成都發布公積金新政：支持購買第二套改善型自住房 成都市住房公積金管理中心29日發布《成都住房公積金個人住房貸款實施細則》的通知，根據《細則》，公積金貸款支持繳存職工家庭購買首套自住住房或第二套改善居住條件的自住住房，不支持購買第三套及以上住房。 《細則》稱，借款申請人在首次公積金貸款結清后，可再次申請公積金貸款，但公積金貸款累計次數不得超過兩次。公積金貸款支持繳存職工家庭購買首套自住住房或第二套改善居住條件的自住住房，不支持購買第三套及以上住房。 《細則》給出了公積金貸款住房套數的認定標準： （一）屬于下列情形的，認定為購買首套住房，執行首套房公積金貸款政策： 無住房且無未結清的住房貸款。 （二）屬于下列情形之一的，認定為購買第二套住房，執行第二套房公積金貸款政策： 1．有一套住房但無未結清的住房貸款； 2．無住房但有一筆未結清的住房貸款； 3．有一套住房，有一筆未結清的住房貸款，且為同一套住房（須提供借款合同及房屋權屬資料等佐證資料）。 （三）屬于下列情形之一的，認定為購買第三套及以上住房，不予貸款： 1．有兩套及以上住房； 2．有兩筆及以上未結清的住房貸款； 3．有一套住房，有一筆未結清的住房貸款，且非同一套住房。[詳情]

　　房地產“因城施策”仍需堅守底線 來源： 中國經濟周刊  文 |《中國經濟周刊》特約評論員  葛豐 最近一段時間以來，房地產調控再次走到“十字路口”。市場關注到的某些風向，既包括多地房貸利率出現松動，也包括一些地方行政管控有所放松。 預計這種邊際意義上的微調將在未來時期進一步呈現，但這并不表明“房住不炒”政策基調會發生反轉，依據在于： 其一，從技術性視角來看，當前出現的調整跡象帶有明顯階段性、局部性或自發性特征，這些調整對于真正的趨勢性變化而言，指示意義并不明顯。例如，以房貸利率松動為例，其主要動因是資金面“寬松”引致市場整體利率中樞下降，但這種下降只是一種連續沖高后的回調。 這種回調影響有限，因為當前我國金融態勢中存在較顯著的信用創造受阻現象，通過“降準”釋放出的流動性，很難像以往那樣迅速形成信用擴張，而這一點在房地產領域的具體反映就是，房地產企業的融資成本仍居高不下，企業拿地總體仍趨保守，而此前數輪房地產市場的“V”形反轉，幾乎無一不是先由房地產企業瘋狂競地，繼而進入 “面粉”“面包”交替漲價的新一輪循環。 其二，從基本面因素來看，盡管中國樓市是一個不完全的市場，但這個不完全的市場終究要接受市場供需關系支配性的影響，而這方面，目前關于全國樓市基本性的判斷是，市場總體格局已經從此前多年供小于求轉為供略大于求，同時，即使在承認中國經濟存在較嚴重“房地產依賴癥”的情況下，也必須看到這種依賴癥在迅速走向既不可持續（如居民部門房貸余額連年高增長，已經使得其大幅逼近繼續增長的極限），也不應持續（如房價過高導致消費增速下行，進而阻礙經濟轉型升級）的雙重“終點”。 當然，事物總是帶有兩面性甚至多面性，因此，在當前階段，雖然從上述兩項依據出發，可基本推導出房地產政策與市場，仍將延續以“穩”為主的總體脈絡，但是鑒于我國房地產調控面臨的情況極其復雜，要應對的挑戰極其巨大，對于市場新出現的種種跡象，仍有必要密切關注，嚴防跑偏。 房地產調控潰于蟻穴的裂口可能集中在兩點：一是預期被再次改寫的可能性。這主要體現在：現代房地產市場高度金融化的客觀現實，決定了這個市場的運行邏輯，很大程度上取決于市場主體的主觀預期，因此，本輪房地產調控要避免以往歷次調控未竟全功的教訓，就必須對當前出現的一系列變化，將會對市場預期形成怎樣的影響，有充分、準確的判斷與對沖。 再一就是地方政府鉆“因城施策”空子的可能性。這主要體現在：中國是一個大國，各地情況千差萬別，房地產調控確實不適用“一刀切”式的簡單做法，但問題是，中國又確有不少地方政府深陷“土地財政”難以自拔，其對于房地產調控的真實態度不無曖昧，因此，當前必須通過明確無誤的政策宣講與具備執行力的政策體系建設，確保“因城施策”在堅守底線前提下審慎推進。[詳情]

　　房地產長效機制呼之欲出 來源：北京商報 韓哲 念茲在茲的房地產長效機制，呼之欲出。 日前，省部級主要領導干部堅持底線思維著力防范化解重大風險專題研討班開班，中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席習近平在開班式上發表重要講話，在應對經濟領域可能出現的重大風險時，特別提出“要穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案”。 這一表述的不同尋常之處，在于“穩妥”、“實施”和“方案”這三個關鍵詞所透露出的信息，即長效機制不再是“只聞樓梯響”，而是有了目標和行動。另一方面，長效機制不能以影響破壞穩定增長為代價。對照2018年12月的中央經濟工作會議“要構建房地產市場健康發展長效機制”的表述，這其中的變化，一目了然。 對于長效機制，市場猜測了兩年時間，從限貸、限購、限價、限售的長期化和常態化，到租售并舉、租售同權和共有產權房，都有點像，又都沒個權威說法。但一個共識是，如果土地制度不改革，長效機制將缺少最重要的一塊。 過去十數年，房價之所以堅挺向上，就在于土地成為中國經濟舊增長模式的一個核心環節，這不僅僅是土地財政這么簡單，更重要的是土地資本化與城市化、工業化息息相關，房子不可避免地成為整個交易的最終買單者。房地產市場消化了過剩產能和超發貨幣，支柱產業的說法其來有自。所以，要想真正實現“房子是用來住的，不是用來炒的”，土地政策即使做不到改弦更張，也需要有所調整。 房住不炒、一城一策、長效機制、穩房價，基本上將未來樓市的輪廓勾勒出來。房住不炒，是長期政策基調。國家不會希望房價暴漲重來，對于居民杠桿和企業債務已經很高的中國經濟而言，弊遠遠大于利。不到萬不得已，樓市調控不會折返跑。另一方面，房住不炒并不意味著房價“跌跌不休”，購房者畢竟不是少數。 除非有黑天鵝和灰犀牛，政府不會以放開調控的代價來刺激經濟增長。房地產長效機制的具體制度還有待觀察，不過在穩字當頭的今年，維持現狀是大概率事件。 經過兩年史無前例、疾風驟雨的樓市調控，預期洗牌，房價“入籠”，給了長效機制足夠的窗口和鋪墊。“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，這是新時代住房制度的腳本，房地產必須要回到這個框架里，有所裨益，而不是拖后腿和生事端。盡管長效機制尚未揭開面紗，但我們分明知道它的硬核，那就是“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。”[詳情]

　　【中國經營網綜合報道】1月21日，省部級主要領導干部堅持底線思維著力防范化解重大風險專題研討班開班，習近平在開班式上發表重要講話，講話中特別提到了房地產，并且提出“要穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案”。本文綜合自券商中國、中國新聞網、經濟日報等。 1月21日，省部級主要領導干部堅持底線思維著力防范化解重大風險專題研討班開班，習近平在開班式上發表重要講話，對防范化解政治、經濟、科技等領域的重大風險提出了明確要求，進行了具體指導。 值得注意的是，在應對經濟領域可能出現的重大風險時，習近平特別提到了房地產，并且提出“要穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案”。盡管房地產長效機制近年來多次被提及，但是這次的措辭發生了明顯變化。 變化一：房地產成防范化解重大風險內容之一 對經濟領域，習近平強調，既要保持戰略定力，推動我國經濟發展沿著正確方向前進；又要增強憂患意識，未雨綢繆，精準研判、妥善應對經濟領域可能出現的重大風險。他用七個“要”作出了具體指導，其中之一就是“要穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案”。 在應對經濟領域可能出現的重大風險時，特別提到房地產市場，有何信號意義呢？ 一位十強房企高管接受記者采訪時認為，防范化解重大風險主要針對金融系統性風險，而金融風險中房地產又是舉足輕重的關鍵一環，房地產穩住了，房地產上下游基本就穩住了，系統性金融風險就穩住一半。 “過去很多文件和會議中多次提及防范重大風險時都沒有提到房地產，這次提到房地產的風險，我感覺應該是樓市下行、房價下跌之后可能會產生的風險，因為過去提防范重大風險時，房價還在漲，而現在房價已經轉跌了，少數城市跌幅較大，所以目前強調的風險，應該是房價可能出現大跌的風險。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對記者說。 貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領則認為，2019年樓市的風險有三個，即三四線與部分二線再次去庫存的風險、高房價的泡沫風險、與房地產相關的潛在金融風險。 變化二：房地產長效機制措辭發生明顯變化 此次會議談到應對經濟領域可能出現的重大風險時，特別提出“要穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案”。 對于房地產長效機制，近年來多次被提及，只是表述略有不同，不過，此次會議的表述發生了明顯變化，去年12月中央經濟工作會議上的“構建”，時隔一個月后變成了“穩妥實施”，而且還增加了“方案”兩個字。 “這里說的是‘方案’，說明已經形成了方案，就差公布與實施了。”楊紅旭對記者說。 來回顧以下房地產長效機制在歷次會議上的表述： 2016年的中央經濟工作會議：加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制； 2017年的中央經濟工作會議：完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制； 2018年的中央經濟工作會議：要構建房地產市場健康發展長效機制； 2018年12月24日，全國住房和城鄉建設工作會議要求，著力建立和完善房地產市場平穩健康發展的長效機制； 2019年1月21日，習近平在“防范化解重大風險”專題研討班上提出，要穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案。 既然有了房地產長效機制方案，那么內容可能包括哪些呢？ 楊紅旭認為，房地產長效機制方案應是包括土地、金融、財稅、監管等諸多內容的打包方案。總體看，至少不會利好房價，關鍵在于房地產稅推進的節奏。 在上述十強房企高管看來，目前長效機制主要包括供給端的土地供給人地掛鉤與農村集體建設用地入市、房地產金融，需求端的城鎮化與農村人口落戶、棚戶區改造、城市更新，市場端的成交量和房價監測與調控、房地產稅收改革等，目標是穩定房地產市場。 楊現領則認為，長效機制不是憑空而出的，而是從過往調控政策的經驗和教訓中不斷提煉出來的，它既是對歷史的延續，一部分行之有效的（包括部分城市的限制性行政措施）政策會得以繼續實施，也有對未來新藍圖的重新設計，特別是“房住不炒、兩多一并”大方向下的新的機制和體制創新。因此，長效機制不是固有的一成不變的“既成問題”，而是在歷史調控基礎上不斷動態調整，不斷進化。 變化三：房地產長效機制或循序漸進、小步試行 對于如何穩妥實施房地產長效機制方案，楊紅旭對記者表示，房地產長效機制的方案應該是替代短期調控措施及各種行政干預，但目前是市場的低迷期，而且為了防范風險，政策不應該進一步傳遞出“加碼”的信號，而長效機制里面的措施有些是利空房價走勢的，尤其是房地產稅。 因此，楊紅旭建議，各地推出長效機制方案時必須做一種替換，比如各地可以公布自己的長效機制方案，同時，如果方案當中有一些涉及到利空房價的，應該有個相應的對沖機制，這個對沖機制就是地方要取消或者松綁限價、限購、限售、限商住、限離婚等短期行政干預政策。 “長效機制總體利空房價，為防范房價下跌、跌幅加大的風險，要謹慎決定實施的時間節點，同時考慮對沖方案，一邊實施一邊取消短期的行政干預措施，這樣才能穩妥實施。”楊紅旭對記者說。 在上述房企高管看來，穩妥實施意味著長效機制將循序漸進、小步試行，既不會急功近利、大步快跑，也不想簡單粗暴、畢其功于一役。“事實上，長效機制已經在擇機而行、逐步實施之中，因此不會再有明確的信號彈。”他說。 楊現領則認為，穩妥實施的核心在于落實“一城一策”，既要通過地方的長效機制試點，不斷總結經驗，有序穩步推廣，也要在中央的“房住不炒”的大邏輯下進行，接受中央的指導和管理，同時地方也會承擔響應的責任。只有這樣，“一城一策”才能實現它的兩個核心目標：給予地方調控的靈活性，同時避免統一調控帶來的系統性風險。 記者了解到，1月18日召開的浙江省住房城鄉建設工作會議上提出，浙江將加快建立房地產市場平穩健康發展長效機制，杭州、寧波兩市今年將研究制訂“一城一策”方案。 首都經濟貿易大學城市經濟與公共管理學院教授趙秀池告訴記者，中國房地產領域的最大風險就是房價大起大落：大起，會導致各種投資、投機性需求涌入，房價泡沫擴大；大落，會讓購房者斷供貸款，從而帶來大量銀行壞賬。 在他看來，長效機制中應該包含以限購、限貸、限價以及增加土地供給等為代表的“供求雙向調節”，也應包含實施規劃管理，通過銜接房地產、土地、城市管理規劃，解決房地產供求不平衡問題。而以房地產稅為代表的財稅金融政策也應包含在內。 他強調，要穩妥實施長效機制方案，既要發揮地方政府主體責任因城施策；也需要限制投機，讓住房回歸居住功能；還需要發展租賃市場，建立租售并舉的住房制度。 小編給大家劃一下重點，在這次會上，提出“要穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案”，至少蘊藏著三個含義： 1、關于房地產市場長效機制，已經有了方案。最新一次的中央經濟工作會議上，提法還是“要構建房地產市場健康發展長效機制”。 2、方案要穩妥實施，意味著既要堅持“房住不炒”，也要認識到房地產市場與經濟的關聯性，特別是在宏觀經濟運行環境復雜多變的情況下，一定要穩妥。 3、方案實施，是為了推進房地產市場平穩健康發展，還指望炒房暴富的人，可以退場了，但房價大跌，也不符合“平穩健康”的要求。[詳情]

　　房地產“穩”作用升至新高 長效機制方案將實施 （來源：證券時報） 總體看，至少不會利好房價，關鍵在于房地產稅推進的節奏。 圖片來源：視覺中國 文：張達 1月21日上午，省部級主要領導干部堅持底線思維著力防范化解重大風險專題研討班開班，習近平總書記在開班式上發表重要講話，對防范化解政治、經濟、科技等領域的重大風險提出了明確要求，進行了具體指導。 值得注意的是，在應對經濟領域可能出現的重大風險時，特別提到了房地產，并且提出“要穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案”。盡管房地產長效機制近年來多次被提及，但是這次的措辭發生了明顯變化。 那么，在省部級主要領導干部堅持底線思維著力防范化解重大風險專題研討班上，特別提到房地產，有何信號意義？房地產長效機制實施方案可能包括哪些內容？如何穩妥實施？ 對此，接受證券時報記者采訪的業內人士認為，防范化解重大風險主要針對金融系統性風險，而金融風險中房地產又是舉足輕重的關鍵一環。房地產長效機制方案是包括土地、金融、財稅、監管等諸多內容的打包方案。房地產長效機制的實施應謹慎選擇時間節點，同時考慮對沖方案，循序漸進、小步試行。 房地產成防范化解重大風險內容之一 對經濟領域，習近平強調，既要保持戰略定力，推動我國經濟發展沿著正確方向前進；又要增強憂患意識，未雨綢繆，精準研判、妥善應對經濟領域可能出現的重大風險。他用七個“要”作出了具體指導，其中之一就是“要穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案”。 在應對經濟領域可能出現的重大風險時，特別提到房地產市場，有何信號意義呢？ 某10強房企高管接受證券時報記者采訪時認為，防范化解重大風險主要針對金融系統性風險，而金融風險中房地產又是舉足輕重的關鍵一環，房地產穩住了，房地產上下游基本就穩住了，系統性金融風險就穩住一半。 “過去很多文件和會議中多次提及防范重大風險時都沒有提到房地產，這次提到房地產的風險，我感覺應該是樓市下行、房價下跌之后可能會產生的風險，因為過去提防范重大風險時，房價還在漲，而現在房價已經轉跌了，少數城市跌幅較大，所以目前強調的風險，應該是房價可能出現大跌的風險。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對證券時報記者說。 貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領則認為，2019年樓市的風險有三個，即三四線與部分二線再次去庫存的風險、高房價的泡沫風險、與房地產相關的潛在金融風險。 長效機制內容可能包括哪些 此次會議談到應對經濟領域可能出現的重大風險時，特別提出“要穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案”。 對于房地產長效機制，近年來多次被提及，只是表述略有不同，不過，此次會議的表述發生了明顯變化，去年12月中央經濟工作會議上的“構建”，時隔一個月后變成了“穩妥實施”，而且還增加了“方案”兩個字。“這里說的是‘方案’，說明已經形成了方案，就差公布與實施了。”楊紅旭對證券時報記者說。 既然有了房地產長效機制方案，那么內容可能包括哪些呢？ 楊紅旭認為，房地產長效機制方案應是包括土地、金融、財稅、監管等諸多內容的打包方案。總體看，至少不會利好房價，關鍵在于房地產稅推進的節奏。 在上述某10強房企高管看來，目前長效機制主要包括供給端的土地供給人地掛鉤與農村集體建設用地入市、房地產金融，需求端的城鎮化與農村人口落戶、棚戶區改造、城市更新，市場端的成交量和房價監測與調控、房地產稅收改革等，目標是穩定房地產市場。 楊現領則認為，長效機制不是憑空而出的，而是從過往調控政策的經驗和教訓中不斷提煉出來的，它既是對歷史的延續，一部分行之有效的（包括部分城市的限制性行政措施）政策會得以繼續實施，也有對未來新藍圖的重新設計，特別是“房住不炒、兩多一并”大方向下的新的機制和體制創新。因此，長效機制不是固有的一成不變的“既成問題”，而是在歷史調控基礎上不斷動態調整、不斷進化。 長效機制或循序漸進 對于如何穩妥實施房地產長效機制方案，楊紅旭對證券時報記者表示，房地產長效機制的方案應該是替代短期調控措施及各種行政干預，但目前是市場的低迷期，而且為了防范風險，政策不應該進一步傳遞出“加碼”的信號。因此，他建議，各地推出長效機制方案時必須做一種替換，比如各地可以公布自己的長效機制方案，同時，如果方案當中有一些涉及利空房價的，應該有個相應的對沖機制，這個對沖機制就是地方要取消或者松綁限價、限購、限售、限商住、限離婚等短期行政干預政策。 “長效機制總體利空房價，為防范房價下跌、跌幅加大的風險，要謹慎決定實施的時間節點，同時考慮對沖方案，一邊實施一邊取消短期的行政干預措施，這樣才能穩妥實施。”楊紅旭表示。 在上述某10強高管看來，穩妥實施意味著長效機制將循序漸進、小步試行，既不會急功近利、大步快跑，也不想簡單粗暴、畢其功于一役。“事實上，長效機制已經在擇機而行、逐步實施之中，因此不會再有明確的信號彈。”他說。 楊現領則認為，穩妥實施的核心在于落實“一城一策”，既要通過地方的長效機制試點，不斷總結經驗，有序穩步推廣，也要在中央的“房住不炒”的大邏輯下進行，接受中央的指導和管理，同時地方也會承擔相應的責任。只有這樣，“一城一策”才能實現它的兩個核心目標：給予地方調控的靈活性，同時避免統一調控帶來的系統性風險。 記者了解到，1月18日召開的浙江省住房城鄉建設工作會議上提出，浙江將加快建立房地產市場平穩健康發展長效機制，杭州、寧波兩市今年將研究制訂“一城一策”方案。[詳情]

　　 房地產“穩”作用升至新高 長效機制方案將實施 來源：證券時報 記者 張達 1月21日上午，省部級主要領導干部堅持底線思維著力防范化解重大風險專題研討班開班，習近平總書記在開班式上發表重要講話，對防范化解政治、經濟、科技等領域的重大風險提出了明確要求，進行了具體指導。 值得注意的是，在應對經濟領域可能出現的重大風險時，特別提到了房地產，并且提出“要穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案”。盡管房地產長效機制近年來多次被提及，但是這次的措辭發生了明顯變化。 那么，在省部級主要領導干部堅持底線思維著力防范化解重大風險專題研討班上，特別提到房地產，有何信號意義？房地產長效機制實施方案可能包括哪些內容？如何穩妥實施？ 對此，接受證券時報記者采訪的業內人士認為，防范化解重大風險主要針對金融系統性風險，而金融風險中房地產又是舉足輕重的關鍵一環。房地產長效機制方案是包括土地、金融、財稅、監管等諸多內容的打包方案。房地產長效機制的實施應謹慎選擇時間節點，同時考慮對沖方案，循序漸進、小步試行。 房地產成防范化解 重大風險內容之一 對經濟領域，習近平強調，既要保持戰略定力，推動我國經濟發展沿著正確方向前進；又要增強憂患意識，未雨綢繆，精準研判、妥善應對經濟領域可能出現的重大風險。他用七個“要”作出了具體指導，其中之一就是“要穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案”。 在應對經濟領域可能出現的重大風險時，特別提到房地產市場，有何信號意義呢？ 某10強房企高管接受證券時報記者采訪時認為，防范化解重大風險主要針對金融系統性風險，而金融風險中房地產又是舉足輕重的關鍵一環，房地產穩住了，房地產上下游基本就穩住了，系統性金融風險就穩住一半。 “過去很多文件和會議中多次提及防范重大風險時都沒有提到房地產，這次提到房地產的風險，我感覺應該是樓市下行、房價下跌之后可能會產生的風險，因為過去提防范重大風險時，房價還在漲，而現在房價已經轉跌了，少數城市跌幅較大，所以目前強調的風險，應該是房價可能出現大跌的風險。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對證券時報記者說。 貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領則認為，2019年樓市的風險有三個，即三四線與部分二線再次去庫存的風險、高房價的泡沫風險、與房地產相關的潛在金融風險。 長效機制內容 可能包括哪些 此次會議談到應對經濟領域可能出現的重大風險時，特別提出“要穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案”。 對于房地產長效機制，近年來多次被提及，只是表述略有不同，不過，此次會議的表述發生了明顯變化，去年12月中央經濟工作會議上的“構建”，時隔一個月后變成了“穩妥實施”，而且還增加了“方案”兩個字。“這里說的是‘方案’，說明已經形成了方案，就差公布與實施了。”楊紅旭對證券時報記者說。 既然有了房地產長效機制方案，那么內容可能包括哪些呢？ 楊紅旭認為，房地產長效機制方案應是包括土地、金融、財稅、監管等諸多內容的打包方案。總體看，至少不會利好房價，關鍵在于房地產稅推進的節奏。 在上述某10強房企高管看來，目前長效機制主要包括供給端的土地供給人地掛鉤與農村集體建設用地入市、房地產金融，需求端的城鎮化與農村人口落戶、棚戶區改造、城市更新，市場端的成交量和房價監測與調控、房地產稅收改革等，目標是穩定房地產市場。 楊現領則認為，長效機制不是憑空而出的，而是從過往調控政策的經驗和教訓中不斷提煉出來的，它既是對歷史的延續，一部分行之有效的（包括部分城市的限制性行政措施）政策會得以繼續實施，也有對未來新藍圖的重新設計，特別是“房住不炒、兩多一并”大方向下的新的機制和體制創新。因此，長效機制不是固有的一成不變的“既成問題”，而是在歷史調控基礎上不斷動態調整、不斷進化。 長效機制或循序漸進 對于如何穩妥實施房地產長效機制方案，楊紅旭對證券時報記者表示，房地產長效機制的方案應該是替代短期調控措施及各種行政干預，但目前是市場的低迷期，而且為了防范風險，政策不應該進一步傳遞出“加碼”的信號。因此，他建議，各地推出長效機制方案時必須做一種替換，比如各地可以公布自己的長效機制方案，同時，如果方案當中有一些涉及利空房價的，應該有個相應的對沖機制，這個對沖機制就是地方要取消或者松綁限價、限購、限售、限商住、限離婚等短期行政干預政策。 “長效機制總體利空房價，為防范房價下跌、跌幅加大的風險，要謹慎決定實施的時間節點，同時考慮對沖方案，一邊實施一邊取消短期的行政干預措施，這樣才能穩妥實施。”楊紅旭表示。 在上述某10強高管看來，穩妥實施意味著長效機制將循序漸進、小步試行，既不會急功近利、大步快跑，也不想簡單粗暴、畢其功于一役。“事實上，長效機制已經在擇機而行、逐步實施之中，因此不會再有明確的信號彈。”他說。 楊現領則認為，穩妥實施的核心在于落實“一城一策”，既要通過地方的長效機制試點，不斷總結經驗，有序穩步推廣，也要在中央的“房住不炒”的大邏輯下進行，接受中央的指導和管理，同時地方也會承擔相應的責任。只有這樣，“一城一策”才能實現它的兩個核心目標：給予地方調控的靈活性，同時避免統一調控帶來的系統性風險。 記者了解到，1月18日召開的浙江省住房城鄉建設工作會議上提出，浙江將加快建立房地產市場平穩健康發展長效機制，杭州、寧波兩市今年將研究制訂“一城一策”方案。[詳情]

　　習近平在省部級主要領導干部堅持底線思維著力防范化解重大風險專題研討班開班式上發表重要講話強調 提高防控能力著力防范化解重大風險保持經濟持續健康發展社會大局穩定 李克強主持栗戰書汪洋王滬寧趙樂際韓正出席 1月21日，省部級主要領導干部堅持底線思維著力防范化解重大風險專題研討班在中央黨校開班。中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席習近平在開班式上發表重要講話。新華社記者饒愛民攝 新華社北京1月21日電省部級主要領導干部堅持底線思維著力防范化解重大風險專題研討班21日上午在中央黨校開班。中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席習近平在開班式上發表重要講話強調，堅持以新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹落實黨的十九大和十九屆二中、三中全會精神，深刻認識和準確把握外部環境的深刻變化和我國改革發展穩定面臨的新情況新問題新挑戰，堅持底線思維，增強憂患意識，提高防控能力，著力防范化解重大風險，保持經濟持續健康發展和社會大局穩定，為決勝全面建成小康社會、奪取新時代中國特色社會主義偉大勝利、實現中華民族偉大復興的中國夢提供堅強保障。 中共中央政治局常委李克強主持開班式，中共中央政治局常委栗戰書、汪洋、王滬寧、趙樂際、韓正出席開班式。 習近平指出，當前，我國形勢總體上是好的，黨中央領導堅強有力，全黨“四個意識”“四個自信”“兩個維護”顯著增強，意識形態領域態勢積極健康向上，經濟保持著穩中求進的態勢，全國各族人民同心同德、斗志昂揚，社會大局保持穩定。 習近平在講話中就防范化解政治、意識形態、經濟、科技、社會、外部環境、黨的建設等領域重大風險作出深刻分析、提出明確要求。他強調，面對波譎云詭的國際形勢、復雜敏感的周邊環境、艱巨繁重的改革發展穩定任務，我們必須始終保持高度警惕，既要高度警惕“黑天鵝”事件，也要防范“灰犀牛”事件；既要有防范風險的先手，也要有應對和化解風險挑戰的高招；既要打好防范和抵御風險的有準備之戰，也要打好化險為夷、轉危為機的戰略主動戰。 習近平指出，各級黨委和政府要堅決貫徹總體國家安全觀，落實黨中央關于維護政治安全的各項要求，確保我國政治安全。要持續鞏固壯大主流輿論強勢，加大輿論引導力度，加快建立網絡綜合治理體系，推進依法治網。要高度重視對青年一代的思想政治工作，完善思想政治工作體系，不斷創新思想政治工作內容和形式，教育引導廣大青年形成正確的世界觀、人生觀、價值觀，增強中國特色社會主義道路、理論、制度、文化自信，確保青年一代成為社會主義建設者和接班人。 習近平指出，當前我國經濟形勢總體是好的，但經濟發展面臨的國際環境和國內條件都在發生深刻而復雜的變化，推進供給側結構性改革過程中不可避免會遇到一些困難和挑戰，經濟運行穩中有變、變中有憂，我們既要保持戰略定力，推動我國經濟發展沿著正確方向前進；又要增強憂患意識，未雨綢繆，精準研判、妥善應對經濟領域可能出現的重大風險。各地區各部門要平衡好穩增長和防風險的關系，把握好節奏和力度。要穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案。要加強市場心理分析，做好政策出臺對金融市場影響的評估，善于引導預期。要加強市場監測，加強監管協調，及時消除隱患。要切實解決中小微企業融資難融資貴問題，加大援企穩崗力度，落實好就業優先政策。要加大力度妥善處理“僵尸企業”處置中啟動難、實施難、人員安置難等問題，加快推動市場出清，釋放大量沉淀資源。各地區各部門要采取有效措施，做好穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期工作，保持經濟運行在合理區間。 習近平強調，科技領域安全是國家安全的重要組成部分。要加強體系建設和能力建設，完善國家創新體系，解決資源配置重復、科研力量分散、創新主體功能定位不清晰等突出問題，提高創新體系整體效能。要加快補短板，建立自主創新的制度機制優勢。要加強重大創新領域戰略研判和前瞻部署，抓緊布局國家實驗室，重組國家重點實驗室體系，建設重大創新基地和創新平臺，完善產學研協同創新機制。要強化事關國家安全和經濟社會發展全局的重大科技任務的統籌組織，強化國家戰略科技力量建設。要加快科技安全預警監測體系建設，圍繞人工智能、基因編輯、醫療診斷、自動駕駛、無人機、服務機器人等領域，加快推進相關立法工作。 習近平指出，維護社會大局穩定，要切實落實保安全、護穩定各項措施，下大氣力解決好人民群眾切身利益問題，全面做好就業、教育、社會保障、醫藥衛生、食品安全、安全生產、社會治安、住房市場調控等各方面工作，不斷增加人民群眾獲得感、幸福感、安全感。要堅持保障合法權益和打擊違法犯罪兩手都要硬、都要快。對涉眾型經濟案件受損群體，要堅持把防范打擊犯罪同化解風險、維護穩定統籌起來，做好控贓控人、資產返還、教育疏導等工作。要繼續推進掃黑除惡專項斗爭，緊盯涉黑涉惡重大案件、黑惡勢力經濟基礎、背后“關系網”“保護傘”不放，在打防并舉、標本兼治上下功夫。要創新完善立體化、信息化社會治安防控體系，保持對刑事犯罪的高壓震懾態勢，增強人民群眾安全感。要推進社會治理現代化，堅持和發展“楓橋經驗”，健全平安建設社會協同機制，從源頭上提升維護社會穩定能力和水平。 習近平強調，當前，世界大變局加速深刻演變，全球動蕩源和風險點增多，我國外部環境復雜嚴峻。我們要統籌國內國際兩個大局、發展安全兩件大事，既聚焦重點、又統攬全局，有效防范各類風險連鎖聯動。要加強海外利益保護，確保海外重大項目和人員機構安全。要完善共建“一帶一路”安全保障體系，堅決維護主權、安全、發展利益，為我國改革發展穩定營造良好外部環境。 習近平指出，黨的十八大以來，我們以自我革命精神推進全面從嚴治黨，清除了黨內存在的嚴重隱患，成效是顯著的，但這并不意味著我們就可以高枕無憂了。黨面臨的長期執政考驗、改革開放考驗、市場經濟考驗、外部環境考驗具有長期性和復雜性，黨面臨的精神懈怠危險、能力不足危險、脫離群眾危險、消極腐敗危險具有尖銳性和嚴峻性，這是根據實際情況作出的大判斷。全黨要增強“四個意識”、堅定“四個自信”、做到“兩個維護”，自覺在思想上政治上行動上同黨中央保持高度一致，自覺維護黨的團結統一，嚴守黨的政治紀律和政治規矩，始終保持同人民的血肉聯系。中華民族正處在偉大復興的關鍵時期，我們的改革發展正處在克難攻堅、闖關奪隘的重要階段，迫切需要銳意進取、奮發有為、關鍵時頂得住的干部。黨的十八大以來，我們取得了反腐敗斗爭壓倒性勝利，但反腐敗斗爭還沒有取得徹底勝利。反腐敗斗爭形勢依然嚴峻復雜，零容忍的決心絲毫不能動搖，打擊腐敗的力度絲毫不能削減，必須以永遠在路上的堅韌和執著，堅決打好反腐敗斗爭攻堅戰、持久戰。 習近平強調，防范化解重大風險，是各級黨委、政府和領導干部的政治職責，大家要堅持守土有責、守土盡責，把防范化解重大風險工作做實做細做好。要強化風險意識，常觀大勢、常思大局，科學預見形勢發展走勢和隱藏其中的風險挑戰，做到未雨綢繆。要提高風險化解能力，透過復雜現象把握本質，抓住要害、找準原因，果斷決策，善于引導群眾、組織群眾，善于整合各方力量、科學排兵布陣，有效予以處理。領導干部要加強理論修養，深入學習馬克思主義基本理論，學懂弄通做實新時代中國特色社會主義思想，掌握貫穿其中的辯證唯物主義的世界觀和方法論，提高戰略思維、歷史思維、辯證思維、創新思維、法治思維、底線思維能力，善于從紛繁復雜的矛盾中把握規律，不斷積累經驗、增長才干。要完善風險防控機制，建立健全風險研判機制、決策風險評估機制、風險防控協同機制、風險防控責任機制，主動加強協調配合，堅持一級抓一級、層層抓落實。 習近平強調，防范化解重大風險，需要有充沛頑強的斗爭精神。領導干部要敢于擔當、敢于斗爭，保持斗爭精神、增強斗爭本領，年輕干部要到重大斗爭中去真刀真槍干。各級領導班子和領導干部要加強斗爭歷練，增強斗爭本領，永葆斗爭精神，以“踏平坎坷成大道，斗罷艱險又出發”的頑強意志，應對好每一場重大風險挑戰，切實把改革發展穩定各項工作做實做好。 李克強在主持開班式時說，習近平總書記的重要講話從戰略和全局高度，分析了當前和今后一個時期我國面臨的安全形勢，闡明了需要著力防范化解的重大風險，對各級黨委、政府和領導干部負起防范化解重大風險的政治責任提出了明確要求，具有很強的思想性、針對性、指導性。要認真深入學習習近平總書記重要講話精神，緊密聯系外部環境深刻變化和國內改革發展穩定面臨的新情況新問題新挑戰，提高政治站位，強化政治意識，充分認識防范化解重大風險的重要性和緊迫性，堅定信心，敢于擔當，負起責任，切實做好防范化解重大風險各項工作。 中共中央政治局委員、中央書記處書記，全國人大常委會黨員副委員長，國務委員，最高人民法院院長，最高人民檢察院檢察長，全國政協黨員副主席以及中央軍委委員出席開班式。 各省區市和新疆生產建設兵團、中央和國家機關有關部門主要負責同志，軍隊各大單位、中央軍委機關各部門主要負責同志參加研討班。各民主黨派中央、全國工商聯及有關方面負責同志列席開班式。[詳情]

　　習近平：穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案 （證券時報網） 據新華社消息，省部級主要領導干部堅持底線思維著力防范化解重大風險專題研討班21日上午在中央黨校開班。 習近平指出，當前我國經濟形勢總體是好的，但經濟發展面臨的國際環境和國內條件都在發生深刻而復雜的變化，推進供給側結構性改革過程中不可避免會遇到一些困難和挑戰，經濟運行穩中有變、變中有憂，我們既要保持戰略定力，推動我國經濟發展沿著正確方向前進；又要增強憂患意識，未雨綢繆，精準研判、妥善應對經濟領域可能出現的重大風險。各地區各部門要平衡好穩增長和防風險的關系，把握好節奏和力度。要穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案。要加強市場心理分析，做好政策出臺對金融市場影響的評估，善于引導預期。要加強市場監測，加強監管協調，及時消除隱患。要切實解決中小微企業融資難融資貴問題，加大援企穩崗力度，落實好就業優先政策。要加大力度妥善處理“僵尸企業”處置中啟動難、實施難、人員安置難等問題，加快推動市場出清，釋放大量沉淀資源。各地區各部門要采取有效措施，做好穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期工作，保持經濟運行在合理區間。[詳情]

　　習近平在省部級主要領導干部堅持底線思維著力防范化解重大風險專題研討班開班式上發表重要講話強調 提高防控能力著力防范化解重大風險 保持經濟持續健康發展社會大局穩定 李克強主持栗戰書汪洋王滬寧趙樂際韓正出席 新華社北京1月21日電 省部級主要領導干部堅持底線思維著力防范化解重大風險專題研討班21日上午在中央黨校開班。中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席習近平在開班式上發表重要講話強調，堅持以新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹落實黨的十九大和十九屆二中、三中全會精神，深刻認識和準確把握外部環境的深刻變化和我國改革發展穩定面臨的新情況新問題新挑戰，堅持底線思維，增強憂患意識，提高防控能力，著力防范化解重大風險，保持經濟持續健康發展和社會大局穩定，為決勝全面建成小康社會、奪取新時代中國特色社會主義偉大勝利、實現中華民族偉大復興的中國夢提供堅強保障。 中共中央政治局常委李克強主持開班式，中共中央政治局常委栗戰書、汪洋、王滬寧、趙樂際、韓正出席開班式。 習近平指出，當前，我國形勢總體上是好的，黨中央領導堅強有力，全黨“四個意識”、“四個自信”、“兩個維護”顯著增強，意識形態領域態勢積極健康向上，經濟保持著穩中求進的態勢，全國各族人民同心同德、斗志昂揚，社會大局保持穩定。 習近平在講話中就防范化解政治、意識形態、經濟、科技、社會、外部環境、黨的建設等領域重大風險作出深刻分析、提出明確要求。他強調，面對波譎云詭的國際形勢、復雜敏感的周邊環境、艱巨繁重的改革發展穩定任務，我們必須始終保持高度警惕，既要高度警惕“黑天鵝”事件，也要防范“灰犀牛”事件；既要有防范風險的先手，也要有應對和化解風險挑戰的高招；既要打好防范和抵御風險的有準備之戰，也要打好化險為夷、轉危為機的戰略主動戰。 習近平指出，各級黨委和政府要堅決貫徹總體國家安全觀，落實黨中央關于維護政治安全的各項要求，確保我國政治安全。要持續鞏固壯大主流輿論強勢，加大輿論引導力度，加快建立網絡綜合治理體系，推進依法治網。要高度重視對青年一代的思想政治工作，完善思想政治工作體系，不斷創新思想政治工作內容和形式，教育引導廣大青年形成正確的世界觀、人生觀、價值觀，增強中國特色社會主義道路、理論、制度、文化自信，確保青年一代成為社會主義建設者和接班人。 習近平指出，當前我國經濟形勢總體是好的，但經濟發展面臨的國際環境和國內條件都在發生深刻而復雜的變化，推進供給側結構性改革過程中不可避免會遇到一些困難和挑戰，經濟運行穩中有變、變中有憂，我們既要保持戰略定力，推動我國經濟發展沿著正確方向前進；又要增強憂患意識，未雨綢繆，精準研判、妥善應對經濟領域可能出現的重大風險。各地區各部門要平衡好穩增長和防風險的關系，把握好節奏和力度。要穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案。要加強市場心理分析，做好政策出臺對金融市場影響的評估，善于引導預期。要加強市場監測，加強監管協調，及時消除隱患。要切實解決中小微企業融資難融資貴問題，加大援企穩崗力度，落實好就業優先政策。要加大力度妥善處理“僵尸企業”處置中啟動難、實施難、人員安置難等問題，加快推動市場出清，釋放大量沉淀資源。各地區各部門要采取有效措施，做好穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期工作，保持經濟運行在合理區間。 習近平強調，科技領域安全是國家安全的重要組成部分。要加強體系建設和能力建設，完善國家創新體系，解決資源配置重復、科研力量分散、創新主體功能定位不清晰等突出問題，提高創新體系整體效能。要加快補短板，建立自主創新的制度機制優勢。要加強重大創新領域戰略研判和前瞻部署，抓緊布局國家實驗室，重組國家重點實驗室體系，建設重大創新基地和創新平臺，完善產學研協同創新機制。要強化事關國家安全和經濟社會發展全局的重大科技任務的統籌組織，強化國家戰略科技力量建設。要加快科技安全預警監測體系建設，圍繞人工智能、基因編輯、醫療診斷、自動駕駛、無人機、服務機器人等領域，加快推進相關立法工作。 習近平指出，維護社會大局穩定，要切實落實保安全、護穩定各項措施，下大氣力解決好人民群眾切身利益問題，全面做好就業、教育、社會保障、醫藥衛生、食品安全、安全生產、社會治安、住房市場調控等各方面工作，不斷增加人民群眾獲得感、幸福感、安全感。要堅持保障合法權益和打擊違法犯罪兩手都要硬、都要快。對涉眾型經濟案件受損群體，要堅持把防范打擊犯罪同化解風險、維護穩定統籌起來，做好控贓控人、資產返還、教育疏導等工作。要繼續推進掃黑除惡專項斗爭，緊盯涉黑涉惡重大案件、黑惡勢力經濟基礎、背后“關系網”、“保護傘”不放，在打防并舉、標本兼治上下功夫。要創新完善立體化、信息化社會治安防控體系，保持對刑事犯罪的高壓震懾態勢，增強人民群眾安全感。要推進社會治理現代化，堅持和發展“楓橋經驗”，健全平安建設社會協同機制，從源頭上提升維護社會穩定能力和水平。 習近平強調，當前，世界大變局加速深刻演變，全球動蕩源和風險點增多，我國外部環境復雜嚴峻。我們要統籌國內國際兩個大局、發展安全兩件大事，既聚焦重點、又統攬全局，有效防范各類風險連鎖聯動。要加強海外利益保護，確保海外重大項目和人員機構安全。要完善共建“一帶一路”安全保障體系，堅決維護主權、安全、發展利益，為我國改革發展穩定營造良好外部環境。 習近平指出，黨的十八大以來，我們以自我革命精神推進全面從嚴治黨，清除了黨內存在的嚴重隱患，成效是顯著的，但這并不意味著我們就可以高枕無憂了。黨面臨的長期執政考驗、改革開放考驗、市場經濟考驗、外部環境考驗具有長期性和復雜性，黨面臨的精神懈怠危險、能力不足危險、脫離群眾危險、消極腐敗危險具有尖銳性和嚴峻性，這是根據實際情況作出的大判斷。全黨要增強“四個意識”、堅定“四個自信”、做到“兩個維護”，自覺在思想上政治上行動上同黨中央保持高度一致，自覺維護黨的團結統一，嚴守黨的政治紀律和政治規矩，始終保持同人民的血肉聯系。中華民族正處在偉大復興的關鍵時期，我們的改革發展正處在克難攻堅、闖關奪隘的重要階段，迫切需要銳意進取、奮發有為、關鍵時頂得住的干部。黨的十八大以來，我們取得了反腐敗斗爭壓倒性勝利，但反腐敗斗爭還沒有取得徹底勝利。反腐敗斗爭形勢依然嚴峻復雜，零容忍的決心絲毫不能動搖，打擊腐敗的力度絲毫不能削減，必須以永遠在路上的堅韌和執著，堅決打好反腐敗斗爭攻堅戰、持久戰。 習近平強調，防范化解重大風險，是各級黨委、政府和領導干部的政治職責，大家要堅持守土有責、守土盡責，把防范化解重大風險工作做實做細做好。要強化風險意識，常觀大勢、常思大局，科學預見形勢發展走勢和隱藏其中的風險挑戰，做到未雨綢繆。要提高風險化解能力，透過復雜現象把握本質，抓住要害、找準原因，果斷決策，善于引導群眾、組織群眾，善于整合各方力量、科學排兵布陣，有效予以處理。領導干部要加強理論修養，深入學習馬克思主義基本理論，學懂弄通做實新時代中國特色社會主義思想，掌握貫穿其中的辯證唯物主義的世界觀和方法論，提高戰略思維、歷史思維、辯證思維、創新思維、法治思維、底線思維能力，善于從紛繁復雜的矛盾中把握規律，不斷積累經驗、增長才干。要完善風險防控機制，建立健全風險研判機制、決策風險評估機制、風險防控協同機制、風險防控責任機制，主動加強協調配合，堅持一級抓一級、層層抓落實。 習近平強調，防范化解重大風險，需要有充沛頑強的斗爭精神。領導干部要敢于擔當、敢于斗爭，保持斗爭精神、增強斗爭本領，年輕干部要到重大斗爭中去真刀真槍干。各級領導班子和領導干部要加強斗爭歷練，增強斗爭本領，永葆斗爭精神，以“踏平坎坷成大道，斗罷艱險又出發”的頑強意志，應對好每一場重大風險挑戰，切實把改革發展穩定各項工作做實做好。 李克強在主持開班式時說，習近平總書記的重要講話從戰略和全局高度，分析了當前和今后一個時期我國面臨的安全形勢，闡明了需要著力防范化解的重大風險，對各級黨委、政府和領導干部負起防范化解重大風險的政治責任提出了明確要求，具有很強的思想性、針對性、指導性。要認真深入學習習近平總書記重要講話精神，緊密聯系外部環境深刻變化和國內改革發展穩定面臨的新情況新問題新挑戰，提高政治站位，強化政治意識，充分認識防范化解重大風險的重要性和緊迫性，堅定信心，敢于擔當，負起責任，切實做好防范化解重大風險各項工作。 中共中央政治局委員、中央書記處書記，全國人大常委會黨員副委員長，國務委員，最高人民法院院長，最高人民檢察院檢察長，全國政協黨員副主席以及中央軍委委員出席開班式。 各省區市和新疆生產建設兵團、中央和國家機關有關部門主要負責同志，軍隊各大單位、中央軍委機關各部門主要負責同志參加研討班。各民主黨派中央、全國工商聯及有關方面負責同志列席開班式。[詳情]

　　專家：建立房地產長效機制從“1+3”入手 來源：證券日報 ■本報見習記者 劉偉杰  “房地產長效機制的建立并非像出臺政策一樣簡單容易，這種調控機制具有長期性、復雜性及反復性，預計建成需要十年時間方可達到理想效果。”中國房地產業協會前副會長兼秘書長顧云昌昨日在接受《證券日報》記者采訪時表示。 住建部近日表示，今年要繼續堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，著力建立和完善房地產市場平穩健康發展的長效機制，堅決防范化解房地產市場風險。 顧云昌指出，建立房地產長效機制簡單來說是從“1+3”入手，“1”是指住房制度，包括住房市場體系和住房保障體系，這是住房制度的本質和最重要的內容；“3”是指三方面的機制體制改革，分別是土地供應體系、財稅體制、金融貨幣體制。目前來看，四個方面的機制建設與改革都有所落地，但距離理想狀態仍有較大差距。 中原地產首席分析師張大偉昨日在接受《證券日報》記者采訪時表示，建設房地產長效機制的最大難點在于土地財政，如何理順“賣地財政”并解決地方財政收入問題具有很大難度。 張大偉指出，當前一線、二線城市，受土地供小于求導致地價較高，地方政府無須多賣地就可滿足財政需求，因此地方政府主動加大土地供應的意愿并不高。反觀一些三線、四線城市，恰恰面臨土地財政壓力被迫多賣地，盡管這些地方的房地產市場已是供大于求。因此，在土地供應方面的進展相對滯后，政策的制定和執行也有較大偏差。 對于土地供應體系，顧云昌表示，目前已提出多主體土地供給，包括農村建設用地入市、宅基地入市等。其中，農村建設用地入市仍處在試點中，宅基地入市還未達到立法高度，存在較多障礙，包括城鄉土地統一市場問題等，這對租賃市場也有較大益處。 “租賃機制是未來長效機制中的重要環節”，張大偉指出。 此外，顧云昌還表示，由于M2過去增長過快導致房價上漲過高，當前金融體系中直接融資比例太低，間接融資太多，已影響到房地產市場的健康發展，這涉及金融體制改革。[詳情]

　　專家：建立房地產長效機制從“1+3”入手 來源：證券日報 ■本報見習記者 劉偉杰 “房地產長效機制的建立并非像出臺政策一樣簡單容易，這種調控機制具有長期性、復雜性及反復性，預計建成需要十年時間方可達到理想效果。”中國房地產業協會前副會長兼秘書長顧云昌昨日在接受《證券日報》記者采訪時表示。 住建部近日表示，今年要繼續堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，著力建立和完善房地產市場平穩健康發展的長效機制，堅決防范化解房地產市場風險。 顧云昌指出，建立房地產長效機制簡單來說是從“1+3”入手，“1”是指住房制度，包括住房市場體系和住房保障體系，這是住房制度的本質和最重要的內容；“3”是指三方面的機制體制改革，分別是土地供應體系、財稅體制、金融貨幣體制。目前來看，四個方面的機制建設與改革都有所落地，但距離理想狀態仍有較大差距。 中原地產首席分析師張大偉昨日在接受《證券日報》記者采訪時表示，建設房地產長效機制的最大難點在于土地財政，如何理順“賣地財政”并解決地方財政收入問題具有很大難度。 張大偉指出，當前一線、二線城市，受土地供小于求導致地價較高，地方政府無須多賣地就可滿足財政需求，因此地方政府主動加大土地供應的意愿并不高。反觀一些三線、四線城市，恰恰面臨土地財政壓力被迫多賣地，盡管這些地方的房地產市場已是供大于求。因此，在土地供應方面的進展相對滯后，政策的制定和執行也有較大偏差。 對于土地供應體系，顧云昌表示，目前已提出多主體土地供給，包括農村建設用地入市、宅基地入市等。其中，農村建設用地入市仍處在試點中，宅基地入市還未達到立法高度，存在較多障礙，包括城鄉土地統一市場問題等，這對租賃市場也有較大益處。 “租賃機制是未來長效機制中的重要環節”，張大偉指出。 此外，顧云昌還表示，由于M2過去增長過快導致房價上漲過高，當前金融體系中直接融資比例太低，間接融資太多，已影響到房地產市場的健康發展，這涉及金融體制改革。[詳情]

　　 傳統周期延續，還是長效機制破局？—2019年房地產市場展望 首席房地產研究員：夏磊 研究員：黃什 聯系人：王菁菁  陳雨田 （點擊文末“閱讀全文”，即可獲得完整版報告） 導讀 2015年房地產去庫存以來，本輪周期已歷經四年，銷售連創新高，投資穩步回升，調控已至歷史最嚴。2018年歲末，我們更關心，銷售和投資能否保持強勁增長？房地產行業市場天花板在哪里？未來將延續傳統周期輪回，還是在長效機制指導下開啟政策和市場平穩的新周期？房地產行業“強者恒強”的市場格局是否持續？ 在系統回顧本輪周期基礎上，本文對2019年房地產行業、政策進行研判和展望。 摘要 1． 房地產市場空間仍然巨大。持續提升的居民收入和城市化水平是房地產市場發展的根本驅動力。住房需求來源于人口增長和遷移、居住條件改善、城市更新。三大需求支撐中期市場空間：預計自住需求在2018年達到峰值14.5億平后回落；2019、2020年分別14、13.4億平；2021-2030年年均11.9億平。其中城鎮常住人口增長、人均住房面積增長和城市更新改造帶來的需求，占總需求的42.9%、52.7%和4.4%。 2． 2019 年房地產政策堅持因城施策、夯實城市主體責任，以“穩地價、穩房價、穩預期”為政策目標。 2018 年中央經濟工作會議強調“要構建房地產市場健康發展長效機制”，并非重新構建一套新的政策體系，而是賦予地方政府更多的政策自主權，強化地方政府擔負起“穩房價”的主體責任。中央的責任是分類指導，市場監測和評價考核，對市場過熱或有風險的地方及時提示。 根據中央精神，我們對2019 年房地產政策有三個判斷。第一， 2018 年“控房價”成效顯著，2019 年“穩房價”是基調。當前的調控成果來之不易，庫存已降至歷史低位、部分城市仍有房價上漲壓力、居民杠桿大幅提升引起監管層重視。因此，“穩地價、穩房價、穩預期、防風險”仍必須放在突出位置。 第二， 地方政府有更大的調控自主權，將平衡“穩增長、保財政和房價上漲”壓力，適度修正前期調控。如限價、限售、限簽政策，在市場高溫時起到迅速踩剎車的作用，隨著市場平穩，勢必清理退出。有些城市，也會將限購范圍縮小，從全市劃定到市內核心區。 第三，涉及土地、租賃、保障的調控政策將進一步完善。如在一線城市增加共有產權房和租賃住房供應、創新土地出讓模式逐步替代“價高者得”的傳統招拍掛模式。 3． 市場格局上，強者恒強，集中度將繼續提升。2016 年至2018 年前11 月，TOP10、11-20、21-50 市占率分別由16.9%、5.9%和8.4%提升至28.3%、10.2%和17.3%。未來，我國房地產市場集中度繼續提升是必然趨勢。從公司角度看，大房企的品牌、資金、產品優勢，在融資、拿地、銷售等方面優勢凸顯；從行業角度看，市場集中度提升有助于化解行業風險；從國際對比看，目前我國龍頭市占率僅和美水平相當，提升潛力很大。 核心數據預測 1． 去庫存紅利消退，預計2019年銷售面積小幅回落5.4%，2015年來首次負增長。本輪地產景氣度受益于三大紅利：去庫存政策紅利，包括行政調控退出、購房信貸寬松、PSL 支持棚改貨幣化安置；戶籍人口城鎮化加速紅利；以及住房消費升級紅利。2019年，伴隨棚改貨幣化安置減少，去庫存政策紅利消退，但城鎮化和住房消費升級紅利持續釋放。同時，房企折扣促銷、房貸利率穩中有降、部分城市政策適度放松，對銷售形成有力支撐。 分城市看，一線占比3.1%、同比增長6.4%，增速回升12.2個百分點，主要由于基數低，以及過度嚴厲的調控政策執行層面放松；二線占比32.7%、同比-3.2%的負增長，增速下滑2.1個百分點，主要因為高基數，以及前期需求過度釋放之后市場疲軟；三四線占比64.1%、同比-6.9%的負增長，增速降低8.4個百分點，主要由于基數高，棚改貨幣化大幅減少和一二線市場降溫傳導影響。三四線走勢決定全國走勢，棚改貨幣化走勢決定三四線走勢。預計2019年三四線棚改貨幣化帶動銷售面積增速7%，較2018年下滑6.5個百分點。 2． 投資增速下行，預計2019年4.7%。分城市看，一線、二線和三四線占比分別為11%、40.7%和48.3%，同比增速分別為5%、3%和6%，增速較2018年回落1、2和7個百分點。一二線回落幅度小，主要因為加強租賃住房建設拉動3.7個百分點；三四線維持正增長，一方面因為品牌房企布局下沉、精裝占比提升，另一方面由于房企在最后熱銷窗口搶開工、加推貨量。分項目看，土地購置費、建安投資占比分別為29.6%、70.4%，同比增速分別為5%、4.5%，增速較2018年回落50、提升7.8個百分點。土地購置費增速回落主要由于2018年基數高；可售庫存已降至2014年以來低位，2019年隨著優質地塊推出、起拍價回落，房企拿地意愿回升。建安投資提升主要因為：低能級城市搶開盤，施工面積維持2%增長；限價放松、精裝改毛坯減少，大量僅進行前期投資的已預售房屋后續投資增加，以及一二線城市施工面積占比提升，單位建安成本回升2.5%。 風險提示：政策超預期收緊、市場超預期回落等 目錄 正文 1  城市化推進、居民收入持續提升，房地產市場空間仍然巨大 按產生來源，我國居民住房需求可分為三部分：城鎮常住人口增加需求，包括城鎮人口自然增長和農村人口進城定居產生的剛性需求；人均住房面積增長需求，包括居民改善性居住需和純投資需求；城市更新改造需求，主要來自于住房折舊、城市功能規劃改善等導致的住房拆遷。除了商品房市場，住房需求還會通過其他渠道解決，從而產生需求漏損，比如因城鎮規劃調整造成的農民帶房進城、農民工返回農村建房等。 我們對未來房地產市場空間主要有以下幾點判斷： 第一，商品住房需求在2018年達到峰值14.5億平后回落。其中，2019-2020年仍維持14.0、13.4億平水平，2021年受“三個一億人”政策紅利退出需求降至12.2億平，此后穩定小幅減少。 第二，商品住宅中期需求仍有強勁支撐。受益于住房消費升級、城鎮化水平持續提升，以及存量房時代下城市更新改造需求增加，2019-2030年，商品住房需求年均12.2億平，始終高于2015年實際商品住宅銷售面積11.2億平。 第三，分項目看，三大需求穩定釋放，支撐房地產市場空間。2019-2030年，城鎮常住人口增長、人均住房建面增長和城市更新改造需求，年均分別為5.8、6.8和0.7億平，占當年總需求的43.6%、51.4%和5.0%。 第四，2021年我國房地產市場由剛需時代進入改善時代，人均住房面積增長需求超過城鎮常住人口增長需求成為第一大需求。城市更新改造需求從2021年棚改結束后的0.4億平開始逐步增加，2042年超過城鎮人口增長需求，標志我國房地產市場由增量房市場步入存量房市場。 2  政策：由“控”轉“穩”，因城施策，優化短期調控完善長效機制 2.1 當前調控已至歷史最嚴 當前調控已至歷史最嚴。相比2014年初，調控措施更豐富、更嚴厲：“限購、限貸、限售、限土拍、限商改住”六限推進；53城1省限購、45城1省限售、38城限價，熱點城市首、二套首付比高至35%、80%。 2.2 政策預判：“控房價”轉向“穩房價”，因城施策，長效機制破局 2018年“控房價”成效顯著。預期持續降溫、投機快速退場、量價平穩回落。截止11月，全國百城房價環比上漲城市，由8月的90個持續下降至66個、平均環比漲幅從0.5%降至0.3%，一線、二線和三四線平均環比漲幅分別降低0.2、0.2和0.5個百分點，增速創2017年以來新低。 2019年“穩房價”是基調。2018年中央經濟工作會議對2019年房地產政策部署未提“調控”，而是強調“構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系”。12月24日全國住房和城鄉建設工作會議指出“房地產市場保持平穩運行態勢，熱點城市房價過快上漲勢頭得到遏制，市場預期出現積極變化”，并在部署2019年重點工作時強調“以穩地價穩房價穩預期為目標”，“堅持因城施策、分類指導，夯實城市主體責任，加強市場監測和評價考核”，“著力建立和完善房地產市場平穩健康發展的長效機制，堅決防范化解房地產市場風險”。當前房地產市場量價平穩回落符合中央預期，房地產政策由“控”轉“穩”。 根據中央精神，我們對2019年房地產政策有四個判斷。 2.2.1 “穩地價、穩房價、穩預期、防風險”仍是重要政策目標 “穩地價、穩房價、穩預期、防風險”仍必須放在突出位置，由中央統一出臺取消限購、降首付、降稅費等刺激政策概率低。 第一，當前房地產庫存有效去化，降至歷史低位。2018年11月底，全國商品住宅待售面積2.5億平，比2016年2月峰值4.7億平減少45.4%；一線、二線和三四線城市商品住宅去化周期分別為13.8、10.4和9.6個月，均處于2011年以來低位。 第二，因城施策下，全國市場分化顯著，部分城市仍有房價上漲壓力。2018年11月，70個大中城市中，一線、二線和三四線城市商品住宅價格同比分別上漲1.5%、11.1%和10.5%，漲幅比去年擴大0.8、6.4和3.6個百分點；15個熱點城市中，仍有11城商品住宅價格環比上漲。 第三，房價快速上漲，居民加杠桿購房，住戶部門債務水平快速提高，已引起監管層重視。我國居民債務增速和商業個貸增速、住房價格指數增速高度變動趨勢高度一致。2012-2017年，全國百城房價指數上漲44%，同期居民負債/GDP從29.6%大幅提升至46.7%，居民房貸余額/負債從57.2%上升至72.3%。監管部門開始關注居民杠桿風險：2018年4月3日銀保監會強調“有效控制居民部門杠桿率過快上升趨勢”；11月央行提出“促進房地產市場平穩健康發展，多措并舉抑制住戶部門債務水平過快上漲”。 此外，土地出讓收入和房地產投資增速仍保持較高水平，給政策從緊到松增加了緩沖墊。2018年1-11月，全國土地出讓收入同比增長28.9%，增速比去年同期小幅回落4.7個百分點；房地產投資增速9.7%，比去年同期上升2.2個百分點。 2.2.2 發力“穩杠桿”，寬貨幣改善房地產融資環境 2018年央行已4次降準，預計2019年宏觀金融政策將積極發揮逆周期調節作用。一方面降準降息、加大基礎貨幣投放力度；另一方面疏通貨幣政策傳導機制，如提升銀行風險偏好，加大銀行信貸投放力度。 “大河有水小河滿”，房地產融資環境將有望改善。房地產低風險優勢突出，2017年房地產行業資產不良率0.8%，在各行業中最低，遠低于2.8%的均值；居民購房貸款不良率也維持在0.3%以下。金融機構或將提高房地產投資額度，比如金融機構或將加大商業個貸、開發貸、房企債券、ABS等的資金投放力度。 2.2.3 地方因城施策有更多自主權 2018年中央經濟工作會議強調“因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任”。預計2019年，中央一方面將加強市場監控和地方政府目標考核；另一方面將金融、土地、財稅、住房保障和市場管理等一攬子短期調控交由各地因地制宜、精準施策。 當前，地方政府面臨經濟增長和財政壓力。 2018年下半年以來，47個樣本城市中66%均出現GDP增速下滑，以傳統產業為支柱的三四線城市下滑最明顯，如淮南（-3.5%）、徐州（-3.3%）、銅陵（-3%）。2019年房地產投資受高基數和銷售負增長影響將回落，經濟增長壓力加大。 2017年土地出讓收入占地方政府性基金收入89%、房地產和土地相關收入占地方整體財政收入的34.3%。2018年9月，全國土地出讓合同金額由增轉降，預計2019年地方政府土地出讓收入增速將顯著回落。疊加嚴控地方政府隱性債務風險、基建發力財政支出增加，地方政府財政壓力加大。 隨著自主決策權限增加，地方政府將合理權衡保增長穩財政和穩房價，適度修正前期調控措施。 首先，集中清理不合時宜的調控政策，如限售、限價、限簽。這些政策是在炒房活躍、房價非理性上漲時期的應急措施，當前市場降溫，政策退出時機逐步成熟。 其次，部分嚴格調控的城市，在房價穩定基礎上，適度調整限購政策。比如，將限購區域從全市劃定到市內核心區，允許社保補繳，修正過度嚴格的商住房政策。 2.2.4 短期調控升級為長效機制 2018年中央經濟工作會議強調“構建房地產市場健康發展長效機制”、“完善住房市場體系和住房保障體系”。長效機制并不代表短期調控政策轉向，而是制度化一些有效的短期調控政策，使其平穩運行、長期有效。比如，在一線城市增加共有產權房和租賃住房供應、創新土地出讓模式逐步替代“價高者得”的傳統招拍掛模式、堅持差別化信貸政策等。 3  強者恒強，房地產行業集中度將繼續提升 3.1 2016年起大型房企市占率加速提升 16年以來，行業集中度加速提升。15-18年，前10強房企市占率年增幅分別為0.1、1.7、5.4和4.2個百分點；11-20強年增幅分別為0.2、0.4、1.9和1.8個百分點；21-50強年增幅分別為0.6、1.1、3.3和3.9個百分點。 3.2 行業集中度為何從2016年持續加速提升？ 3.2.1 拿地門檻提高，利好資金雄厚的龍頭房企 （1）地價大幅上漲 房企卡位熱點城市推高地價，拿地成本大幅提升。15-17年，一二三線城市成交樓面均價分別上漲31.4%、103.9%和92.5%，疊加融資環境持續收緊，中小房企拿地難度大幅提升。 （2）土地調控升級 16年4月以來，為抑制地價過快上漲，熱點城市陸續出臺土地調控措施，從土地出讓方式、資金來源、保證金及付款期限、預售管理等多方面進行限制。 （3）合作拿地和開發 龍頭“強強聯合”獲取優質項目，中小房企拿地空間進一步縮小。即使是在特定區域有拿地優勢的中小房企，由于產品、融資等能力有限，獨立開發獲利難度提升、風險加大，開始尋求大房企合作開發或直接轉讓項目獲利。 3.2.2 區域市場分化加劇，大房企布局城市多、抗風險能力強 因城施策下區域分化加劇，布局廣的全國型房企抗風險能力更強。房地產調控從全國“一刀切”轉向“因城施策”，市場行情區域輪動顯著、周期拉長。全國性布局的大房企可通過合理安排區域間貨量，保持銷售規模持續增長。 3.2.3 融資收緊，利好大型房企 從2016年“930”以來房企融資渠道全面收緊。融資門檻提升，銷售排名不靠前、信譽不佳的中小房企融資難度大幅提升，大型房企融資渠道優勢加大。信用利差擴大，大型房企的融資成本優勢增加。大房企項目數量多，抵押融資空間大，通過靈活安排項目間資金流動，降低單個項目滯銷產生的資金鏈風險。 3.2.4 大房企周轉快、品牌溢價高、成本控制能力強 大房企操盤能力強，去化和周轉速度更快，從拿地、策劃定位、產品設計、施工建設、開盤銷售到物業管理均已形成完整的運營體系，項目間可復制性強，去化和周轉速度快，可及時應對市場環境變化。 大房企產品線更加成熟和豐富、物業等綜合服務能力強，市場美譽度高，可享受品牌溢價。 大房企費用控制優勢明顯，通過統一招標、集中采購的標準化運營模式，大幅提高管理效率。18年銷售排名前100的A股上市房企中，前10強上半年平均管理費用率、銷售費用率分別為4.12%和2.56%，遠低于后十位的7.1%和3.53%。 3.3 強者恒強，未來行業集中度將繼續提升 3.3.1 對比國際，我國龍頭市占率還有提升空間 我國龍頭房企市占率剛達到美國水平。2017年底，美國TOP5和TOP10市占率分別為20%和28%；截止2018年11月，我國分別為19.5%和28.3%。 未來，我國房地產行業集中度將顯著高于美國。第一，美國已進入存量房市場，近年集中度穩定，我國尚處于快速城鎮化和增量房時代；第二，美國各州房地產政策獨立性強，消費者住房個性化要求很高，房企難以大規模標準化復制；第三，我國目前中小房企數量遠多于美國。 3.3.2 土地集中度加速提升，推高未來銷售集中度 土地資源持續向大房企集聚，將推升未來行業集中度。近兩年土地集中度加速續提升，2018年前10、11-20、21-50房企拿地占比，相較2016年分別提升56%、92%和94%。 4  銷售：去庫存紅利消退，2019年銷售面積增速預計-5.4% 4.1 2019年銷售面積增速預計-5.4% 預計2019年全國商品房銷售面積將出現2015年來首次負增長，增速下降至-5.4%。一線、強二線和強三線城市將進入以價換量、緩慢去化的筑底階段，弱二線和三四線將見頂回落、先后進入量價平穩回落的回調階段。 4.1.1 總量回落，區域分化：一線6.4%、二線-3.2%、三四線-6.9% 銷售區域分化，我們按照城市能級分別預測，加總得到全國數據。預計19年全國商品房銷售面積增速降至-5.4%。 一線城市占比3.1%，增速6.4%。增速回升3.6個百分點，主要因為近期廣州、北京等地出現限價松動表明調控力度將有所放松，疊加18年低基數。 二線城市占比32.7%，增速-3.2%。增速回落2.1個百分點，主要因為強二線城市調控政策難見大幅放松，銷售繼續回落，而弱二線城市將見頂回落，難以形成有效支撐。 三四線城市占比64.1%，增速-6.9%。增速回落8.4個百分點，主要因為去庫存紅利消退、棚改貨幣安置套數減少、一二線城市市場情緒傳導，銷售筑頂回落。 4.1.2 銷售回落因素：去庫存紅利消退、棚改貨幣化數量減少 我們預計19年銷售面積將見頂回落，主要受去庫存紅利消退、棚改貨幣安置減少拖累。 （1）去庫存紅利消退，調控難以轉向刺激 目前去庫存基本完成，房價歷經大幅上漲積累了風險，短期內政策“穩地價、穩房價、穩預期、防風險”仍是重要政策目標。“限購全面放開、信貸寬松、稅收優惠、購房補貼”等去庫存時期的政策紅利消退。 （2）棚改貨幣安置比例預計降至30%，拖累三四線增速6.5個百分點 棚改貨幣化比例將大幅下降。18年4月，財政部出臺《試點發行地方政府棚戶區改造專項債券管理辦法》，明確地方政府為債務主體，棚改融資方式從專項貸款轉向專項債，融資難度提升、規模減少，預計2019年貨幣化安置比例大幅回落至30%。 未來兩年新開工數量也逐步減少，2018年棚改新開工616萬套，超額完成580萬套計劃。按照國務院2018-2020年新開工1500萬套的規劃，剩余棚改任務僅884萬套。 2019年二線、三四線和全國棚改貨幣化安置套數分別減少26、131和158萬套，將分別拉低商品房銷售面積2.9、6.5和5.2個百分點。 4.1.3 銷售支撐因素：房貸利率下降、三個“1億人”、住房消費升級 我們預計19年銷售不會出現大幅下滑，主要支撐因素有：房貸利率下行、戶籍人口城鎮化進程加快、住房消費升級紅利釋放、房企打折促銷以及部分城市調控政策松動等。 （1）預計房貸利率將開始穩中回落 國債收益率已進入下行通道，預計19年初將傳導至個貸。國債到期收益率是個貸利率的先行指標，領先周期一般為7-9個月。由于本輪房地產調控時間更長、力度更大，同時居民購房貸款規模大幅增加導致信貸額度緊張，本輪傳導周期有所延長。目前國債收益率已持續11個月下降，預計隨著國債收益率持續下降，銀行流動性寬裕，房地產市場回落后信貸額度充裕，2019年初開始個貸利率也將穩中回落。 （2）戶籍人口城鎮化加快紅利 “三個1億人”目標將于2020年達成，戶籍人口城鎮化紅利繼續釋放。2018年中央經濟工作會議強調“要推動城鎮化發展，抓好已經在城鎮就業的農業轉移人口的落戶工作，督促落實2020年1億人落戶目標”。2017年戶籍人口城鎮化率為42.4%，預計接下來2年將會加速推進戶籍制度改革和農業轉移人口落戶城鎮，有望超額完成45%的戶籍人口城鎮化率提升目標。 （3）住房消費升級紅利 住房短缺時代結束，房地產行業進入從規模擴張向品質升級的新時代。隨著品牌房企市占率快速提升，戶型設計、裝修水準、物業質量、小區綠化等不斷升級，刺激改善需求集中釋放。 一線城市以深圳和上海為例，14-18年間，90-144平改善戶型占比分別從37.2%和11.8%大幅增至42.2%和29.2%。二線城市以南京和武漢為例，改善戶型占比分別從12.7%和53.4%大幅增至19.8%和75.9%。三四線以蕪湖為例，改善戶型占比從47.2%大幅增至61.4%。 4.2 本輪房地產行情特征 2015年以來，我國房價上漲的時間和漲幅，均存在明顯的區域輪動規律。高能級城市和發達城市群由于經濟和人口基本面較好、需求旺盛，在14年930寬松重啟后，房價率先上漲，且漲幅居前。隨后，房價上漲逐步向低能級城市和欠發達城市群輪動，漲幅也逐步減小。 分城市看，房價上漲按“一線——強二三線——弱二線和三四線”的方向輪動。分城市群看，房價上漲按“三大城市群——東中部發達城市群——欠發達城市群”的路徑傳導。 5  投資：增速顯著下行，2019年開發投資增速預計4-5% 5.1 2019年開發投資增速預計4-5% 對2019年開發投資保持樂觀，預計同比增長4-5%。 5.1.1 地區結構法：三四線投資下行大于一二線 分城市預測，預計2019年全國開發投資增速4.7%。其中，一線、二線和三四線城市分別占比11 %、40.7%和48.3%，同比增速分別為5%、3%和6%，增速分別回落1、2和7個百分點。 一線城市占比11%，同比5%。增速僅回落1個百分點，主要因為低庫存和租賃住房、共有產權房等增量供應支撐。 二線城市占比40.7%，同比3%。增速僅回落2個百分點，主要受益于租賃住房建設和優質土地供應支撐。 三四線城市占比48.3%，同比5%。增速回落7個百分點，主要因為高基數疊加去庫存政策退出。受益于品牌房企布局下沉、精裝占比提升；開發商搶開工、加推貨量等支撐，仍維持正增長。 5.1.2 成本構成法：土地購置增速回落，建安支出企穩回升 分項目預測，預計2019年全國開發投資增速4.7%。其中，土地購置費、建安投資分別占比29.6%、70.4%，同比增速分別為5%、4.5%，增速分別回落50、提升7.8個百分點。 土地購置費增速維持5%正增長，主要有三因素支撐。第一，地方政府財政壓力增加，將推出更優質的地塊，并降低起拍價、減少限制條件，促進土地成交。第二，2019年宏觀金融寬貨幣向寬信用傳導，房地產融資環境有望改善。第三，當前可售庫存降至2011年以來低位，房企具有較強補庫存需求。土地購置費增速大幅回落50個百分點，主要因為2018年高基數，以及銷售回落下土拍市場降溫。 建安投資同比由降3.3%轉為增長4.5%。第一，得益于低能級城市房企搶開盤，施工面積維持2%增長；第二，房價平穩城市限價有望放松、精裝改毛坯現象減少，大量僅進行前期投資的已預售房屋后續投資增加，以及高能級城市施工面積占比提升，單位建安成本由2018年降7%轉為回升2.5%。 5.1.3 發展租賃住房支撐一二線投資 2019年租賃試點城市迎中期考核，將加大力度建設租賃住房，保障房源供應。我們測算，發展租賃住房，2018-2020年年均增加新開工3707萬平、增加房地產投資2202億元。由于目前租賃房試點集中在一二線城市，保守估計，租賃房投資可拉動一二線投資3.7%、拉動全國投資1.8%。 [詳情]

　　6個關鍵詞看懂明年樓市：房地產市場長效機制呼之欲出 澎湃新聞記者 計思敏 來源：澎湃新聞 住建部定調2019年房地產市場將保持調控政策連續性穩定性，切實穩地價穩房價。 12月24日，全國住房和城鄉建設工作會議在京召開。住房和城鄉建設部黨組書記、部長王蒙徽全面總結了2018年住房和城鄉建設工作，分析了面臨的形勢和問題，提出了2019年工作總體要求和重點任務。 關于大家普遍關心的房地產市場走向，澎湃新聞整理了住建部公布的重點工作任務，主要為以下6個方面： 1、長效機制 2019年重點任務顯示，要以穩地價穩房價穩預期為目標，促進房地產市場平穩健康發展。 住建部指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，著力建立和完善房地產市場平穩健康發展的長效機制，堅決防范化解房地產市場風險。 住建部此次重申“三穩”政策，體現政策連續性。今年8月7日，住建部在遼寧沈陽召開部分城市房地產工作座談會，會議首次提出把地方政府穩地價、穩房價、穩預期的主體責任落到實處，確保市場穩定。 中國房地產數據研究院執行院長陳晟指出，此前中央經濟工作會議中，關于房地產的內容放在了加強保障和改善民生內容里，房地產市場調控有‘規定動作’和‘自選動作’，從中央層面而言，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。從地方層面而言，要因城施策，夯實城市政府主體責任。目前來看，有關房地產市場健康發展的長效機制已經更進了一步，可以說長效機制呼之欲出。 2、城市主體責任 住建部明確，堅持因城施策、分類指導，夯實城市主體責任，加強市場監測和評價考核，切實把穩地價穩房價穩預期的責任落到實處。 中原地產首席分析師張大偉指出，分類指導也帶來了更多的監管，未來房地產調控將以地方主導，住建部與中央指導的為主。未來不排除有部分城市政策調整，但地方主體責任要求房地產市場平穩的大原則不變。 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次政策在“城市主體責任”方面，明確了加強市場監測和評價考核的內容。這其實強調了兩個工作。第一是要加強市場監測，第二是要評價考核，所以預計2019年針對各地政府會有更為細化的考核內容，這也會對當前的房地產調控和評價體系形成影響。 3、政策連續 住建部工作會議指出，繼續保持調控政策的連續性穩定性，加強房地產市場供需雙向調節，改善住房供應結構，支持合理自住需求，堅決遏制投機炒房，強化輿論引導和預期管理，確保市場穩定。加大房地產市場監管力度，繼續深入開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產亂象專項行動。 在業內人士看來，未來住建部的約談、預警將依然影響地方房地產調控，包括2018年的多輪多城市房地產巡查在2019年將依然常態化。 4、住房保障 住建部明確，加快解決中低收入群體住房困難為中心任務，健全城鎮住房保障體系。 支持人口流入量大的一線、二線城市和其他熱點城市，降低準入門檻，增加公租房有效供應，因地制宜發展共有產權住房。繼續推進棚戶區改造，嚴格把握棚改范圍和標準，重點改造老城區內臟亂差的棚戶區和國有工礦區、林區、墾區棚戶區，加大配套基礎設施建設，嚴格工程質量安全監管，確保按時保質保量完成全年任務。 12月17日，住房和城鄉建設部發布數據顯示，1-11月，已開工616萬套，超額完成年度目標總量，完成投資16000多億元。《政府工作報告》明確，2018年全國棚改新開工580萬套。按照住建部此前披露的信息，2018年到2020年將再改造各類棚戶區1500萬套。 業內人士稱，嚴格把握棚改范圍和標準，對棚戶區的政策也有了明確的指導意見，嚴格把握標準，代表了棚戶區改造從過去幾年的求量逐漸過渡到求質量。 5、租賃住房 住建部指出，解決新市民住房問題為主要出發點，補齊租賃住房短板。 人口流入量大、住房價格高的特大城市和大城市要積極盤活存量土地，加快推進租賃住房建設，切實增加有效供應。 此外，住建部指出，在總結試點經驗基礎上，指導大中城市全面培育和發展住房租賃市場。繼續推進集體土地建設租賃住房試點工作。 嚴躍進表示，此次政策提到了“補齊租賃住房短板”的概念，這體現了當前租賃市場的矛盾還是比較多的。類似短板，可以總結為“租售同權”是不到位的，尤其是類似教育配套等可能沒有完善，這使得后續各類租賃住房房源還需要在這方面下功夫。 業內人士稱，在改革方面，政策明確了“在總結試點經驗基礎上，指導大中城市全面培育和發展住房租賃市場”的內容。這或暗示后續各類省會城市的租賃市場改革力度加大，尤其是除了此前集體建設用地試點租賃市場的城市以外，其他一些省會城市，包括中部、西南、西北、東北等省會城市，進行試點的可能性是很大的。 6、住宅政策性金融機構 深化住房公積金制度改革，研究建立住宅政策性金融機構，加大對城鎮中低收入家庭和新市民租房購房的支持力度，全面提高住房公積金服務效能和管理水平。 嚴躍進稱，政策明確研究建立住宅政策性金融機構，這或暗示住房金融銀行或公積金銀行等建立的節奏將加快，這利好后續公積金的管理和使用。加大對城鎮中低收入家庭和新市民租房購房的支持力度。后續公積金貸款或會有一部分“勻給”租賃市場，這是租賃市場的一個較大的改革亮點。[詳情]

　　住建部提出，建立和完善房地產市場平穩健康發展長效機制穩地價 穩房價 穩預期 人民日報 本報北京12月24日電  （記者趙展慧）24日，全國住房和城鄉建設工作會議在京召開。會議表示，2019年要重點抓好10個方面工作。在房地產市場方面，要以穩地價穩房價穩預期為目標，促進房地產市場平穩健康發展。住房和城鄉建設部黨組書記、部長王蒙徽表示，2018年，在各方面共同努力下，房地產市場保持平穩運行態勢，熱點城市房價過快上漲勢頭得到遏制，市場預期出現了積極變化。 2019年要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，著力建立和完善房地產市場平穩健康發展的長效機制，堅決防范化解房地產市場風險。堅持因城施策、分類指導，夯實城市主體責任，加強市場監測和評價考核，切實把穩地價穩房價穩預期的責任落到實處。繼續保持調控政策的連續性穩定性，加強房地產市場供需雙向調節，改善住房供應結構，支持合理自住需求，堅決遏制投機炒房，強化輿論引導和預期管理，確保市場穩定。加大房地產市場監管力度，繼續深入開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產亂象專項行動。 在住房保障方面，要以加快解決中低收入群體住房困難為中心任務，健全城鎮住房保障體系。支持人口流入量大的一線、二線城市和其他熱點城市，降低準入門檻，增加公租房有效供應，因地制宜發展共有產權住房。繼續推進棚戶區改造。2018年全國棚改已經超額完成了580萬套的目標任務，截至11月底，全國棚改已開工616萬套。[詳情]