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孫宏斌“大鬧”天津順馳？

　　有一種傳言是：孫宏斌進(jìn)門之時(shí)，天津順馳中高層干部正在開會(huì)，他神情激動(dòng)的披露他與路勁之間爭(zhēng)執(zhí)的詳情，稱路勁未經(jīng)他本人及順馳其他相關(guān)股東簽字認(rèn)可，便擅自行使了順馳B的購(gòu)買期權(quán)，他會(huì)向香港聯(lián)交所提出路勁涉嫌違規(guī)的投訴，并報(bào)國(guó)內(nèi)有關(guān)主管部門。據(jù)說(shuō)孫還聲稱，路勁一高層曾表示希望洽商解決分歧，被他拒絕，而路勁方面的代表律師日前也專程來(lái)過(guò)天津。
另有消息透露，此前不久的一次內(nèi)部會(huì)議上，天津順馳COO（首席運(yùn)營(yíng)官）楊哲便對(duì)員工表示，近期公司股東之間出現(xiàn)了糾紛。 [全文]

天下熙熙皆為利來(lái)

　　今年5月單偉豹直言，收購(gòu)順馳的整個(gè)過(guò)程中“遇到那么多困難，比我想象中最少多3倍，資金也多投入了20%～30%，這是我們吃虧的地方”。
“雙方好像都憋了一口氣，收購(gòu)方認(rèn)為自己給蒙了，要設(shè)法出出氣，被收購(gòu)方曾經(jīng)的輝煌讓新主人幾乎全盤否定，顏面何存？”一位地產(chǎn)界資深人士說(shuō)。
圈內(nèi)人士分析，一年來(lái)各地地價(jià)樓價(jià)瘋漲，路勁所得順馳的數(shù)百萬(wàn)平方米儲(chǔ)備土地價(jià)值自然水漲船高，收益大大高于當(dāng)初預(yù)期，孫宏斌可能會(huì)覺得，以前談下來(lái)的交易價(jià)錢和條件對(duì)自己不合算，想要多分一杯羹。而對(duì)路勁來(lái)說(shuō)，花費(fèi)那么多的時(shí)間和精力，付出可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)算的25億港元之后，若不能及時(shí)而合理地化解此次糾紛，那剛剛有所起色的順馳地產(chǎn)業(yè)務(wù)，恐將再受波及。 [全文]

順馳家族化單氏子弟占據(jù)核心部門

　　似乎一切都還在掌握之中。對(duì)順馳A(老順馳資質(zhì)較好的項(xiàng)目集合)的收購(gòu)已經(jīng)完成并整裝出發(fā)，對(duì)順馳B(老順馳資質(zhì)較差的項(xiàng)目集合)仍在清理之中，年內(nèi)有望徹底完成收購(gòu)并理順關(guān)系。
同時(shí)，路勁在接手順馳之后，組建了類似最高管理委員會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)來(lái)指導(dǎo)和調(diào)度新順馳的戰(zhàn)略管理和業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)，以單偉豹之子單頌曦為代表的單氏子弟兵更是占據(jù)了CFO等核心職能部門。在送走以江湖氣著稱的老順馳之后，路勁的家族特色已經(jīng)成為了這個(gè)富有爭(zhēng)議的地產(chǎn)企業(yè)最顯著的DNA。 [全文]

　　與順馳前主人孫宏斌的目標(biāo)不同，單偉豹已經(jīng)完全摒棄了把順馳打造成中國(guó)最大或者最強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的可能，他的愿景是做中國(guó)最好的房地產(chǎn)企業(yè)。
孫宏斌時(shí)代順馳最為人詬病的就是它的“狂妄野心”，當(dāng)2004年率先在中國(guó)房地產(chǎn)界突破100個(gè)億的大關(guān)時(shí)，其口號(hào)是“三年內(nèi)達(dá)到1000個(gè)億”。
單偉豹表示，“以我經(jīng)商37年的經(jīng)驗(yàn)，如果你做到最好的話，利潤(rùn)自然產(chǎn)生，你不要求最大但是絕對(duì)會(huì)給你合理的利潤(rùn)，你把它做好一定會(huì)給你利潤(rùn)。”[全文]

新順馳財(cái)權(quán)高度集中

　　在路勁收購(gòu)之后，順馳在管理上一個(gè)最明顯的變化就是財(cái)權(quán)的高度集中。以藍(lán)調(diào)為例，現(xiàn)在上至部門經(jīng)理下至普通員工，每一筆費(fèi)用開銷都需要經(jīng)過(guò)傅誠(chéng)的最后審核，哪怕是幾十元的殺蟲劑，而對(duì)于那些解釋不清的單據(jù)，則一律不予過(guò)賬。
“基本上孫宏斌講的是一個(gè)經(jīng)營(yíng)理念，而對(duì)我們來(lái)說(shuō)則是一種關(guān)于人生勵(lì)志的座右銘，也就是說(shuō)永遠(yuǎn)不要對(duì)你的生活感到失望和沮喪，永遠(yuǎn)不要在困難面前低頭退讓，并且永遠(yuǎn)不要失去信心。”單偉豹表示。 [全文]

瘋狂擴(kuò)張：成也蕭何，敗也蕭何

　　在行動(dòng)迅速得令人咋舌的同時(shí)，順馳出手的豪爽更令人震撼，其拿地的最終成交價(jià)兩倍于起拍價(jià)的情況比比皆是。毫不夸張地說(shuō)：一時(shí)間，順馳所到之處，地價(jià)都會(huì)大幅上升，順馳也因此獲得了“天價(jià)制造者”的稱號(hào)。
　　所謂“成也蕭何，敗也蕭何”，正是這種瘋狂擴(kuò)張的模式將順馳推上了一條不歸路。不計(jì)成本地?cái)U(kuò)張規(guī)模導(dǎo)致順馳資金鏈的破裂，剝開馳騁各地風(fēng)光的表面，順馳需要面對(duì)的一方面是繳納100億元以上土地出讓金的殘酷現(xiàn)實(shí)，另一面是本身并不雄厚的財(cái)力。在房地產(chǎn)這個(gè)現(xiàn)金至上的行業(yè)，順馳的“天價(jià)拿地”可說(shuō)是給了自己一個(gè)可以掐算死期的定時(shí)炸彈。 [全文]

管理不力自釀苦果

　　在順馳各家分公司進(jìn)行具體操作時(shí)，孫宏斌在內(nèi)部一再?gòu)?qiáng)調(diào)的就是一個(gè)字，“快”。一群20多歲的娃娃兵使順馳的員工急劇膨脹，內(nèi)部成本核算形同虛設(shè)，缺少監(jiān)管，甚至出現(xiàn)一個(gè)普遍現(xiàn)象：各地的項(xiàng)目經(jīng)理通常在交房前離開，因?yàn)榻环康臅r(shí)候必須重新進(jìn)行成本核算，很多項(xiàng)目經(jīng)理都過(guò)不了這一關(guān)，便一走了之。管理混亂由此可見。
外部銷售不景氣，內(nèi)部腐敗嚴(yán)重，順馳原本微薄的利潤(rùn)迅速被吞噬，財(cái)務(wù)狀況惡化后，公司內(nèi)部的資金管理系統(tǒng)便無(wú)用武之處。各個(gè)項(xiàng)目總經(jīng)理由原先每天晚上10點(diǎn)鐘對(duì)賬，變成了每周一次的總經(jīng)理辦公會(huì)。而每次開會(huì)，都發(fā)現(xiàn)多數(shù)項(xiàng)目都有巨大的資金缺口，怎么也補(bǔ)不上。 [全文]

超前半步生超前一步死

　　當(dāng)2003至2004年順馳屢次在全國(guó)創(chuàng)造天價(jià)拿地記錄的時(shí)候，許多開發(fā)商還譏笑孫宏斌瘋了，可是誰(shuí)能想到就在順馳瘋狂拿地不到一年時(shí)間，土地出讓方式發(fā)生了重大變化。此后開發(fā)商通過(guò)拍賣獲得的土地價(jià)格與順馳當(dāng)時(shí)所謂的天價(jià)相比，一下子就比較出了孫宏斌的“瘋狂”是多么的高瞻遠(yuǎn)矚。
假如當(dāng)初，順馳在全國(guó)攻城略地后能夠迅速收手，發(fā)展的速度稍微慢一點(diǎn)兒，攤子鋪的稍微小一點(diǎn)兒，順馳就極有可能將這場(chǎng)“銳角之爭(zhēng)”發(fā)揮到極致，并以其鋒利的銳角將霸業(yè)維持到較長(zhǎng)的時(shí)間。 [全文]

國(guó)內(nèi)地產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張速度極限平均為19%——超速增長(zhǎng)，無(wú)法停止的衰退

　　模擬測(cè)算顯示，以國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)上市公司平均0.3倍的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和平均17%的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率(息稅前利潤(rùn)/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入)計(jì)算，房地產(chǎn)行業(yè)的極限擴(kuò)張速度不能超過(guò)19%，否則企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)將陷入快速和持續(xù)的衰退過(guò)程。
　　重資產(chǎn)、低周轉(zhuǎn)的行業(yè)特性，除了會(huì)迅速消耗股權(quán)融資的成果外，更可怕的是在超速增長(zhǎng)下，它將導(dǎo)致資本結(jié)構(gòu)的持續(xù)惡化。從長(zhǎng)期看，任何一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，無(wú)論你的融資能力多強(qiáng)，增長(zhǎng)速度都有一個(gè)“天花板”，這是任何企業(yè)都必須遵從的客觀規(guī)律。 [全文]

房地產(chǎn)企業(yè)一次股權(quán)融資僅夠2-3年超速增長(zhǎng)

　　上市、融資改善初始資本結(jié)構(gòu)狀態(tài)，真能推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)高增長(zhǎng)嗎？即使做一次大規(guī)模地股權(quán)融資，將初始股權(quán)比率提高到80%、權(quán)益負(fù)債比提高到8倍，陡峭的資本結(jié)構(gòu)線仍將使企業(yè)權(quán)益負(fù)債比在第2年就降至2.9倍，第3年降至1.5倍，在第4年突破安全底線，降至1倍以下。
　　對(duì)于房地產(chǎn)這樣一個(gè)重資產(chǎn)、低周轉(zhuǎn)的行業(yè)，一次性的股權(quán)融資，僅能支持2-3年的超速增長(zhǎng)，并不能解決企業(yè)的長(zhǎng)期增長(zhǎng)問(wèn)題。無(wú)論初始狀態(tài)股權(quán)比例有多高，在50%的資產(chǎn)增長(zhǎng)速度下，2-3年內(nèi)權(quán)益負(fù)債比都會(huì)迅速衰退至1以下。 [全文]

四成企業(yè)恐會(huì)成為“下一個(gè)順馳”

　　資本結(jié)構(gòu)演化模型為我們判斷各地產(chǎn)企業(yè)的擴(kuò)張極限提供了切入口。在這個(gè)模型中輸入企業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、初始股權(quán)比率和有息負(fù)債率，并將目標(biāo)變量“穩(wěn)態(tài)權(quán)益負(fù)債比”控制在1以上，我們得出了A股和H股各房地產(chǎn)企業(yè)的極限擴(kuò)張速度。
　　對(duì)比演算出的極限擴(kuò)張速度與實(shí)際擴(kuò)張速度，我們得出了一個(gè)“極限擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)排名”，這個(gè)排名警示了哪些企業(yè)在透支增長(zhǎng)潛力。在A股48家房地產(chǎn)業(yè)上市公司中，有四成企業(yè)實(shí)際擴(kuò)張速度已顯著超越極限擴(kuò)張速度、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)逐步上升。[全文]

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