到11%。與此同時，三強門檻也從2020年的7011億元降至不足6000億元。

　　10強房企中降幅最大的為恒大，2021年恒大實現4400億元銷售額，相較2020年減少2800億元，降幅達39%。中國恒大之外，綠地控股的銷售業績也同比下降19%至2903億元，這也是綠地控股三年規劃的收官之年，其需要完成7000多億方可實現三年年均5000億元的目標，理想與現實之間差距較大。

　　融創中國、保利發展、中海地產同比分別增長4%、6%和2%，對應排名第三、四、六。十強中，招商蛇口和華潤置地依然保持了18%和11%的較高增長，龍湖集團以2900.9億元搶占了十強的最后一個名額，業績同比增長7%。

　　金地集團以33億元的差距僅次于龍湖集團，位列11。世茂集團銷售額同比減少300億元至2698.9億元，降幅達10%，排名下滑4位。

　　據《國際金融報》記者統計，50強房企中33家業績同比呈現正增長，其中建發房產以32%的增幅領漲行業。

　　卓越集團、綠城中國、寶龍地產、濱江集團、越秀地產業績增速也超過20%，其中卓越近年擴張之勢愈發顯露，近年，卓越在北京、上海、廣州等一線城市土拍市場均有斬獲，其中北京首輪供地卓越更是連搶4宗地，和融創平分秋色。

　　12月30日，濱江集團董事長戚金興表示，公司2021年銷售額預計達成1660億元，隨后，濱江在投資者互動平臺給出了最終數據1691億元，同比增長超過300億元，超出年度目標近200億元。

　　33家業績正增長的房企中，18家增幅比例在10%以內，包括海倫堡、美的置業、旭輝集團、保利發展、榮盛發展、遠洋集團等，其中旭輝集團2021年銷售額2472.5億元，同比增長162億元，回款超過2400億元。

　　中駿集團、新希望地產、正榮集團、中國金茂、中梁控股、弘陽地產、雅居樂等企業增幅在1%-3%之間。

　　合景泰富、融信集團、禹洲集團業績與2020年持平。

　　金輝集團、時代中國、奧園集團等14家房企銷售業績同比下滑，其中降幅超過10%的有8家，占比近20%，包括萬科地產、中南建設、建業集團、陽光城、金科集團、富力地產、綠地控股和中國恒大。

　　而以克而瑞數據計算，富力地產2021年全口徑銷售額下滑20%，下降幅度僅次于恒大。

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　　僅一成銷售目標達標

　　銷售增速的放緩，也讓不少房企年初制定的銷售目標似乎成了到不了的遠方……

　　根據《國際金融報》記者統計數據顯示，50家典型房企中僅有濱江集團、首開股份、越秀地產、金地集團、華潤置地5家企業完成銷售目標，占比僅一成。

　　其中，華潤置地以3158億元的銷售額壓線完成3150億元的銷售目標，較2020年108.79%的目標完成率有所下降；金地集團2021年共實現銷售額2867.1億元，銷售目標完成度102%。

　　完成度位居第三的為越秀地產。據克而瑞數據，該公司2021年共實現銷售額1182億元，完成全年1122億元銷售目標的105%。

　　2021年前11個月，越秀地產累計實現銷售額950.68億元，約占全年銷售目標的85%。這意味著，若以105%銷售目標完成率計算，越秀地產在當年最后一個月完成了全年目標的20%，即約224.4億元，較2020年同期的113.47億元增長98%左右。

　　首開股份則完成了1100億元銷售目標的107%，濱江集團完成率最高，為113%。招商蛇口、融信集團、正榮集團、龍光集團、寶龍地產這5家企業距離銷售目標僅“一步之遙”，其完成率均超95%。

　　招商蛇口2021年全年銷售額為3268.34億元，同比增長17.73%，但以3300億元銷售目標計算，其最終完成度為99%，亦是唯一一家離“及格線”如此之近的選手。

　　融信集團、正榮集團、龍光集團的目標完成率均在97%左右。2021年，三者分別實現銷售額1555.2億元、1456.43億元、1402億元，對應銷售目標分別為1600億元、1500億元、1448億元。

　　其中，正榮集團2021年12月單月銷售額為100.11億元，較2020年12月的170.89億元下降超41%。寶龍地產12月單月銷售額亦同比下跌約15.65%，該公司全年銷售額同比增加24.1%至1012.27億元，完成1050億元銷售目標的96%左右。

　　另外，包括禹洲集團、中梁控股、金輝集團、中國金茂、龍湖集團、融創中國、旭輝集團、雅居樂、德信中國、佳兆業、美的置業、遠洋集團、新城控股在內的13家房企完成率在九成及以上。

　　其中，美的置業背靠家大業大的美的集團，也未能全年業績目標，此前業績會上管理層透露，2021年公司供貨端資源充足，可售貨值2300億元左右，合約銷售目標為1500億元，如今美的置業僅完成1371億元，缺口近130億元，以上述供應量計算，去化率不足六成。其中12月美的置業僅實現合同銷售97.2億元，同比下降近四成。

　　以碧桂園為代表的11家企業銷售目標完成率均處在80%-90%梯隊（不包括90%）。2021年，碧桂園完成6277億元銷售目標的89%，弘陽地產以88%的完成率緊隨其后，中駿集團、時代中國均為87%，綠城中國、建業集團86%，合景泰富及陽光城為84%，世茂集團、奧園集團、富力地產則分別為82%、81%、80%。

　　萬科地產、中南建設、金科集團的銷售目標完成率則皆滑落至70%-80%梯隊。

　　截至2021年12月末，萬科地產完成銷售額6277.8億元，占7900億元銷售目標的79%；中南建設全年銷售額較2020年減少11.8%至1973.7億元，同樣占銷售目標的79%；金科集團為75%。

　　常年占據房企前三強席位的中國恒大則在下半年的流動性危機面前“寸步難行”。據克而瑞統計，該公司2021年全年銷售額為4400.3億元，較前11個月的4421億元減少20.7億元，不足7500億元銷售目標的六成。

　　億翰智庫分析認為，房企銷售業績目標完成度不足100%是市場行情不樂觀的直觀體現。市場行情下行源自于兩個因素：一是行政性調控政策，如限購、限貸等政策不斷趨緊，按揭貸款額受限、放款期限延長等，購房者的合理住房需求釋放受到抑制；二是房企爆雷事件的出現以及房地產稅試點工作推進等，購房者擔心房企無法交房，或出于對房地產稅出臺的擔憂，預期發生轉變，觀望情緒加重，購房消費決策被抑制。

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　　行業進入“出清”時代

　　困局中，行業似乎正在進入“出清”時代。

　　隨著行業競爭加劇，房企排名正在被重新洗牌。

　　爆雷事件對房企的影響遠不止資本市場，信心受挫在營銷端體現得更為明顯。

　　以恒大為例，雖然4400億元的銷售額排名第五，但相較2020年降幅達39%。不僅如此，2021年下半年以來隨著恒大危機的進一步發酵，9月起恒大便不再公布單月銷售數據，截至8月恒大累計實現合約銷售額4386.5億元，根據克而瑞數據，全年恒大銷售額4400億元，這也意味著9-12月其銷售幾乎進入停滯狀態。

　　同樣的情況還出現在新力控股身上。

　　2021年8月新力單月實現81.6億元銷售額，前8月累計銷售770.4億元，月均近百億元。9月隨著危機的發酵，新力的銷售呈現斷崖式下跌，當月銷售降至22億元，隨后10月、11月更是在8億多徘徊，12月新力以5.58億元業績收官，全年實現銷售額814.9億元，其中第四季度僅為22.48億元，占比不到3%，“黑馬”新力掉至50名開外。

　　富力地產2021年銷售額減少294.7億元，排名下降10位至第34；陽光城從第18微降至第19；佳兆業從第25跌至第36，中國奧園從第29跌至第33。

　　隨著部分爆雷房企的掉隊，絕大多數市場份額留給了較為穩健的央企和地方國企開發商。

　　《國際金融報》記者統計數據發現，2021年保利發展、中海地產、華潤置地、金地集團、建發房產和越秀地產等開發商年度銷售排名均有所上升，其中建發房產和越秀地產業績增幅領漲行業。

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責任編輯：張亞楠