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戴志鋒:測算|存量房貸利率下調的影響:負債端支撐下影響可控

2024年09月09日19:00    作者:戴志鋒  

  意見領袖 | 戴志鋒、鄧美君、楊超倫

  投資要點

  核心觀點:1、房貸利率下調測算:本輪存量房貸利率下調空間在50bp左右,對上市銀行25E息差影響-5.6bp,營收-3.1pcts,稅前利潤-7pcts。2、綜合存貸調整測算:若考慮下階段存量房貸利率調整+存款利率調整,對25E息差綜合影響為-4.4BP,營收-2.4pcts,稅前利潤-5.4pcts。3、辯證看存量房貸調整:長期有助于緩解銀行零售資產端增長、以及居民還款壓力,進一步維護銀行息差,優化資產質量。

  一、2023年存量房貸利率影響復盤:截止至2023年末,合計超23萬億存量房貸完成下調,占2023年末存量購房貸款規模的60%。平均調降0.73個點,調降后加權平均利率為4.27%。

  二、本輪存量房貸利率下調空間及影響測算

  1、本輪存量房貸利率下調空間在50bp左右。(1)不考慮新的存量調整政策,到2025年初存量房貸利率或下降至3.9%以下。23年末存量利率4.27%??紤]24年以來至今LPR降幅35bp,且存量一般在年初重定價,則預計2025年初存量利率將下行至3.92%。另考慮新發利率低于23年存量利率,因此25年初存量利率或低于3.9%。(2)新發利率或在3.35%左右。2024年6月新發房貸利率3.45%,考慮2024年7月LPR下調10bp,則新發利率預計3.35%左右。

  2、假設存量房貸利率下調50bp:對上市銀行25E息差拖累5.6bp,營收3.1pcts,稅前利潤7pcts。對大行、股份行、城農商行息差分別拖累6.4/4.5/2.7/3.0bp,營收分別拖累3.8/2.2/1.4/1.5個點,稅前利潤分別拖累8.4/5.3/2.9/3.1個點。

  三、存款利率下調緩釋效果

  1、調降存款利率對息差的支撐具有滯后性,銀行負債成本自4Q23才開始止升,自1Q24開始下降(環比-4bp),2Q24降幅擴大(環比-7bp)。

  2、若繼續下調存款利率:2023年房貸利率調整前,存款利率同步先行調降。若本輪房貸利率下調周期中,繼續同步下調存款利率(假設活期-5bp,定期-10bp),則測算對24E和25E息差的支撐在2.86bp和1.14bp,對營收支撐分別為1.6和0.7個點,對稅前利潤支撐分別為3.7和1.6個點。

  四、綜合考慮存貸兩端,預計存量房貸調降對息差影響可控

  1、若同時考慮本輪存量房貸利率下調、存款利率進一步下調,則測算對25E息差綜合影響為-4.4BP,對營收影響為-2.4pcts,對稅前利潤影響為-5.4pcts。

  2、辯證看待存量房貸利率調降:測算2023年實際購房貸款投放高于2022年,但余額卻有所下降,可見雖然投放有所回暖,但高早償率拖累規模增長,背后原因便是實際存量房貸利率仍然較高。若調降存量房貸利率,實際投放回暖的基礎上,銀行按揭貸款規模將企穩,從長期看有助于緩解銀行零售資產端增長、以及居民還款壓力,進一步優化銀行資產結構,維護銀行息差,優化銀行零售端資產質量。

  投資建議:銀行股具有穩健和防御性、同時兼具高股息和國有金融機構的投資屬性;投資面角度對銀行股行情有強支撐,同時銀行基本面穩健,詳見我們年度策略《穩健中有生機——宏觀到客群,客群到收入》。優質城農商行的基本面確定性大,選擇估值便宜的城農商行。我們持續推薦江蘇銀行常熟銀行瑞豐銀行渝農商行滬農商行、南京銀行齊魯銀行。二是經濟弱復蘇、化債受益,高股息率品種,選擇大型銀行:農行、中行、郵儲、工行、建行、交行等。三是如果經濟復蘇預期較強,選擇銀行中的核心資產:寧波銀行招商銀行興業銀行。

  風險提示:經濟下滑超預期;金融監管超預期;研報信息更新不及時。

  Part 1  2023年存量房貸利率調降影響復盤

  1.1 2023年受影響房貸占60%,存量房貸利率下調0.73個點至4.27%

  根據央行2023Q3貨幣政策報告披露。2023年9月央行調降存量房貸利率,截至9月底,超過22萬億元存量房貸利率完成下調,調整后的加權平均利率為4.27%,平均降幅73個基點。

  根據央行貨幣司2024年7月發布的《中國區域金融運行報告》披露,截止至2023年末,合計超23萬億存量房貸完成下調,占2023年末存量購房貸款規模(38.2萬億)的60%。平均調降0.73個點,調降后加權平均利率為4.27%。

  1.2 2023年房貸利率調整細則

  2023年存量房貸調整細則:對調整存量房貸利率和降低首付比例等房貸優化政策進行詳細闡述,明確了首套存量房貸定義、申請時間、申請機構、調整方式、統一首付比下限和利率下限等。

  (1)首套存量房貸:是指2023年8月31日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的首套住房商業性個人住房貸款,或借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業性個人住房貸款。

  (2)申請時間和申請機構:2023年9月25日起,可向原承貸機構申請。并未放開跨行轉按揭,此舉為了避免銀行間惡性競爭和遏制中介違規置換現象,符合我們此前的判斷。

  (3)明確調整方式:1、可申請新發貸款置換存量;2、協商變更合同約定的利率水平。

  (4)明確調整幅度:對于LPR加減點,不得低于原貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限。

  (5)再次嚴令禁止違規置換房貸:嚴格審查個人非按揭貸款用途,嚴肅中介合作管理。

  Part 2  下階段存量房貸利率下調影響測算

  2.1 考慮LPR調降因素,預計存量房貸利率下調空間在50bp左右

  調整時間:重點觀察對2025年的影響。由于當前政策落地存在不確定性,若四季度落地,參考2023年政策出臺和實際執行時間(8月31政策出臺,9月末調整完畢),落地時間需要一個月,則對2024年影響較小,重點觀察對2025年的影響。

  存量房貸利率水平:不考慮新的存量調整政策,到2025年初存量房貸利率或下降至3.9%以下。根據央行貨幣司2024年7月發布的《中國區域金融運行報告》,截至2023年末,存量房貸利率4.27%??紤]2024年以來至今LPR累計降幅35bp,且存量按揭貸款利率一般在年初重定價,則預計2025年初存量房貸利率將下行至3.92%。另考慮2024年以來新發利率低于2023年存量利率,因此預計2025年初存量房貸利率或低于3.9%。

  新發房貸利率水平:3.35%左右。2024年6月新發房貸利率3.45%,考慮2024年7月LPR利率下調10bp,則新發房貸利率預計在3.35%左右。

  存量房貸利率下調空間:預計50bp左右。假設以3.85%存量房貸利率,下調至3.35%,則降幅空間在50bp。

  2.2 假設上市銀行存量按揭全部調降50bp,對25E息差拖累5.6bp,營收3.1pcts

  假設上市銀行2024E存量按揭與2023年規模維持不變,存量按揭全部調降50bp,則對上市銀行2025E凈息差影響5.6bp,營收3.1個點,稅前利潤7個點。

  板塊來看,對大行、股份行、城農商行息差分別影響6.4/4.5/2.7/3.0bp,營收分別影響3.8/2.2/1.4/1.5個點,稅前利潤分別影響8.4/5.3/2.9/3.1個點。

  Part 3  存款利率下調緩釋效果

  3.1 調降存款利率對息差的支撐具有滯后性,銀行負債成本自4Q23才開始止升

  上市銀行負債成本率自4Q23才開始停止上升趨勢,今年初以來成本率有所下行,預計過去兩年存款利率的調降對銀行下階段的息差支撐力度將持續釋放。從上市銀行財報數據來看,過去兩年調降多輪存款利率,但由于存款定期化拖累,上市銀行單季年化計息負債付息率自4Q23才剛剛開始企穩(環比+0bp),自1Q24開始下降(環比-4bp),2Q24降幅擴大(環比-7bp)。另外,由于存款利率調降多為定期存款,因此調降存款利率對息差的支撐具有滯后性,因此預計過去兩年存款利率的調降對銀行下階段的息差支撐力度將持續釋放。

  去年存款利率與存量房貸利率同期調降。2023年9月1日,一年期下調10個基點,二年期下調20個基點,三年期、五年期定期存款掛牌利率下調25個基點。

  3.2 若本輪房貸利率下調周期中,同步下調存款利率,則對25E息差支撐1.14BP

  若2024年9月活期存款利率下調5bp,定期下調10bp,則測算對24E和25E息差的支撐在2.86bp和1.14bp,對營收支撐分別為1.6和0.7個點,對稅前利潤支撐分別為3.7和1.6個點。

  Part 4  綜合考慮存貸兩端,預計存量房貸調降對息差影響可控

  4.1 綜合存量房貸、存款利率調降情況,測算對息差影響-1.4bp,營收-0.7pcts

  若同時考慮本輪存量房貸利率下調、存款利率進一步下調,則測算對25E息差綜合影響為-4.4BP,對營收影響為-2.4pcts,對稅前利潤影響為-5.4pcts。

  4.2 辯證看待存量房貸利率調降:有助于按揭規模企穩回暖,長期看進一步維護息差

  當前壓制房貸規模增長的不是投放規模,而是早償率較高。根據央行披露,2023年上半年投放購房貸款3.5萬億,較2022年上半年同比多發放0.51萬億,可見2023年實際購房貸款投放或高于2022年(央行披露2023年全年投放購房貸款6.4萬億,我們測算2022年投放6.3萬億)。而從余額數據來看,2023年購房貸款余額較上年下降0.63萬億。可見雖然投放有所回暖,但高早償率拖累規模增長,背后原因便是實際存量房貸利率仍然較高。

  若調降存量房貸利率,實際投放回暖的基礎上,銀行按揭貸款規模將企穩,從長期看有助于緩解銀行零售資產端增長、以及居民還款壓力,進一步優化銀行資產結構,維護銀行息差,優化銀行零售端資產質量。

  4.3 轉按揭是否會放開:預計將審慎考量

  根據相關新聞報道,在08年下半年監管首次放開存量房貸利率下調后(將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍后)。有部分中小行已開啟了跨行“轉按揭”,且由于各商業銀行對存量房貸客戶利率打七折的執行力度“有松有緊”,引發各銀行間爭搶客戶進行“轉按”的競爭,一些有擔保資質的按揭公司也加入。

  2019年中國人民銀行公告〔2019〕第16號明確嚴禁銀行機構提供個人住房貸款“轉按揭”“加按揭”服務。

  從歷史復盤來看,跨行“轉按揭”有可能會引發利率定價的惡性競爭、按揭貸款的違規使用、銀行(特別是大型銀行)的優質客戶流逝等問題,預計監管會審慎考量。

  Part 5  投資建議

  投資建議:銀行股具有穩健和防御性、同時兼具高股息和國有金融機構的投資屬性;投資面角度對銀行股行情有強支撐,同時銀行基本面穩健,詳見我們年度策略《穩健中有生機——宏觀到客群,客群到收入》。優質城農商行的基本面確定性大,選擇估值便宜的城農商行。我們持續推薦江蘇銀行、常熟銀行、瑞豐銀行、渝農商行、滬農商行、南京銀行和齊魯銀行。二是經濟弱復蘇、化債受益,高股息率品種,選擇大型銀行:農行、中行、郵儲、工行、建行、交行等。三是如果經濟復蘇預期較強,選擇銀行中的核心資產:寧波銀行、招商銀行、興業銀行。

  風險提示:經濟下滑超預期;金融監管超預期;研報信息更新不及時。

  (本文作者介紹:中泰證券銀行業首席,金融組組長,國家金融與發展實驗室特約研究員。)

責任編輯:王馨茹

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