2007年1月隨著香港路勁基建宣布再收購順馳大部分股權，昔日的黑馬落了馬，孫宏斌握著手中僅剩的5.26%股權，看著風光不再的神話就這樣日落西山了……

　　文/劉科

　　2007年1月23日，繼去年入資12.8億元控股順馳中國后，香港路勁基建宣布再投13億港元收購順馳近40%股權。加上去年的55%股權，路勁基建鯨吞了順馳94.74%的股權，而順馳的原掌舵人孫宏斌僅持有剩余5.26%的股權，曾經輝煌的順馳神話以破滅告終。

　　賣光“家產”說再見

　　此次交易后，孫宏斌將不再掌控順馳。帶有深刻個人烙印的順馳，在被重新整合后，可能開始選擇新的管理方式重新進入江湖。順馳的孫宏斌王朝從此成為歷史。

　　孫宏斌本來距離他的順馳帝國只有一步之遙，如今卻功敗垂成。

　　順馳是他的心血之作。1994年，孫宏斌從天津的一家

二手房中介店起家，苦心經營12年，打造出中國地產界最剽悍的黑馬——順馳中國。

　　孫宏斌對這匹黑馬一直寄予厚望，他在2003年精心設計了它的整體發展戰略。兩年之后，順馳成功進軍全國16個一線城市，擁有了42個項目，并成為2004年中國內地房產銷售冠軍。

　　然而，就在順馳給中國地產界留下一連串驚嘆之時，導致順馳失敗的禍根也悄悄埋下，埋下禍根的人，正是孫宏斌自己。到了今年初，順馳的發展已經舉步維艱。一度隱身幕后的孫宏斌被迫出面收拾殘局，并最終被迫全盤賣掉順馳。

　　隨著他交出順馳的控制權，中國地產界迄今最絢爛的

神話也宣告終結。

　　土地積累：登枝便是鳳凰

　　對中國地產界的大部分商人而言，順馳是一只從石頭縫里蹦出來的“孫猴子”，攪得中國地產界天翻地覆。1994年，孫宏斌的天津順馳銷售代理公司成立，直到2003年初，這家天津的房地產企業還默默無聞。

　　2003年7月，王石等中國主要的地產大腕在重慶的一次例行聚會令順馳一舉成名。當時順馳的老板孫宏斌在會場上發言時，突然在眾多媒體記者面前向王石宣稱，他的企業將打敗萬科，成為中國房地產業的銷售冠軍。自此，孫宏斌給業界留下了狂妄而張揚的印象，他也漸漸以此聞達于各路諸侯。

　　在孫宏斌向王石叫板的兩個月后，他的企業順馳便開始了其在全國各大城市土地市場上的拿地表演：

　　2003年9月，順馳以5.97億元將石家莊009號地塊拿下，這時候進行操作的河北順馳剛剛成立五個星期。

　　一個月后，順馳又在蘇州工業園區以5.9億元取得金雞湖地塊。兩個月后，在南京通過拍賣以6.5億元搶得河西奧體中心地塊。

　　2003年12月，順馳以9.05億元的天價拿下了北京大興區黃村的地塊，轟動京城。

　　緊接著，2004年1月順馳又通過掛牌以27.2億元拿下蘇州工業園區地塊。

　　2004年4月，順馳先后從鄭州和洛陽取得兩塊土地，將觸角延伸到華中地區。在此期間，又在無錫取得太湖新城地塊。

　　從2003年8月到2004年4月，順馳先后從石家莊、北京、上海、蘇州、南京、武漢、鄭州、長春、無錫等城市獲得了10多塊土地。

　　攻城略地之后，順馳手中儲備的土地面積瞬間就達到1200萬平方米，員工急劇膨脹到8000人。在一年之內，順馳從一個地方性公司迅速成為一家全國性的大型房地產公司。

　　依靠著近乎瘋狂的土地積累，順馳不再是偏居一隅的小角色，登枝變鳳凰，成為中國房地產界橫空殺出的一匹黑馬。

　　瘋狂擴張：成也蕭何，敗也蕭何

　　在行動迅速得令人咋舌的同時，順馳出手的豪爽更令人震撼，其拿地的最終成交價兩倍于起拍價的情況比比皆是。毫不夸張地說：一時間，順馳所到之處，地價都會大幅上升，順馳也因此獲得了“天價制造者”的稱號。

　　這種稱呼最初起于2003年12月8日。那一天，這家來自天津名不見經傳的地方

開發商“一拍成名”：以9.05億元的“天價”獲得了北京大興1號地，而當時政府的預估價格僅為6億元。不少開發商在拍賣現場直呼困惑：“按照通常開發商的開發成本計算，順馳這么做多半會虧的，最好也就只能做到盈虧平衡。”

　　據內部員工后來透露，公司對那次拍賣事前的指示是：“上不封頂”——急于進入北京市場的順馳打算“用錢炸開北京市場”。

　　轉年，這個小小的順馳公司在全國掀起瘋狂拿地的狂潮，其每進入一個新的城市，必然以高價拿地的高調姿態出現，所到之處，所引發的同行諸多非議和質疑聲漫天飛舞。而孫宏斌卻不理會他人的目光，2004年，順馳達到風頭之巔，其超過90億元的年度銷售額直逼業內老大萬科，來年200億元的目標更令對手氣短。

　　正所謂“成也蕭何，敗也蕭何”，正是這種瘋狂擴張的模式將順馳推上了一條不歸路。

　　不計成本地擴張規模導致順馳資金鏈的破裂，剝開馳騁各地風光的表面，順馳需要面對的一方面是繳納100億元以上土地出讓金的殘酷現實，另一面是本身并不雄厚的財力。在房地產這個現金至上的行業，順馳的“天價拿地”可說是給了自己一個可以掐算死期的定時炸彈。

　　在業內質疑其資金鏈能否跟上擴張步伐的時候，孫宏斌永遠都是一句話：順馳不缺錢，資金鏈沒有任何問題。即使在2006年將順馳的大部分股份轉讓給路勁基建后，這個自信的男人，仍然沒有公開表示其資金鏈斷裂。

　　驚險游戲：用40億蓋子蓋200億鍋

　　有財務專家把現金比喻為鍋蓋，把現金需求比喻為鍋。如果你有10個鍋，8個鍋蓋，那么基本上你不用擔心鍋會蓋不上——你可以很從容地在鍋之間調配蓋子，這是正常的情況。如果是財務高手，能夠使公司的現金高效地運轉起來，那么6個蓋子，也能夠玩得起來。

　　順馳瘋狂拿地所需的100多億元的土地出讓金，以土地成本占全部開發成本的50%估算，則總開發成本是200億元以上，這是鍋——現金需求。順馳聲稱的2003年銷售回款有40億元，這是蓋子——現金。

　　顯然，無論順馳對財務管理如何的自信，都無法掩飾用40億元的蓋子應付200億元“大鍋”的驚險。雖然在中國，所允許的滾動開發的房地產運營模式，使幾乎所有的開發商都精于表演鍋和鍋蓋的游戲。然而，順馳的游戲玩得“過火了”。

　　這個“挪東墻補西墻”的驚險游戲，逼得順馳玩起了最后一招——“拖”。除了延遲支付政府的土地出讓金在順馳是家常便飯之外，在其他一切與資金相關的環節，順馳同樣高舉“拖”字大旗。甚至有一位業內人士笑稱：沒有哪家房地產商會像順馳拖延這么長時間和分這么多次付款，甚至在拍賣之前，順馳就把拖延付土地出讓金公然寫進了戰略。

　　除了土地出讓金，順馳資金中另外相當大一部分來源于銀行貸款。據說，在順馳的起家之地——天津，幾乎每一家銀行都有向順馳貸款的經歷。順馳對銀行貸款也實施拖欠戰略，僅天津一地，順馳拖欠的貸款就高達30多億元。

　　“順馳拖欠付款在業內是出名了的。”一位順馳曾經的供應商表示，材料費、工程款等無一不拖，“別的開發商可能也會拖欠這些費用，但都不像順馳這樣如此大規模拖欠資金，并且拖欠時間如此之長。”在北京，也有建筑商反映與順馳合作“蓋到七層才拿到部分工程款”。

　　據路勁基建的透露，直到2006年年底，順馳所拖欠的土地費用加上銀行貸款余額，總數仍然高達46億元。

　　如此驚險而又大膽地玩起資本游戲，順馳的確做到了“業界第一”。

　　管理不力 自釀苦果

　　在順馳各家分公司進行具體操作時，孫宏斌在內部一再強調的就是一個字，“快”。順馳中國總裁汪浩曾經闡釋過順馳的“快”：“買地時推遲首付款時間，拉長后續付款時間，買到地后盡快開工，盡快開盤，盡快回款，也就是說盡量縮短付地款到收房款之間的周期。”

　　這個“快”字在順馳進軍全國的初期，可謂無往不勝。順馳甚至創造過獲得土地之后僅僅7個月就開始銷售的中國地產界項目運作速度的奇跡。但孫宏斌不久就嘗到了“快”所帶來的另一種滋味：他的內部管理出問題了。

　　這與孫宏斌大膽起用新人不無關系，在順馳，20多歲的總經理比比皆是，被業界稱為“娃娃兵”。在一次專訪中，曾有一位記者追問孫宏斌，企業管理中堅的培養絕非一朝一夕，順馳如何保證大批速成的“封疆大吏”的人品和能力不出問題？孫閃爍其詞沒有正面回答。

　　之后的事實證明，雖然那批20多歲的地方老總中不乏人才，但出問題的不在少數。這群娃娃兵使順馳的員工急劇膨脹，內部成本核算形同虛設，缺少監管，甚至在后期出現一個普遍現象：各地的項目經理通常在交房前離開，因為交房的時候必須重新進行成本核算，很多項目經理都過不了這一關，便一走了之。管理混亂由此可見。

　　同樣由于放權，導致項目公司的老總權力過大，結果也滋生了許多腐敗現象。一位離職的南京順馳員工透露：一個高速公路上的大型廣告牌，通常廣告投放成本為30萬元，但順馳卻可能需要花60萬元，同時據傳每一個新的老總或副總過來，都會換一個廣告公司。“如果順馳的腐敗現象能減少一些，資金漏洞也不會這么大。”

　　外部銷售不景氣，內部腐敗嚴重，順馳原本微薄的利潤迅速被吞噬，財務狀況惡化后，公司內部的資金管理系統便無用武之處。各個項目總經理由原先每天晚上10點鐘對賬，變成了每周一次的總經理辦公會。而每次開會，都發現多數項目都有巨大的資金缺口，怎么也補不上。

　　面對日益惡化的內部管理問題，2006年3月，孫宏斌重新擔任了順馳董事局主席，然而此時已經于事無補了。

　　“黑馬”命系個人性格

　　有分析家認為，分析順馳和孫宏斌需要將孫放在一個宏觀的背景下進行，而且要從孫宏斌個人的性格入手。

　　孫宏斌是上世紀六十年代生人。這個時代的人都有一種揮之不去的英雄情結，他們更喜歡做大事而不是賺大錢，更愿意指揮千軍萬馬，而不是躲在家里數錢。孫就是這樣一個有著典型的時代烙印的人。

　　孫宏斌的性格就是他的命運。早在聯想之時，孫就帶領手下狂飆突進，并因此獲罪(后被法院改判無罪)。但孫的過人之處在于他沒有從此消沉反而更想明白了很多事情，“什么都想得開了，對失敗的承受能力更強了。”宣告無罪后孫宏斌的第一件事就是請柳傳志吃飯，化解當年的誤會和怨恨；第二件事就是去天津做二手房中介，從頭再來。孫宏斌甚至沒有因冤獄而變得世故，他依然口無遮攔，依然毫不妥協，依然凡事拼搏到底。

　　雖然成功的企業總是難免打上創始人的深深烙印，創業領袖的個人魅力幾乎是一切成功企業不可或缺的競爭要素，但順馳將這種特質推到了極致：這個規模近萬人的大企業，從上到下無不浸染著孫的性格和氣質，連順馳員工說話的慣用語，都與孫宏斌如出一轍。

　　在內心深處，孫宏斌是一個篤信“人定勝天”、“精神勝物質”的人，靠自己的激情和才干，完成了幾乎不可能完成的創業奇跡，他有理由相信甚至迷信自己，順馳的快速擴張同樣帶有著孫宏斌式的自信和激情。

　　但是企業畢竟不同于個人，個人的激情可以持久，企業的激情卻注定曇花一現。當激情退卻，問題就會浮出水面。

　　超前半步生 超前一步死

　　當2003至2004年順馳屢次在全國創造天價拿地記錄的時候，許多開發商還譏笑孫宏斌瘋了，可是誰能想到就在順馳瘋狂拿地不到一年時間，土地出讓方式發生了重大變化。此后開發商通過拍賣獲得的土地價格與順馳當時所謂的天價相比，一下子就比較出了孫宏斌的“瘋狂”是多么的高瞻遠矚。

　　有人說，順馳之困，全在于孫宏斌的全國化戰略。然而，如果沒有孫宏斌的全國化戰略，又拿什么來成就順馳呢？

　　假如當初，順馳在全國攻城略地后能夠迅速收手，發展的速度稍微慢一點兒，攤子鋪的稍微小一點兒，順馳就極有可能將這場“銳角之爭”發揮到極致，并以其鋒利的銳角將霸業維持到較長的時間。

　　就像那句商場上只可意會的法則：“超前半步生，超前一步死”，如果順馳的步伐沒有走得這么快，它的開發規模能夠停留在現在的一半或者三分之二，也許就不會被迫走上今天這條路。

　　正如2006年初萬科董事長王石所預言：“如果把握好節奏，順馳能夠成為

　　一家非常優秀的公司。但現在它要為盲目擴張造就的奇跡付出代價。”

　　也許孫宏斌為了霸業更加穩固一些，就多走了一步，不小心就站在了最高點上，結果不僅沒能穩固，反而需要離開。

　　如果當初不多走那一步，該多好。

　　但是，這些只能是后話。當時已經紅了眼睛的人誰又能停下風馳電掣的腳步呢？

　　距離自己的帝國霸業，孫宏斌曾經就那么近。

　　只要少一步，孫宏斌也許就成功了。

　　不論順馳或是孫宏斌最終命運如何，他都將在中國地產史和企業史上留下一筆。在中國地產界這個熱熱鬧鬧的江湖，有了孫宏斌，的確多了一份精彩。無論結局如何，這都是個值得回味的中國商人。