重慶農(nóng)改超投資調(diào)查(5)

　　業(yè)主迷惘

　　在農(nóng)超項目中，經(jīng)營管理公司原本可以直接將攤位租賃給經(jīng)營戶，為何還要在中間增加業(yè)主這樣一個角色呢？

　　經(jīng)營戶和業(yè)主素未謀面

　　投資者難控投資風險

　　信報記者 劉雋剛 實習生 劉彥杰

　　事與愿違的投資

　　2005年6月18日，何先生趕往楊家坪錦龍苑農(nóng)貿(mào)超市，想看看自己買的攤位租出去沒有。

　　結(jié)果令他大失所望：本該是下班買菜高峰期的菜市場內(nèi)，沒有喧鬧，也沒有幾個顧客，除了吊扇轉(zhuǎn)動著發(fā)出一絲聲響，攤主們連吆喝的力氣也不愿浪費，他們正聚在一起用撲克牌打發(fā)時間。環(huán)視整個菜市，幾個蔬菜攤、3個鹵菜攤、一個肉攤和副食攤，還有個賣蛋的就是這個新興農(nóng)超的全部。

　　“這次比上次來的時候人又少些了。其他空著的臺面上，全積滿了厚厚的灰塵。顯然好久都沒人碰過了。”何先生喃喃地自語道。

　　2004年5月13日，聽完銷售人員描述的美好“錢”景后，嘗到過商品房投資甜頭的何先生抱來4萬多現(xiàn)金，搶得一個攤位。“2年返租接近本金的1/4，即使市場不太理想，原價出售應該沒有多大的問題，這可算的上無風險投資……”

　　時隔一年，何先生如此感慨：“照現(xiàn)在看來，2年后，即使想降價脫手都很難！”

　　農(nóng)超連鎖，自2003年興起至2004年成為投資熱門，再到現(xiàn)在的燙手山芋，時隔僅僅一年多，人們更擔心的是：“兩年之后，該怎么辦？”

　　不看好農(nóng)超前景

　　在談論投資農(nóng)超時，曾小姐深感慶幸：“去年石橋鋪農(nóng)貿(mào)市場拆了之后，我們公司很多同事都在討論去買興恒農(nóng)超的攤位，當時在附近發(fā)傳單的人很多，所以大家都在動這個念頭。”

　　時隔半年多，曾小姐已經(jīng)記不清楚傳單的具體內(nèi)容，她說：“當時看到上面有投資分析，說是按照不同類型的攤位，投4——5萬，就能夠每個月固定拿到400多的租金。”

　　這個投資概念之所以引起大家關注，是因為“想致富，僅僅靠儲蓄和工資是根本不夠的，必須考慮自己做點生意或是投資，但是對我們沒有足夠的資金和經(jīng)驗的上班族而言，投資房產(chǎn)或者是買商業(yè)門面根本不切實際，我們所能承受的投資額大約就在5萬左右。”

　　農(nóng)超的攤位投資額正好就在這一數(shù)值范圍之內(nèi)，恰似“瞌睡遇到枕頭”。

　　曾小姐臨投資之前，由于家事將資金挪為他用，“當時還覺得有點可惜，現(xiàn)在看來，沒投這筆錢還是對的。”至于她的同事，盡管討論很多，但真正出手的卻很少：“當時大家分析的結(jié)論是，因為石橋鋪農(nóng)貿(mào)市場拆遷，周圍只剩了這一家農(nóng)超，所以經(jīng)營前景應當很好。但是從上班族的角度來看，新世紀連鎖恰好就在興恒旁邊，多數(shù)人買菜還是會選旁邊的臨時菜攤或者是新世紀，所以同事們也還是捏了把汗，最終放棄了這個項目。”

　　另一位曾經(jīng)熱衷于農(nóng)超投資的王羽告訴記者，“開始我們覺得這個項目還是有前途的，但是和朋友考察了一段時間以后，有點擔心投資無法收回，最終還是放棄了。”

　　回報穩(wěn)定的誘惑

　　據(jù)了解，農(nóng)貿(mào)超市目前是介于商業(yè)地產(chǎn)與農(nóng)貿(mào)市場之間的一種物業(yè)業(yè)態(tài)，投資分析人士指出，農(nóng)貿(mào)超市的投資熱潮形成，與國家控制房價的政策調(diào)整有關。而重慶某報在一則相關報道中則稱：“具備‘投入少、回報穩(wěn)定、回收資本周期短’的特點正是各路資本熱衷投資農(nóng)貿(mào)超市的根本動因。”

　　該報道的論據(jù)為：“商業(yè)店鋪回收周期一般為15年，而投資農(nóng)貿(mào)超市中的精裝鋪位，由于總價不高，回報穩(wěn)定，回收周期只需8-10年。有關專家認為，把過去買商鋪幾十萬上百萬元的門檻，降低到幾萬元，這種商業(yè)模式滿足了中小投資者的投資需求。目前，全國主要城市都已經(jīng)開始制定規(guī)劃，加快“農(nóng)改超”的發(fā)展速度，隨著經(jīng)濟生活水平的進一步提高，消費觀念發(fā)生轉(zhuǎn)變，消費者對購物環(huán)境的要求產(chǎn)生更高的標準，農(nóng)貿(mào)超市將成為“菜籃子”經(jīng)濟的大勢所趨。

　　目前股市低迷以及央行加息導致住宅地產(chǎn)市場的萎靡，越來越多的投資者收回投入股市和房市的資金持幣觀望，這時，契合中小投資要求的“農(nóng)貿(mào)超市”適時而生。對那些做生意風險太大、精力不允許，股票把握性不大而手握閑散資金卻無處花銷的“財主”，投資不大、回報穩(wěn)定的農(nóng)貿(mào)超市就成了他們的首選。”

　　長順公司的一筆賬

　　這種投資與二手房投資略有相同之處。記者調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，經(jīng)營戶們根本不知道業(yè)主是誰，而經(jīng)營管理公司則對所有投資者的資料保密。

　　在采訪中，一位投資分析人士對農(nóng)超項目提出了這樣的疑問：“按照一般項目投資而言，每一個項目的相關幾方都有著緊密的連接，缺少任何環(huán)節(jié)都會造成項目的整個斷裂。而在農(nóng)超項目中，經(jīng)營管理公司原本可以直接將攤位租賃給經(jīng)營戶，為何還要在中間增加業(yè)主這樣一個角色呢？”

　　另據(jù)報道，2005年1月，重慶長順市場管理公司宣布，將斥資400萬元對大溪溝農(nóng)貿(mào)市場進行精裝修，標準要超過三星級賓館。該報道中，“長順公司算了一筆賬：精裝修后的大溪溝農(nóng)貿(mào)超市有3800平方米，可分隔成400多個攤位，以每個攤位均價5萬元銷售，可回收資金近3000萬元，這一步就能獲得一定利潤。然后，再從投資者手中返租兩年，每年返還投資者8%租金，整個市場就要返還240萬元。而在返租后的第一年，長順公司以每個攤位200-400元價格出租給經(jīng)營戶，可獲得近200萬元租金。第一年，長順要虧40多萬元。 不過，從在第二年開始，長順公司就可賺錢。第一年200-400元的租金價格誘惑力頗大。因為大溪溝是主城區(qū)輻射人口最多的三個農(nóng)貿(mào)市場之一(另外兩個是大陽溝和學田灣)，其輻射人口多達13萬多人，以每人每月消費100元計算，一年營業(yè)額就可達1.5億元，每個經(jīng)營戶一年可以賺5萬元。 ”

　　這筆賬算下來確實前景可觀，為了證實這種算法的可靠性，該報道還列舉了相關實例：“ 其次，目前江北區(qū)一些未改造的農(nóng)貿(mào)市場平均租金價格在600-1200元，大溪溝農(nóng)貿(mào)超市改造后的第二年，即使租金達到400-800元，長順也可收入近400萬元，除去支付返租的租金240萬元，還可賺100多萬元。”

　　租金上漲有難度

　　記者調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，在部分農(nóng)超開業(yè)的一段時期內(nèi)，其租金都進行了大幅度減免，甚至有的農(nóng)超采取不收租金的方式吸引經(jīng)營戶租賃。

　　嘉禾農(nóng)超的經(jīng)營戶告訴記者，目前該農(nóng)超租賃價格加水電等費用，分別為250——350元左右，而龍寰鋼花東風連鎖農(nóng)超的費用總計為450——500元/攤位·月。

　　16日，5天前從天寶農(nóng)貿(mào)市場遷至嘉禾農(nóng)超的兩位蔬菜經(jīng)營戶告訴記者：“以前壟斷經(jīng)營的那一家因為蔬菜不夠新鮮所以做不走，我們進來以后，生意還可以，平均每天銷售額為200——300元左右。只不過，現(xiàn)在這個量和天寶農(nóng)貿(mào)市場相比就差遠了。”

　　盡管才來沒多久，但這幾位經(jīng)營戶對管理公司的政策也摸得很清楚：“開始的時候他們把錢(租金)壓得很低，以后再慢慢漲。”

　　嘉禾農(nóng)超招商部副經(jīng)理付宗權(quán)也肯定了這樣的說法：“現(xiàn)在公司是虧起做的，目的是為了聚攬人氣，等人氣聚集了之后，租賃價格肯定會調(diào)整。”

　　和管理公司的算盤不同步的是，幾個蔬菜經(jīng)營戶轉(zhuǎn)背就告訴記者：“以后如果(租金)漲了，我們就走。”

　　十年才能收回投資

　　幾個空蕩蕩的農(nóng)超里，很顯然還有攤位沒有被租出去。東風農(nóng)超業(yè)主論壇上，記者見到一位過客于2005年4月11日發(fā)布的帖子：“東風超市一樓都還有很多門面是空的,每月返給業(yè)主的租金從哪里來？”

　　更讓這些業(yè)主擔心的是，這些租金還能收多久？

　　在幾個農(nóng)超連鎖，記者了解到返租合同的期限多數(shù)為2——3年。其含義為：在業(yè)主投資購買攤位產(chǎn)權(quán)之后，交由管理公司代為出租，并由其返還每月租金。所謂合同期限，是指返租的時長。

　　以記者目前了解到的返租金額400元左右計算，業(yè)主能夠獲得的單一攤位年租金總額為4800元，要收回這筆投資，需耗費時長約10年左右。

　　拋開利率和人民幣升值等各種外部因素不提，業(yè)主們的投資收益究竟是否能夠達到這一理想值，還存在很多可變因素，例如：“倘若兩年返租合同到期，我該怎么辦？”

　　渝真房地產(chǎn)管理辦公室吳主任的話讓何先生的擔憂變成了事實。“說句實話，待2年的返租合同后，開發(fā)商完全可以放棄不管了。因為到時候可以說和他不再有任何的關系。

　　難以提升的人氣

　　由于一開始對經(jīng)營戶所有費用全免，算上水電、人員工資、返租，開發(fā)商2年下來直接虧損就有200多萬，一共才賣出400多萬，就沒啥利潤了。如果到時候市場還是這樣，只能寄希望于開發(fā)商顧及企業(yè)的名聲，繼續(xù)做下去。要不就只有等的其他開發(fā)商占用的時候才能變現(xiàn)了。”

　　當然，在這兩年的時限之內(nèi)，管理公司(或開發(fā)商)們也對提高農(nóng)超人氣做了很多工作，一位開發(fā)商告訴記者：“我們現(xiàn)在也在積極想辦法。5.1期間就搞過贈現(xiàn)金券的活動，可是過后效果并不理想。主要原因在于經(jīng)營戶們并不配合，甚至他們會唱反調(diào)，在我們促銷的同時提價，因為經(jīng)營戶們所想的，就是盡快收回本錢，再之后賺取純利，讓他們降價非常困難，而不降價，也就直接導致人氣難以提升。”

　　“另一方面，為了招商，我們提供了很多優(yōu)惠，現(xiàn)在進入市場全都免費，連水電費用都沒有向經(jīng)營戶們收取，這種優(yōu)惠政策實際上寵壞了經(jīng)營戶，他們中有些人會想，如果降價之后人氣旺了，管理公司就會向他們收取租金，這樣以來他們的利潤就降低了，所以他們更希望保持現(xiàn)狀，也就更加不愿配合管理公司推出的各項活動。”

　　最開始這家農(nóng)超的招商率曾達到50%，但之后都陸續(xù)離開了。看到這樣的結(jié)果，開發(fā)商也只有感慨：“我們也想過很多辦法招商，可是(賣場)面積太小，所以很多大的商家都不愿意來。我們打算實在不行就自己做，畢竟還能有點收入，但是我們作為開發(fā)商，這種市場推廣是第一次經(jīng)歷，現(xiàn)在連宣傳、廣告都沒個系統(tǒng)的規(guī)劃，所以我們正準備下周請專家來指導。”

　　眼下這些管理公司目前的想法，更多地是“摸著石頭過河，走一步看一步。”付宗權(quán)盡管承認目前農(nóng)改超模式存在各種困難和問題：“但農(nóng)貿(mào)市場的未來方向，肯定是我們嘉禾這種農(nóng)貿(mào)市場超市化的模式……”