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先行者的快感
編者按：2001年初，重慶出現了第一家以“農改超”為主業的公司：龍寰。如今，投資農貿超市已經成為一種房地產開發潮流。據悉，重慶目前有30多家開發商搏殺在“農改超”的商業戰場上。
那么，這種模式對商業地產商來講是不是一條可以貫徹到底的新思路呢？對于中小投資者來說，又是不是一條回報率高而穩定的新捷徑呢？
本期，本報記者兵分三路，為這個處在風口浪尖的投資模式作了全面剖析。
30多家開發商搏殺“農改超”
風險分離激發龍寰熱情
信報記者 胡勇 報道
龍寰的夢想
“我們要做的就是把馬路農貿集市改造成現代化的農貿超市”。6月18日，龍寰公司董事長夏正文在接受記者采訪時稱，他的這種熱情源于兩組數據：
一是據國家統計局數據顯示，重慶商業營業用房的空置面積達224萬平方米，居全國第一。“當時我就在想，重慶的空置房這么多，可不可以選一些來做農貿超市。”
另一組數據也刺激了他，在歐美發達國家，80%至95%的農產品通過大型商店流通，而在我國目前僅有6%的農產品在超市售出。
基于此，2003年，已有6年房地產開發經驗龍寰房地產開發有限公司，將目光瞄向商業社區中的配套設施——農貿市場。
“具體來說就是以市場改造市場，以分離利潤來分離風險，將農貿市場改造后分零出售。”夏正文對記者說。他們把這種模式叫做產權式農貿超市。
新興的模式
2003的8月，龍寰房地產開發公司出資1700萬元，從一家物業公司手里買下了近4000平方米的沙坪壩區工人村農貿市場，并投資1000多萬元將其裝修一新，隨后將市場內300多個攤鋪的產權全部面向社會出售，很快收回了投資。
2004年10月，龍寰物業發展有限公司與萬盛鵬生綜合市場有限公司舉行了綜合市場產權出讓簽字儀式。“這是龍寰目前最大的一個農貿超市，而且經營得很成功。” 夏正文告訴記者。
在前后不到10個月的時間里，龍寰連續發展了7個農貿超市，總面積達到30000平米。
“如果產權不分離誰也買不起這么大的市場，而產權分離后，幾萬元的投資，投資者大都買得起”。據龍寰公司副總經理葉華介紹。“我們最后的贏利模式是：通過租賃攤鋪，通過銷售終端，延伸、發展上游的養殖、屠宰產業”。
據了解，龍寰已在重慶郊區的三縣接合部平灘鎮征地1000畝，建設了一個大型的物流中心，建蔬菜基地，幫助農民凈菜上市。
“龍寰模式”在全國商業地產界引起了波瀾，而重慶市政府副秘書長張明樹認為：“龍寰的意義在于為居民提供方便的生活條件。”
今年5月，龍寰公司獲得了“農貿超市商業地產開發示范項目”。夏正文認為他的成功之處在于 “走在了都市和鄉村之間。”
中國人民大學商學院教授黃國雄在接受記者采訪時稱，“龍寰通過資本進入商業領域，促進商業改造，提高了重慶的整體商業規模。”
投資的激情
陳興強是龍寰農貿連鎖超市一位有代表性的投資人。他炒過股票，也投資過商品房和商鋪。
“我開始只是抱著試試看的想法投資農貿超市的攤鋪，誰知從此一發不可收拾，現在龍寰連鎖農貿超市開到那里，我就在那里買攤鋪”。
陳興強說：“第一個商鋪在沙坪壩區工人村農貿市場，去年10月買的，當時是買了兩個。2005年2月，又在重慶金山農貿市場買了兩個，5月份的時候，大渡口農貿市場開盤我又買了兩個。現在總共在龍寰公司買了6個攤鋪，總投資30萬元。”
“龍寰商業地產看到的就是中小投資者這個群體的財富夢想，使龍寰模式成為其財富的孵化器”。
龍寰董事長夏正文給了投資者一個較低的準入誘惑：一個攤位平均價格在每平方米1萬元左右，一個攤位大約5萬元至10萬元，有的攤位2萬元至3萬元就可以買到。
“我們做了一個投資分析：10萬元的投資，如果買住宅，在重慶市可以買一間40平方米左右的房子，再用1.5萬元裝修好，月租約400元到500元，回收期要在20年左右；如果買龍寰連鎖農貿超市的農產品攤位，可以買兩個標準攤位，不用再裝修，即可以出租，月租總計可以達到1500至2000元，回收期約5年左右。”
最近從事“農改超”的開發商最關心一件事：監管“農改超”的政策何時出臺。因為，隨著“農改超”的變味，其風險正如開發商自己承諾的回報一樣，越來越高。
地產界業內的普遍擔憂是，“農改超”項目一旦有一家公司資金鏈斷裂，無法兌現返租的承諾甚至卷款而逃，將會引發一系列連鎖效應。
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