文/新浪港股（微信公眾號xlgg-sina）專欄作家  羅琦

　　近日，由于馬來西亞總理對于中國買房客陰晴不定的態(tài)度讓外界甚為關(guān)注，而究竟馬來西亞是一個投資洼地，還是一個坑？業(yè)內(nèi)人士告訴新浪財經(jīng)，目前相比東南亞其他國家的首都，吉隆坡房價不算太高，不過未來仍舊面臨匯率和庫存兩大風(fēng)險。

　　近日，由于馬來西亞總理對于中國買房客陰晴不定的態(tài)度讓外界甚為關(guān)注，而究竟馬來西亞是一個投資洼地，還是一個坑？業(yè)內(nèi)人士告訴新浪財經(jīng)，目前相比東南亞其他國家的首都，吉隆坡房價不算太高，不過未來仍舊面臨匯率和庫存兩大風(fēng)險。

　　政策風(fēng)險能否消除？

　　根據(jù)彭博報道，馬來西亞總理馬哈蒂爾曾在8月27日稱，外國人不會獲得簽證入住在該國南部的森林城市巨型房地產(chǎn)項目，并且在吉隆坡的記者會上稱，“有一件事是肯定的，將要建成的這座城市不能出售給外國人，馬來西亞不會給來這里居住的人發(fā)放簽證”。

　　一時間，這樣的言論對于馬來西亞買房的投資者都有一定地打擊性，不過，根據(jù)馬來西亞政府8月28日的一份聲明，馬來西亞對于外國人到當(dāng)?shù)刭I房似乎并沒有成文的限制。

　　該聲明稱，只要能夠達到移民局的要求，馬來西亞不會限制全世界的游客，包括來自中國的游客。中國游客可以享受單次入境逗留30天，在2017年，有230萬中國游客到馬來西亞旅游，接下來的一年時間里，預(yù)計會有1000萬中國游客到馬來西亞。

　　至于外國人在馬來西亞購買的房產(chǎn)，馬來西亞確實有一些條款，不過購買馬來西亞的房產(chǎn)不會保證自動獲得馬來西亞居住權(quán)。如果外國人想擁有馬來西亞永久居留權(quán)，可以透過“第二家園”（MM2H）計劃，而這個計劃有非常清晰的指引，這對于所有外國人都是適用的。

　　根據(jù)馬來西亞的第二家園計劃，符合特定條件的外籍人士可以獲得多次入境社交簽證，以便長期居留在馬來西亞。這個多次入境的社交簽證有效期限為10年并且可以更新。

　　低于50歲的申請者必須證明擁有50萬馬幣的流動資產(chǎn)，同時證明擁有海外收入每月1萬馬幣，或者購買100萬馬幣價值的房地產(chǎn)，才有資格申請。馬來西亞政府強調(diào)，馬來西亞歡迎所有有利于科技、提高當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)率以及在當(dāng)?shù)卦O(shè)立產(chǎn)業(yè)的外國直接投資。

　　KSK集團首席執(zhí)行員兼KSK置地執(zhí)行董事柯盈妃（Joanne Kua）對新浪財經(jīng)稱，馬來西亞政府并沒有說禁止外國人在馬來西亞買房是一個政策，她個人也無法揣測馬來西亞的未來購房政策走向，實際上，在KSK旗下銷售的8康麗的A座項目，買家中就不乏中國人的身影。

　　根據(jù)柯盈妃透露，8康麗項目位于馬來西亞吉隆坡，A座目前已經(jīng)銷售了85%，買家中有20%是來自馬來西亞，其余80%都是外國人，在這些外國買家中，有40%是中國買家，大部分來自上海、北京和廈門。

　　柯盈妃稱，吉隆坡是馬來西亞的首都，與全世界的市政局都有密切合作，實際上有很多投資機會。

　　是否價值洼地？

　　根據(jù)房地產(chǎn)咨詢公司萊坊稱，隨著馬來西亞新政府明確政策的推出，加上市場的逐漸穩(wěn)定，馬來西亞預(yù)計會重新成為投資者的選擇。

　　柯盈妃稱，目前以東南亞幾個國家首都的房價橫向?qū)Ρ龋瑢嶋H上吉隆坡的房價仍然屬于價值低洼，數(shù)據(jù)顯示，在吉隆坡的高級地段，The Troika和Pavilion Residence的大中型高級公寓/酒店式公寓價格并不算貴，單價分別達到每平方英尺1200馬幣和每平方英尺1700馬幣。而KSK旗下的品牌公寓，單價達到了每平方英尺3000馬幣?？掠Q，目前泰國曼谷市中心的類似項目單價已經(jīng)達到每平方英尺6000馬幣的水平，遠高于吉隆坡的房價。

　　柯盈妃介紹，馬來西亞相對來說，限制會少一些，目前馬來西亞只是說外國人只能買100萬馬幣以上的房產(chǎn)，并且外國人可以拿到60%至88%的貸款，意味著外國人也可以以最多12%的首付買房，相對來說杠桿可以加到很大，但泰國有很多項目就有不同的限制。

　　另一方面，在吉隆坡的酒店式公寓實際上租金回報率也還不錯，柯盈妃稱，旗下8康麗項目的租金回報率可以達到4%至5%，而在中國大城市可能這個水平只有1%至2%。

　　警惕匯率庫存風(fēng)險

　　而在近期，馬來西亞房價開始逐漸穩(wěn)定，甚至有下滑的跡象，根據(jù)萊坊報告，截至今年首季，馬來西亞房價在過去12個月累計增長5.8%，在亞洲區(qū)僅落后于香港和日本，略高于新加坡。不過，以3個月表現(xiàn)來看，馬來西亞的房價反而有小幅下滑，同比下跌0.1%，是2017年首季來首次錄得跌幅。

　　不過，在馬來西亞買房也有一些需要注意的點，比如馬來西亞貨幣的匯率風(fēng)險，在2015年，馬幣兌美元曾經(jīng)出現(xiàn)一系列的下挫，穆迪在今年對馬來西亞的評級持有“謹慎”態(tài)度，國際評級機構(gòu)這樣的態(tài)度，很可能會對馬來西亞的貨幣也造成一定壓力。

　　另一方面，馬來西亞的房子也存在一定程度的庫存問題，數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，未出售的建成住宿房產(chǎn)共有34523棟，價值222.6億馬幣，這些房產(chǎn)包括酒店式公寓和家庭辦公室，相比去年，未出售的房產(chǎn)數(shù)量增加了55.72%。（記者 羅琦 發(fā)自吉隆坡）

　　(本文作者介紹：新浪財經(jīng)香港站站長，近十年香港財經(jīng)資深記者，知名財經(jīng)媒體人。)