意見領袖 | 張瑜

　　主要觀點

　　居民“地產情結”減弱的信號之一：提前還款

　　觀察指標：個人住房抵押貸款支持證券（RMBS）的早償率。

　　指標解釋：RMBS是以個人住房抵押貸款作為基礎資產的證券化產品。早償率指標是指“在個人住房抵押貸款中，債務人提前償付債務的金額占資產池未償本金余額的占比”。

　　指標的情況：今年以來，RMBS的早償率明顯上升。2021年12月RMBS的早償率為8.83%，截止今年7月，RMBS的早償率為12.53%，上升3.7%。

　　早償率上升的原因？通常情境下，居民提前還款的意愿和房地產周期的起落表現一致。究其原因，當房地產市場表現較為強勁時，房屋的交易頻率自然有所增加，此時借款人或存在置換購房或者投資購房的需求。由于我國部分城市長期實行限貸政策，因此借款人通常會先將前期的貸款予以償還，之后再重新借入新的貸款。數據表明，2014年~2021年期間，RMBS的早償率和商品房銷售同比的趨勢基本一致。

　　今年特殊之處在于：居民提前還款意愿上行是在商品房銷售同比明顯回落的期間。這背后或有三方面的原因，原因之一是手頭資金的投資收益難以超過房貸利率；原因之二是居民購房收益持續回落，買房收益率跑不過買理財。原因之三是對就業前景缺乏信心，對未來的預期呈現不確定性，因此居民普遍性的償還債務而非增加購房貸款。

　　居民“地產情結”減弱的信號之二：少借房貸

　　觀察指標：個人住房貸款。

　　指標的情況：今年個人住房貸款回落較為明顯。根據央行最新公布的數據，2022年一季度，個人住房貸款新增5000億，去年同期新增1.3萬億；2022年二季度，個人住房貸款新增僅600億，去年同期新增9000億。

　　今年特殊之處：疫情以來，居民中長期貸款中住房貸款的比重每年都在下滑，今年回落的趨勢尤為明顯。我們假設個人住房貸款均為居民中長期貸款的話，2014年到2019年，個人住房貸款占居民中長期貸款比重均值為81%，2020年均值降為72%，2021年均值降為63%，2022年降為34%。結合當下房地產銷售的持續疲弱來看，當下居民借貸中長期資金的目的與房地產的相關性或在快速降低。

　　居民“地產情結”減弱的信號之三：購房意愿回落

　　觀察指標：定金及預收款和個人按揭貸款。

　　指標解釋：簡單而言，定金及預收款大致衡量了居民購買商品房的首付款。而個人按揭貸款則是衡量了居民購房的貸款。

　　指標的情況：今年定金及預收款的累計同比（7月最新讀數-37.1%）為2022年以前的最低值（次低值是2006年的-24.5%）；個人按揭貸款的累計同比（-25.2%）基本接近有數據以來的最低值。

　　歷史情況：2007年以來的房地產回落周期中，個人按揭貸款同比的回落速度通常快于定金同比的回落速度，即便是2015年前期高庫存情景下的極為悲觀的房地產市場，個人按揭貸款同比的回落速度也與定金同比的回落速度基本持平。這意味著在過去幾輪周期當中，每一輪房地產銷售回落的原因是金融政策收緊限制居民的借貸能力，而居民主觀購房意愿下降實際上相對較為緩和。

　　本輪的特殊之處：本輪定金同比的回落速度較個人按揭貸款同比的回落速度明顯更快。從這一視角觀察，本輪居民購房的主觀購房意愿回落或更為明顯。

　　風險提示：RMBS數據涵蓋的房貸體量占整體房貸的比例不高，RMBS數據本身或不具備代表性。

　　報告目錄

　　報告正文

　　一

　　居民“地產情結”減弱的信號之一：提前還款

　　居民提前還款的證據我們從RMBS的早償率觀察。

　　什么是RMBS？個人住房抵押貸款支持證券（RMBS）是以個人住房抵押貸款作為基礎資產的證券化產品。

　　什么是早償率？早償即為“提前償付”。早償發生的情境下，債務人每月償付的金額會高于初始設定的每月計劃還款額，超出的部分將引至未償付的本金提前被償付。早償率指標是指“在個人住房抵押貸款中，債務人提前償付債務的金額占資產池未償本金余額的占比”。由此可見，RMBS的早償率是很好的觀察居民個人住房貸款提前還款行為的觀測指標。今年以來，RMBS的早償率明顯上升。2021年12月RMBS的早償率為8.83%，截止今年7月，RMBS的早償率為12.53%，上升3.7%。

　　居民什么時候提前還款？通常情境下，居民提前還款的意愿和房地產周期的起落表現一致。究其原因，當房地產市場表現較為強勁時，房屋的交易頻率自然有所增加，此時借款人或存在置換購房或者投資購房的需求。由于我國部分城市長期實行限貸政策，因此借款人通常會先將前期的貸款予以償還，之后再重新借入新的貸款。數據觀察發現，2014年~2021年期間，RMBS的早償率和商品房銷售的趨勢基本一致。

　　但有一種特殊情況是，房地產市場回落期間，居民卻主動提前還款。這背后或有三方面的原因，原因之一是手頭資金的投資收益難以超過房貸利率；原因之二是居民購房收益持續回落，買房收益率跑不過買理財。原因之三是對就業前景缺乏信心，對未來的預期呈現不確定性，因此居民普遍性的償還債務而非增加購房貸款。今年似乎就是上述所表征的特殊情況，居民在房地產市場回落期間主動提前還款，并且上述討論的三方面原因可能全部存在。

　　二

　　居民“地產情結”減弱的信號之二：少借房貸

　　居民少借房貸的證據我們從個人住房貸款這一指標進行觀察。

　　今年個人住房貸款回落較為明顯。根據央行最新公布的數據，2022年一季度，個人住房貸款新增5000億，去年同期新增1.3萬億；2022年二季度，個人住房貸款新增僅600億，去年同期新增9000億。疫情以來，居民中長期貸款中住房貸款的比重每年都在下滑，今年回落的趨勢尤為明顯。我們假設個人住房貸款均為居民中長期貸款的話，2014年到2019年，個人住房貸款占居民中長期貸款比重均值為81%，2020年均值降為72%，2021年均值降為63%，2022年降為34%。結合當下房地產銷售的持續疲弱來看，當下居民借貸中長期資金的目的與房地產的相關性或在快速降低。

　　三

　　居民“地產情結”減弱的信號之三：購房意愿回落

　　購房意愿回落的證據我們從定金及預收款這一指標進行觀察。

　　什么是定金及預收款？根據統計局發布的《房地產開發統計報表制度（2020）》，定金及預收款是指：“定金是為使甲乙雙方按約定簽訂正式經濟合同，實現房屋交易，根據有關規定由購房者或單位在報告期交納的押金。預收款是甲乙雙方簽訂購銷房屋合同后，在報告期由購房者或單位交付的首付款及各種手續費（包括其中的外匯）。”簡單而言，定金及預收款大致衡量了居民購買商品房的首付款的情況。

　　與定金及預收款可以比較的指標是個人按揭貸款。根據統計局發布的《房地產開發統計報表制度（2020）》，個人按揭貸款是指“貸款人（商業銀行）向借款人發放的采用分期償還方式用于購買自用普通住房的貸款。具體指具有完全民事行為能力的自然人，購買商品房時以其購買的產權住房（或銀行認可的其他擔保方式）為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房貸款。”

　　當下的情況是，定金及預收款這一指標的同比是有數據以來的最低值。進一步觀察來看，通過與“個人按揭貸款”這一指標的對比，我們發現在2007年以來的房地產回落周期中，個人按揭貸款同比的回落速度通常快于定金同比的回落速度，即便是2015年前期高庫存情景下的極為悲觀的房地產市場，個人按揭貸款同比的回落速度也與定金同比的回落速度基本持平。這意味著在過去幾輪周期當中，每一輪房地產銷售回落的原因是政策監管限制居民的借貸能力，而居民主觀購房意愿下降實際上相對較為緩和。本輪與過去明顯不同的是，從去年年中以來，定金同比的回落速度較個人按揭貸款同比的回落速度明顯更快。從這一視角觀察，本輪居民購房的主觀購房意愿回落或更為明顯。

　　(本文作者介紹：中國人民大學國際貨幣研究所研究員)