重慶農改超投資調查(2)

　　隱發不良信號

　　商業地產泡沫轉嫁農改超 驚人利潤造就雜亂膨脹

　　風險漸顯 小投資者虧本找下家

　　信報記者 林華強 報道 張秀良 攝影

　　預感風險：急于脫手

　　6月15晚，家住雙鋼路1號的肖文宏老人將自己親筆寫的15張“旺鋪轉讓啟示”貼遍了雙鋼路至上清寺的電桿。他準備將自己半年前在觀音橋購買的某“農改超”商鋪轉讓。之前，他還在鄰里的幫助下在“易鋪網”上發布了一條相同的轉讓信息。接到記者的電話時他不斷重復，“價格可以談，價格可以談……”

　　事情源于今年1月，他和朋友去看一個“農改超”鋪面，根本不懂投資的肖文宏經不住售樓小姐的游說，“意外”地買了兩個。

　　“他們當時承諾的條件足以讓我安享晚年。”肖文宏還清楚的記得當時售樓小姐的說詞。“投資7萬，每個月可以坐收六、七百元的租金。物管公司和您簽10年的合同，您老就等著當 ‘翹腳老板’吧！”

　　從2003年開始， 這種由 “農改超”所衍生的財富夢想以驚人的速度復制，它首先跳出了將傳統的農貿市場改造成現代的“農貿超市”的概念，進而將其定位為一種投資工具。

　　“農改超”被普通老百姓坦然接受是2004年的事。到今天，如肖文宏一樣的中、小投資已達數萬人，但如他一樣隱約明白其間風險的投資者卻少之又少，因為大多數人仍然相信：這是一次難得的大餐，包租10年，每年10%左右的收益是“穩穩當當”的。

　　在福建做生意的兒子肖羅很驚訝父親這個“出格”的舉動。當他聽聞商鋪準備4月開業，但直至6月還沒動靜時，肖羅果斷地讓父親把鋪面賣出去。

　　“我有個朋友在這邊買了個‘農改超’鋪面，由于市場生意太差。物管公司做不下去了就跑了。鋪面的價格也由原來的5萬降到2萬。” 肖羅在電話里告誡父親，這個市場的招商有問題，“商鋪要盡快出手，虧一、兩萬也可以！”。

　　然而這樣的說法在業者看來是站不住腳的。“基本上不會有風險，銷售后我們有物管公司和你簽包租協議，8年左右就能收回股資！”6月16日下午，觀音橋宏福農貿超市投資顧問秦旗很驚訝的看著記者，在她的記憶中，很少有人會對投資“農改超”提出有風險的質疑。

　　她接下來繪聲繪色地向記者描繪著這個超市繁榮的未來和主要的經營模式：由物業管理公司統一經營，統一管理，租金每年統一從物管公司領取。最后她總結式的說了一句話：“總之你不用擔心，只管收租就是。”這也是在所有的“農改超”的售樓部的大廳里出現頻率最高的一句話，當然也是投資者都愿意看到的。

　　開發商們一次又一次地把這樣的承諾和愿望鋪遍報紙、電視等各種媒介，高頻率、大劑量地刺激著手中有點閑錢的投資者。這是一種有力的營銷模式，很少有人愿意拒絕這種投資少、見效快的“坐當老板”式的投資，哪怕是肖文宏一樣根本不懂投資的退休職工。

　　業內擔憂：卷款潛逃

　　但來自地產界的人士卻提出了不同的觀點，“一個開發商如果把自己的項目采取返租、包租的方式銷售，給人的第一感覺便是缺錢。”緯聯商業地產顧問有限公司副總經理李夔在接受記者采訪時表達了大部分商業地產業者的觀點，他認為目前大量的“農改超”項目許以長期高額租金回報來吸引投資者入圍，是一種不良的市場信號。

　　地產界業內的普遍擔憂是，“農改超”項目一旦有一家公司資金鏈斷裂，無法兌現返租的承諾甚至卷款而逃，將會引發投資者對“農改超”項目的不信任感，從而引發連鎖效應。

　　投資得不到回報，一些由投資者引發的社會問題便會出現。在投資者的壓力之下政府對同類項目自然會強力監管，商業地產運作環境自然會越來越嚴。李夔認為去年成都的兩個酒店式公寓采取類似的返租形式進行銷售，引發當地政府明令禁止此類商務式酒店的銷售模式便是最好的前車之鑒。

　　“一部分的農改超項目投資回報率甚至被定到了14%，然而并不是每個項目都有如此強的經營能力。假如沒有租賃戶的支撐，承諾包租的物業公司也將無法經營，也不能兌現承諾，投資者的風險也隨之來。” 重慶市商業委員會宣傳處工作人員劉德霖對記者說。

　　“目前地產界所公認的開發利潤是在15%。如果真有這樣的收益，地產商為什么自己不坐當老板，還要去辛苦造房子賺錢？”

　　緩慢質變：變相融資

　　由于“農改超”商鋪以幾萬便可入市，其低投資門檻，又有高額回報，所以手里面有些閑錢又不愿存銀行投股市的社會閑散投資者便成為購買主力。在美好錢景的引誘下，蛋糕被越做越大，“農改超”也在瘋狂成長后開始緩慢“質變”。

　　“目前它作為融資工具的嫌疑越來越重。”重慶市房地產商會原秘書長潘克武，在接受記者采訪時對目前農改超的發展態勢表示擔憂，“作為房地產項目的一個延伸，超過100%的巨大利潤無論如何都是不正常的。”

　　他以目前重慶農改超的運作成本和銷售價格為例分析。“目前市場上經營的農改超項目大都是購買一層地下商場作為農貿市場所在地來經營，價格不過3000元/平方米左右，加上一些簡單的裝修費用和銷售、廣告等費用，每平方米的成本會追加500元。”就這樣，每平米價格不會超過3500元的地下商場，經過售樓小姐的“紙上談兵”，售價頓時飆升至10000元/平方米。

　　創富神話：年賺千萬

　　100%以上的利潤早已讓其超越了普通的置業概念。如此高的投資回報在精明的開發商看來是一個千載的難逢的機會，“農改超”因此成就了很多傳奇故事。雖然故事的主角并不一定有能力對小投資者的“翹腳老板夢想”負責。

　　在地產圈子里面最知名的是一位年輕人的“創富神話”，據說他開始“做項目”之初東拼西湊搞到幾十萬，由于其在地產界頗有些從業經驗，所以在第一時間獲取了經營農改超的“核心技術”。在2004年一年時間里，憑借其高超的運作，身家陡增至上千萬。

　　“購買商業物業時一般僅需10%的定金，在裝修、廣告款在資源過剩的情況下都可以在項目銷售過程中付款，也可采用各種方式延長應傳款周期。所以運作一個1000平方米的項目，前期的資金只需要購買物業成本的十分之一，即30萬元左右。其余的可邊做邊還。”一位不愿留名的資深商業地產經理人認為較低的投資門檻和高額利潤是在農改超項目中投機成功基本條件。

　　他表示“創富神話”中的融資手段相當高明：在市場有“先驅者”大量宣傳作鋪墊后，第一時間入市，新進者只需對小投資者“稍加點撥”，顧客就會相約而至，但作為業外人士，很少有人知道其間的運作細節，就更難以了解其間的風險。

　　在采訪中，更多的投資者更愿意相信開發商是一個“有實力”的商家。6月18日，一位正在辦理購鋪手續的投資者在接受記者采訪時表示，他相信開發商是有實力的，因為他和開發商是“一條船上的戰友”，如果開發商人去樓空，自己的租金估計也找不到著落。

　　然而這只是一種一廂情愿的想法。記者在采訪中得知，重慶目前的“農改超”經營者，有50%左右的業者是從中介公司、中小地產企業變身而來。同時，“在2003年地產企業前50強中，找不到現在正在經營農改超的任何一家企業的名字。”

　　超級禮包：一個超市2000萬

　　近乎暴利的贏利模式讓大部份“農改超”開發商為之瘋狂。在短時間內，重慶市的農改超項目已經接近50個。同時，由于競爭日趨激烈，開發商為爭取市場，開始將一些類似超市中促銷小商品才用的瘋狂打折手段用在這個市場上，“買一送一”、抽大獎等手段顯山露水。

　　6月20日，記者在位于觀音巖的龍寰連鎖.枇杷山農貿超市銷售處了解到，該公司最近不僅推出了近似“買一送一”(購買一個10萬的商鋪送一個4萬元左右的蔬菜攤)的銷售模式。而且還可以參與巨額抽獎：在龍寰購買“農改超”商鋪者，每8名中便有一人可抽取一輛QQ汽車，每105名購鋪者可抽出一輛蒙迪歐，一個樓盤可中出一輛寶馬車。

　　這樣的促銷成本是驚人的，初略估算，僅枇杷山農貿超市的促銷活動成本競達2000余萬，這是在地產界難得一見的壯觀場面。“也充分說明了‘農改超’的利潤驚人！”潘克武分析。