文/意見領袖專欄作家 施懿宸、李雪雯

　　氣候變化風險的加劇為可持續性發展理念納入房地產行業提供了新的發展契機。在我國，作為國家經濟的支柱型產業，房地產業一方面為拉動經濟穩定增長做出巨大貢獻，但另一方面也涌現出諸多問題，在環境責任等可持續發展方面面臨的挑戰尤為突出。因此，未來的房地產業應進一步關注環保、綠色金融、可持續發展等熱點問題，加強對環境問題的關注度的同時完善自身可持續發展管理體系，從而實現經濟效益與社會效益的雙重發展。

　　一、ESG視角下房地產業聚焦點分析

　　（一）氣候風險與綠色金融工具

　　2020年1月，在世界經濟論壇發布的《全球風險報告》中指出，在長期風險層面，未來10年的全球五大風險首次全部與環境相關。極端天氣事件、減緩和適應氣候變化措施的失敗、重大自然災害、生物多樣性受損和生態系統崩塌、人為環境破壞是受訪者認為最可能發生且產生嚴重影響的全球風險。根據世界銀行的統計數據，到2030年前要實現節能減排的目標，70%的潛力在建筑方面。近年來，隨著國內綠色建筑及相關產業的蓬勃發展，綠色建筑、可再生能源在建筑中的應用等技術方向等已明確被列入到綠色金融支持的目錄中，房地產企業可持續觀念和綠色建筑需求的不斷提升。

　　在支持房地產業的綠色金融工具方面，當前，能夠與房地產企業結合較多的綠色金融工具主要為綠色信貸和綠色債券，但涉及的資金主要投放在綠色能源和交通領域，在建筑領域所占的比重仍然較小。根據中國人民銀行發布的《2019年金融機構貸款投向統計報告》中的數據所示，2019年末，本外幣綠色貸款余額10.22萬億元，其中綠色交通運輸項目貸款余額為4.47萬億元，占比43.73%；分行業看，交通運輸、倉儲和郵政業綠色貸款余額4.33萬億元，占比42.37%。由此可見，房地產業需要進一步在實現自身可持續發展的同時創造更高的經濟和社會效益。

　　（二）國際標準與行業可持續發展

　　對于房地產業未來的可持續發展而言，應對氣候變化問題只是該行業變化中的一部分。更廣泛地說，房地產行業正在應對來自環境、社會和公司治理（ESG）方面的挑戰。在可持續投資領域，房地產企業的ESG表現也逐漸成為投資者進行投資決策的重要參考因素。在具體實踐方面，房地產行業擁有許多針對ESG問題的解決方案，包括設定碳減排目標、提高能源效率和采用可再生能源、減少能源需求、建筑物電氣化、制冷劑、適應氣候變化能力評估、避免浪費、回收和節水措施等。此外，房地產業支持可持續發展的主要對象不僅在于實體建筑，也同樣包括健康、客戶和員工福祉、社會可持續性、包容性和多樣性等方面。

　　近十年前，全球最大的養老基金和馬斯特里赫特大學的學者合作成立了全球房地產可持續性標準（GRESB），致力于評估全球房地產在ESG方面的績效表現。在環境層面，該標準通過環境管理與監控、性能指標、綠色建筑認證等指標，從技術層面評估實際管理的資產是否真正的在綠色運行；在社會層面，該指標重視利益相關者參與，并積極回應與資產管理相關的所有人員、公司的訴求；在公司治理層面，該標準從企業管理、政策制定、風險與機會這三大板塊探究與公司政策還有管理方針相關的內容，需要企業制定可持續發展的目標與政策，并有清晰的管理方式以落實這些目標與政策。GRESB的成立增加了房地產業的ESG信息透明度，為國際地產投資方和基金管理公司進行可持續基礎設施投資提供了依據，同時也為業內公司了解國內外地產行業可持續發展趨勢提供了參考風向標。

　　二、我國房地產業上市公司ESG表現

　　（一）最新評估年度表現

　　從行業間的ESG表現情況比對情況來看，如下表所示，根據中央財經大學綠色金融國際研究院自主研發的ESG評估體系，在證監會大類的劃分標準下，2020年滬深300指數成分股中隸屬于房地產業上市公司的ESG平均得分和各分項平均得分在所有行業中處于前五名之列，且得分高于整體均值水平。這一表現一方面反映出現階段房地產業較為重視ESG信息披露；另一方面與其他領先行業之間的差異也同時說明該行業內的上市公司有待進一步將ESG理念納入管理體系，提高自身的可持續發展能力。

數據來源：中央財經大學綠色金融國際研究院

　　（二）近三年表現變化

　　此外，從近三年滬深300中隸屬于房地產業的上市公司ESG平均得分表現變化情況來看，2018年至2020年間，該行業內上市公司的整體ESG表現呈現不斷提升的趨勢。在各分項層面上，近三年房地產業的上市公司在環境層面和公司治理層面的平均得分有小幅上漲的趨勢，社會責任指標的平均得分有一定波動，在2019年出現小幅提升后，2020年又再次回落。這些表現一方面說明房地產業上市公司近年來可持續發展能力不斷提升，較為重視ESG信息披露；另一方面社會責任層面的表現波動也反映出房地產業的上市公司在ESG信息披露方面仍存在一定缺陷，未來有待進一步提升。

　　三、國際知名地產企業ESG管理案例：三菱地產（Mitsubishi Estate）

　　三菱地所株式會社（Mitsubishi Estate）是三菱公司旗下附屬公司之一，在可持續發展方面處于世界領先水平。目前，三菱地產搭建了較為完善的ESG管理體系。在環境層面，三菱地產的管理框架主要包括以下六個方面的內容：應對氣候變化、水資源使用、污染防治、有效利用資源（包括減少廢棄物排放）、保護生物多樣性以及環境管理。為此，三菱地產建立了環境管理系統與環境推廣系統，積極踐行應對氣候變化的策略，減少商業活動帶來的環境影響。在社會責任層面，三菱地產的管理框架主要包括以下七個方面的內容：供應鏈管理、消費者關系、勞工實踐、工作安全與健康、人權、人力資源開發與保留以及社會貢獻活動。為此三菱地產積極與客戶對話，為員工創造一個充滿活力和愉快的工作環境，成立工作改革促進委員會和人力資源開發管理系統，發布社會貢獻活動指引并進行過程記錄。在公司治理層面，三菱地產的管理框架主要包括以下十一個方面的內容：公司治理結構、公司管理層任命、公司行政人員薪酬、內部控制、管理審計、風險管理、災害應對、信息安全、合規、防治腐敗以及利益相關者參與。為此，三菱地產建立內部控制制度，修訂和發布合規管理指南，并進行嚴格的治理信息管理。

圖2． 三菱地產2030年可持續發展目標 數據來源：三菱地產官網

　　除了完善的ESG管理框架外，為進一步實現聯合國SDGs在2050年的可持續發展愿景，三菱地產在其2030年長期管理計劃中為可持續發展制定了“三菱房地產集團2030年目標”，并定義了實現2050年愿景的各種主題和行動。如圖2所示，三菱地產將致力于在環境，多樣性與包容性，創新和抵御力這四個關鍵主題中為更廣泛的利益相關者提供更大的價值。

　　四、房地產業未來可持續發展趨勢

　　根據2019年房地產私募基金（PERE）ESG投資者調查顯示，當前70%的機構房地產投資者有明確的ESG政策，同時幾乎所有的受訪者都表示，ESG原則對他們的投資決策有影響。此外，調查顯示，35%的投資者期待他們的投資經理會采取ESG行動，另有13%的投資者表示，他們將在未來3至5年內要求他們的投資經理采取ESG行動，并堅持將全球ESG指標納入投資中。由此可見，在可持續投資浪潮的推動下，實現房地產業的可持續發展已勢在必行。

　　第一，將應對氣候變化風險的策略貫穿資產全生命周期，推動房地產業實現可持續性發展目標。首先在收購開發環節，房地產企業需要根據當前的法規政策去評估自身的能源績效水平和提升空間，在此基礎上將環境及生物多樣性對房地產成本產生的影響納入設計思維，從而指導大型項目依法進行環境影響評估，并將氣候風險影響提上議事日程，思考如何減輕開發對環境的影響以及如何抵消碳排放；其次在融資環節，當前越來越多的資金供給方將ESG標準納入其出資條款，資產管理機構也在研究開發具有價格競爭力且融入可持續發展理念的新金融產品；最后在運營管理環節，房地產業的設施設備需要以更智能、更節約的方式運行，并在翻新時主動進行設備的升級改造和維修，提升現有建筑的能源效率。

　　第二，積極推行綠色建筑標準，將能源管理、節能減排視為企業發展戰略的重要組成部分。據2017年住建部《建筑業發展“十三五”規劃》要求，到2020年，中國城鎮新建民用建筑全部達到節能標準要求，城鎮綠色建筑占新建建筑比重達到50%，新開工全裝修成品住宅面積達到30%，綠色建材應用比例達到40%，裝配式建筑面積占新建建筑面積比例達到15%。由此可見，未來綠色建筑將憑借其節能、環保和適用三大要素以及經濟、環境、社會三大效益成為商業地產新亮點，從而進一步激發房地產企業在綠色設計、綠色采購、綠色施工、綠色運營和綠色回收等方面的技術創新，將能源管理、節能減排作為企業可持續性發展戰略規劃的重要組成部分。

　　(本文作者介紹：中央財經大學綠色金融國際研究院副院長，長三角綠色價值投資研究院院長，講座教授，綠色金融產品創新實驗室負責人)