意見領袖 | 夏磊

　　2024年10月12日，國務院新聞辦公室舉行新聞發布會，財政部藍佛安部長介紹，“加大財政政策逆周期調節力度、推動經濟高質量發展”有關情況。財政部廖岷副部長提到，已出臺的政策從三個方面對房地產形成合力支持，“在需求端，主要是支持滿足居民多樣化住房需求、降低購房成本”、“在供給端，我們主要是支持優化保障性住房供給、兜牢民生底線”、“在化解存量風險方面，財政部門配合出臺了“保交樓”專項借款政策，支持保障購房人合法權益”。

　　面對房地產市場亟需解決的去庫存、穩房價、收拾問題房企殘局和解決保障對象住房困難這幾大難題，財政部的這些政策措施找準了發力點，對房地產市場止跌回穩將起到重要作用。

　　一、專項債回收閑置土地有利于去庫存

　　房地產市場正面臨高庫存問題，盤活存量土地作為去庫存的關鍵。受房地產市場下行影響，土地二級市場難有交易，存在手中土地開發難、轉讓難、政府收回難等問題，讓房企盤活資產陷入僵局。通過地方政府專項債券回收閑置土地，對確有需要的地區用于新增的土地儲備項目，有利于緩解地方政府和房地產企業的流動性和債務壓力，促進房地產市場復蘇。

　　在收回存量土地的過程中，應允許在符合國土安全規劃的前提下，通過合理調整規劃條件和設計要求，使其更好地適應市場需求，使土地要素利用效率有效提升，改變傳統的單一功能和用途的用地方式。同時，加快土地二級市場建設，推進交易信息公開，為將來的專項債退出提供條件。

　　二、用專項債收購存量商品房用作保障房有利于房地產調結構

　　利用專項債收購商品房，同時繼續用好保障性安居工程補助資金，適當減少新建規模，支持地方更多通過消化存量房方式收購商品房。這項政策有三重意義。一是加快存量商品房去庫存，使用專項債、專項資金收購商品房，是繼央行3000億再貸款之后，對收購商品房政策的有益補充，及時擴大了資金來源，可以加快商品房去庫存。二是加快保障性住房供給，收購后的商品房用作配售型或配租型保障性住房，能夠更好滿足新市民、特定群體的住房需求。三是進一步促進保交樓，防范化解房地產風險。房企出售商品房回籠的資金，可緩解企業資金壓力，將回收資金投入在建項目工程，促進保交樓。

　　三、優化相關稅收政策對構建房地產新發展模式非常必要

　　普通非普的認定是2005年七部委《關于做好穩定住房價格工作的意見》（26號文）中提出的，當時的背景是房價快速上漲，亟需保障中小戶型的供給。政策目標關注調房價、改善住房供應結構，在相當一段時間有其合理性。隨著房地產市場供需關系的變化，以及老百姓對美好居住環境的期待升級，取消普宅和非普宅標準勢在必行，與之相應的稅收政策也需要調整。

　　特別是二手房交易中，過高的交易成本成為從剛需到改善型置換的一個門檻。相關稅收調整后，將直接降低居民購房成本。

　　以北京為例，在2023年12月曾優化過普通住宅標準，但當前北京市場中，仍約有2成左右二手住房為非普通住宅。個人出售2年以上的普通住宅，免征增值稅；而出售2年以上的非普通住宅，征收差額增值稅，稅率為5%。

　　對房企而言，普宅非普影響土增稅的預繳與實繳，直接關系項目收益。以北京為例，按普宅和其他兩分法清算項目土增稅費，配套更新稅收政策有助于降低企業成本。新房在產品設計時會考慮到該限制因素將戶型控制在一定面積以內，稅收政策配套更新后，或有利于與改善需求相適應的大戶型產品出現，推動改善型產品設計升級， 

　　房地產新模式，本質上是為市場提供高質量供給，滿足老百姓對“好房子”的需求，財稅政策調整是應有之義。

　　當然，信號意義比具體政策更重要，這只是一個開始。預計下一步還會有更多政策值得期待。如交易稅費中，契稅可統一按1%征收，印花稅在萬分之五的基礎上也可以下調，二手房交易個人所得稅20%的稅率也有空間。土地增值稅的預繳方式、預繳金額也有優化空間。上海、重慶的房產稅也應調整稅率和征收范圍。房地產發展新模式，本質上要求有一系列的與之配套的稅收制度。

　　促進房地產穩定發展是一項系統工程，需要各項政策協同發力。財政政策是一個發令槍，為房地產業發展注入信心和力量，共同助力房地產市場止跌回穩。

　　(本文作者介紹：國海證券首席經濟學家)