重慶農改超投資調查(3)

　　監管日嚴

　　商委介入調查 揭開農改超資金鏈條堅挺假象

　　信報記者 林華強 報道

　　“也正是在如此高額的利潤的支撐下，開發商在銷售時才敢于拿出8%以上的利潤作為回報。而且在開始興起到現在的兩年內沒有出現資金危機。” 重慶市商業委員會宣傳處工作人員劉德霖正在準備做一個“農改超”的報告，他同時對某些“農改超”項目運作中存在的風險表示擔憂。

　　據其介紹，投資農改超的業主大部分是小投資者，這部分人當中有很多是用自己多年的積蓄參與投資，所以收益的穩定是其投資的重要理由。但每年不斷遞增的投資回報在開發商的支撐下，在前兩、三年可以從開發商的銷售時獲得的超額利潤中給予補貼，但如果整個市場在這段時間內沒有進入良性軌道，投資者的回報將會有很大風險。

　　劉德霖表示，雖然表面上看從事銷售和包租的兩家公司不存在關系，但負責包租的公司之所以愿意為“農改超”項目以后十年的經營作擔保，是因為幾乎所有的物業管理公司都與開發商之間有著種種親緣關系，或者本來就是同一法人下的不同公司。

　　然而根據《商品房銷售管理辦法》這樣的銷售模式是不允許的。該辦法明確規定房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。

　　雖有明文規定，但仍有變數可尋。記者在采訪中發現，為避開處罰，開發商一般以不同名義組建一個開發公司和一個物業公司分別進行銷售和包租。但在實質的經營上，兩者有著“互通有無”的關系(觀音橋的宏福農貿超市負責銷售和包租的就屬同一法人)。一旦開發商資金鏈出現問題，物業公司將會無法運營。

　　處罰輕微：敢和制度博弈

　　開發者的這些操作手段都相當高明，一旦經營失敗，又可全身而退。即使有主管部門來查處，可以有所托辭。即使確定違規，按照相關條例，處罰也是“處以警告，責令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。”

　　“如此低的處罰開發商完全可以置之不理，因為處罰成本和巨額利潤相比不值一提。”潘克武表示，“農改超”的超額利潤讓這些經營者敢于和制度博弈。

　　這樣的危情可以從負責包租的物業公司的規模推斷。記者在采訪中發現，大部分的負責經營農改超的物管公司資產沒有超過200萬元，但其承諾包租的對象最多者競達700余個商鋪，以每個商鋪500元/月計算。其一年要支付的資金高達420萬元，如若脫離開發商“輸血”，遇上經營不利，這樣的物業公司在半年內就將無法運作。

　　良性循環：須保持25%的利潤

　　有地產界人士估算，在目前農貿市場的經營情況下，要滿足開發公司承諾的高回報，必須在經營農貿市場時保持每年25%上的利潤才能維持一種良性循環。

　　然而按此標準，大多數“農改超”項目是無以為繼的。據已開業經營的銀鑫樓農貿超市置業顧問付軍介紹，若按照購買時簽訂的代租合同的承諾，每月管理公司支付給業主的租金為500元左右。而記者在場內了解到，絕大部份租賃戶的從管理公司手中租賃攤位的價格也僅為500元/月。

　　尚未售出就處于開業經營狀態的市場，在所有的“農改超”項目中應屬于比較好的經營狀況。目前大部分銷售的項目都還處于招商階段，劉德霖表示，即使這種較好的狀態下，綜合物管費等利潤來源，經營者的利潤仍無法超過承諾的回報成本和物業公司本身的運行成本，更不用說達到每年25%的高回報。

　　“除此之外，這種新興的農貿超市還不得不面對超市中不斷興起的生鮮區的競爭。同時，一旦當地政府監管不嚴，來自‘馬路市場’的低價威脅也難以忽視。目前一些地區‘農改超’的密度過大也會導致同質化競爭加劇。” 潘克武認為，諸多的不利條件和開發商的大力吹噓其高回報作比，已經讓“農改超”這種投資模式的風險離暴發社會風險的臨界點越來越近。

　　地產業界預測政府將會在今年下半年對“農改超”的發展做出相關法律規定。來自商委的消息顯示，其市場處已經在今年上半年對整個重慶的農改超項目進行調查統計。有知情人士表示，可能在下半年對這個市場進行進一步監管，亦有可能制定具體的法規。