意見領袖 | 夏磊

　　9月26日，中共中央政治局召開會議，提出“要促進房地產市場“止跌回穩(wěn)”。

　　10月17日，國務院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會，住房城鄉(xiāng)建設部部長倪虹和財政部、自然資源部、中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局負責人等五部門介紹促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關情況，提出“四個取消、四個降低、兩個增加”。

　　房地產政策轉向再次確認。面對房地產市場亟需解決的去庫存、穩(wěn)房價、收拾問題房企殘局和解決保障對象住房困難這四大難題，“止跌回穩(wěn)”是個系統(tǒng)性工作，當前政策目標一致，行動一致，在“組合拳”協(xié)同發(fā)力下，房地產市場將企穩(wěn)。

　　新增貨幣化安置100萬套城中村和危舊房改造

　　這是一個積極的開始，其信號意義值得關注，是“貨幣化安置”的政策重啟。

　　從改造數(shù)量看，100萬套僅是開始。類比上一輪棚改貨幣化，2015-2018年改造開工量為601萬套、606萬套、609萬套、626萬套；2015、2016年貨幣化安置比例為29.9%、48.5%；對應貨幣化安置套數(shù)為180萬套、294萬套。本次100萬套僅是開局，如果市場未向企穩(wěn)方向邁進，政策仍有加碼可能。

　　從改造范圍看，本次僅針對已摸底的成熟項目。據(jù)住建部數(shù)據(jù)，對于城中村改造，僅在全國35個大城市，需要改造的就有170萬套。對于危舊房，全國城市需要改造的有50萬套。本次提出的新增實施100萬套，是已摸底的成熟項目。區(qū)域看，政策重點支持地級以上城市，而全國地級城市有297個，城中村和危舊房改造可實施范圍廣。

　　從資金支持力度看，主要包括三個方向。一是開發(fā)性、政策性金融機構專項借款，二是地方政府專項債，三是商業(yè)銀行貸款。同時，給予稅收優(yōu)惠。

　　從政策效果看，助力去庫存。城中村改造一直以來，致力于改善民生、補齊城市建設治理短板、調整供需結構、拉動有效需求，本次提出通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造，加大了政策支持力度。預計將新增拉動約2億平方米商品房去化，達到去庫存的目的。

　　保交房加速推進

　　保交樓加速推進，所有老百姓買的住房最終都能拿到房子，這是一個承諾。

　　保交房任務中，解決好項目建設資金問題是重點。資金加倍，據(jù)金融監(jiān)管總局數(shù)據(jù)，截至10月16日，“白名單”房地產項目已審批通過貸款達到2.23萬億元。預計到2024年底，“白名單”項目貸款審批通過金額將翻倍，超過4萬億元。范圍擴大，將所有商品住房項目都納入白名單，加大銀行資金支持力度，便于房企融資。流程優(yōu)化，從審核制改成審核與備案兩種形式，融資更快捷更便利，有利于房屋建成，有利于保障各方合法權益。同時還強調了，“應貸盡貸”、“能早盡早”，加強融資落地的效率。雖然細節(jié)上還有待落實，但方向是從部分保交房到全部住宅保交房的大轉變。保交房攻堅戰(zhàn)已經(jīng)完成交付246萬套，對市場預期帶來明顯改變。未來，隨著交付數(shù)量增加，有助于市場預期轉好。

　　一線城市購房限制政策仍有空間

　　充分賦予城市政府調控自主權，因城施策，優(yōu)化限購限貸等限制性政策，對市場產生積極影響。9月底一線城市跟進落實地產新政，市場升溫明顯。根據(jù)中指研究院公眾號數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)城市調研項目國慶假期平均認購量超過9月全月。一線城市，北京、上海監(jiān)測項目國慶假期平均認購量超過9月全月認購量，廣州、深圳達9月全月2倍水平。取消限售限價有助于提高購房者預期，進而打通一二手房聯(lián)動，改善市場的流動性。

　　后續(xù)一線城市購房限制政策仍有空間，如限購、普宅非普等政策調整會跟進。限購政策在北京、上海、深圳仍需根據(jù)市場情況進行調整。普宅非普標準的現(xiàn)行政策中，在土地增值稅方面，對建造銷售增值率低于20%的普通標準住宅，免征土地增值稅。在增值稅上，四個一線城市，目前仍對個人銷售購買2年以上的非普通住宅要征收差額5%的增值稅。10.17國新辦發(fā)布會中財政部提出，賦予地方一定的自主權，保持政策的穩(wěn)定性和公平性，并視城市房地產調控的節(jié)奏和地方財政收入形勢而定。待稅收政策配套更新后，將有空間降低房地產企業(yè)土增稅負擔和購房人二手房交易過程中的增值稅負擔，促進房地產市場止跌回穩(wěn)。

　　專項債將對盤活存量土地發(fā)揮重要作用

　　在供給上，盤活存量土地。房地產市場正面臨高庫存問題，庫存是衡量房地產市場供需狀況的一個重要指標，有三個層次，包括狹義庫存，即已竣工未銷售；廣義庫存，即已開工未銷售；更廣義庫存，即已拿地未銷售。截至2024年8月，最廣義庫存，已拿地未銷售面積46.7億平方米、去化周期達56.5個月。通過專項債收儲土地，有利于緩解城投公司、房企的流動性和債務壓力，促進房地產市場復蘇。在需求上，用于新增土儲，有利于地方政府完善土地收益管理。未來，土儲專項貸款、再貸款，會作為專項債券的額外補充。

　　在收回存量土地的過程中，可以在符合國土安全規(guī)劃的前提下，通過合理調整規(guī)劃條件和設計要求，使其更好地適應市場需求，使土地要素利用效率有效提升，改變傳統(tǒng)的單一功能和用途的用地方式。同時，加快土地二級市場建設，推進交易信息公開，為將來的專項債退出提供條件。

　　未來展望

　　房地產止跌回穩(wěn)，關鍵是發(fā)揮一線城市的帶動作用。

　　從9月24日一攬子政策，到9月26日政治局會議定調，到9月底一線城市政策優(yōu)化，到10月12日財政部宣布擴大專項債使用范圍，再到10月17日新增100萬套貨幣化城中村改造和危舊房改造、擴大白名單項目信貸規(guī)模到4萬億元，各項政策協(xié)同發(fā)力均為達成“要促進房地產市場止跌回穩(wěn)”的最終目的。

　　一線城市作為行動的標桿，房地產市場10月份以來全線回穩(wěn)，截至10月14日北上廣深中原二手房報價指數(shù)較9月16日分別提升13、9.4、7.3、24個百分點，反映了居民對房價預期的改善。

　　隨著專項債盤活存量土地和收購存量商品房落地，以及貨幣化安置投入到地級以上城市的城中村和危舊房改造，預計房地產市場將在一線城市的引領下逐步實現(xiàn)穩(wěn)定，其中核心城市的市場將率先平穩(wěn)，這將進一步推動樓市朝著平穩(wěn)健康的方向發(fā)展。

　　風險提示：對發(fā)布會提及的政策內容理解有偏差，政策效果受地方政府和居民部門實際情況影響，實際政策落地規(guī)模低于預期，宏觀經(jīng)濟超預期波動，全球經(jīng)濟超預期衰退，地緣政治不確定性等。

　　證券研究報告《房地產政策的新變化》

　　對外發(fā)布時間：2024年10月18日

　　發(fā)布機構：國海證券股份有限公司

　　本報告分析師：夏磊

　　SAC編號：S0350521090004

　　(本文作者介紹：國海證券首席經(jīng)濟學家)