文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 黃瑜

　　城市間的人才競爭會趨于白熱化，部分中西部普通二線城市會持續成為房地產成交量的重點市場。這些中西部城市的生活成本特別是房價水平可承受性較好，所以具備爭奪人才、實現持續的增長的基礎。

黃瑜：中西部二線城市樓市將火熱

　　中國房地產市場化二十年來，跨越了西方國家幾十年甚至上百年的住房發展路徑，解決了億萬城鎮家庭的基本居住需求。盡管過程中面臨很多問題，但通過發展的思路來解決問題、化解矛盾，一直是市場和政策不斷交互實現自我調整和修復的重要特征。在今天看來，過去二十年的成果，基本上解決了現代化居住從無到有、從小到大的規模化問題，期間我們一直面對的市場頻繁波動、結構化問題、品質問題，仍然需要更長遠的考量和機制安排去解決。從量變到質變，也正是積累到今天，解決這些問題就變得愈發迫切。

　　中國的房地產市場從來沒有像今天這樣走在變革的前沿。就如前面所說，在規模化擴張頂峰向結構優化、品質優化的過渡期，行業運行的規律已然發生了變化，無論是否察覺，企業決策的思路必須調整。市場運行的邏輯在變，2016的高歌猛進、2017的慣性增長不會再是常態；市場需要冷靜，任何一個行業在規模接近頂峰的過程中，更多需要的是對市場規律的敬畏和對未來需求轉向的洞見，而不是盲目的一哄而上。政策決策的邏輯在變，“房子是用來住的，不是用來炒的”，鏗鏘有力的幾個字，勾勒出了未來更長一段時期內房地產之于中國經濟社會中的基本定位，也明確了未來樓市政策的出發點，會不斷引導各類市場主體的預期。

　　市場冷靜、城市分化

　　“有效供給”政策會發力，讓熱點一二線城市供需結構趨于均衡、市場量價波動性降低。這一輪諸多調控政策中，最鮮明的特點是在控制短期需求的過程中強化了對中長期供應結構的調整，如目前各地在大力推進的租賃、共有產權及普通商品房和保障房政策，基本在供地環節即限制了未來的可供應客群，不再會讓規模龐大的剛需群體都擠進純商品房市場，造成供需緊張氛圍；加之北京上海等地未來五年供地計劃充裕，如能落實到位，這些新增供給會更匹配這些城市的龐大剛需，穩定市場。

　　在這種情況下，未來一線城市的新增住房消費會形成“租賃——共有產權——商品住宅”結構，新增市場需求的近六成會通過租賃及普通住房實現。當然，對于開發企業來說，在這些城市的純商品房開發機會越來越少，剩下商品住宅項目還是要走品質化的路線，做好做精產品，滿足這些城市日益龐大的改善性群體和品質需求。但只要市場供需趨于穩定，量價就會持續趨穩，不會出現大的起落。

　　城市間的人才競爭會趨于白熱化，部分中西部普通二線城市會持續成為房地產成交量的重點市場。當下，中國城市間競爭關系面臨重構：一方面，以交通為核心的基礎實施建設正在改變中國，十三五末期，中國八縱八橫的高鐵網會進一步聯通，將極大改變現有城市間的時空距離。其中中西部的鄭州、武漢、成都、重慶、西安等城市都會是關鍵樞紐城市，與其所在省市下轄縣市進一步聯通，加之城市基礎實施條件的不斷改善，將吸聚更多的人口進入；另一方面，全國城市間的產業梯次分工正在形成，前述重點中西部城市都在新一輪的產業布局分工和轉移中面臨較大機遇，自身又具備較好的科技教育基礎，加之“引人”政策的實施，會帶動更多的人口集聚。

　　當然，相比其他較發達二線城市，這些中西部城市的生活成本特別是房價水平可承受性較好，才能具備爭奪人才的基礎，未來需要特別關注市場快速增長過程中價格的穩定性，才能實現持續的增長。

　　重視城市群，更要重視都市圈。城市的發展有其自身的規律，從早期單一城市通過吸納周邊人口不斷壯大，到逐步對外疏解產業、資源形成都市圈，再到擴大到更大范圍的城市群概念，是一個連續的過程。就實際發展程度而言，我國目前除了長三角、珠三角和京津冀三個城市群之外，其它城市都處于城市單一發展階段，下一階段最有可能步入的就是都市圈形態。

　　如果和美國相比，其經濟總量排前10位的大都市圈面積約占全美2.1%，人口占全美26%左右，GDP之和占比達35%，未來我國也會形成以北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、蘇州、成都、武漢、杭州、南京、青島等經濟體量較大城市為主的都市圈結構，其中核心城市會和周邊的三四線城市形成良好互動，因此位于這些都市圈范圍內的三四線城市值得關注。

　　了解客戶、實現更持續的增長

　　要規模，更要持續。過去兩年，中國房地產企業的市場集中度提到了前所未有的高度，而且還在以加速度的趨勢延續。規模化的發展本身是一件好事，可以讓資源更集聚，配置效率更高，更容易實現規模經濟。階段性的追求規模，更是解決企業成長過程中各類問題的重要手段。但是，對于風險，很多房企有時更會選擇性的遺忘。或許是在過去一輪輪市場調控中有驚無險的走了過來，心態更自若。

　　但是，今天的企業運行環境正在發生變化，一方面是總量見頂、結構分化的市場行情，一方面是長短政策調控機制轉換的關鍵節點，決策稍有偏差或激進，就會十分被動。更重要的是，目前企業動輒成百上千億的銷售規模，面臨調整時也會有“船大難調頭”的壓力。在這個行業面臨深刻變化的關鍵點，我們還是呼吁企業理性發展；要規模，更要持續。個別年份銷售額的歷史性突破，莫如每年穩定的增長來得持續，來得健康。

　　更深刻的理解客戶需求，是把握未來變化的唯一法則。在一個單一的賣方市場中，企業是很難真正有動力去關注客戶需求的。過去多年，盡管有很多企業在客戶研究和關注方面頗有建樹，但是在一輪輪市場行情中，大多數是細節讓位于供求關系，精雕細琢于品質帶來的收益遠不及一波市場上行輕松帶來的多。

　　今天，我們認為開發商的增量機會更多在于如何把握分化行情下不同都市圈、不同城市的空間，而未來更多的存量機會更要積極的面對。在這一過程中，如何把握每一個客戶、每一個人的需要至關重要。過去多年的積累，行業龍頭企業都積累了巨量的客戶資源，每一個業主都有紛繁百變的需求，而基于社區這一載體，使這些開發商成為離這些業主需求最近的市場主體，如何理解并把握由此誕生的社區消費、社區金融、社區服務機會，就變得十分重要。

　　如何更快的領先一步？新技術、新工具。在相對傳統和穩定的市場環境下，房企的市場決策有很大的趨同性。無論是城市布局的大戰略，還是產品定位、項目投資的小決策，這種趨同模式都發揮了重要的作用。但是，在市場面臨變化時，更早的察覺、更早的領先一步反應就變得十分重要。今天，隨著大數據技術和各類模型算法的普及，能更好的模擬大規模的人口遷徙、城市產業變遷以及客戶需求升級，這就為更快、更精準的進行城市布局、項目投資及產品定位調整提供了可能。新的時代，房企對于新技術和新工具的使用已成了一個必備選項。

　　今天，房地產市場正處在變革的關鍵期，政策趨勢引導下的市場運行模式將逐步告別過去頻繁波動的階段。未來至少五年，這種轉折和變化會深刻影響到每一個市場主體的行為決策。在這一過程中，多觀察一下市場的變化再決策比盲目擴張更加重要。決策的過程中，城市發展新的格局、都市圈人口聚集的新形態、存量客戶的挖掘，都是需要持續研究和突破的話題。

　　(本文作者介紹：中國指數研究院常務副院長。)