意見領(lǐng)袖 | 姜兆華

　　1月11日，一則關(guān)于“央行批復(fù)總額1000億住房租賃團(tuán)體購房貸款，支持8個(gè)試點(diǎn)城市購買商品房用作長租房”的消息，引發(fā)輿論關(guān)注。其中，對(duì)租賃住房貸款支持計(jì)劃和住房租賃團(tuán)體購房貸款的解讀莫衷一是。“租賃住房貸款支持計(jì)劃”與“住房租賃團(tuán)體購房貸款”究竟是不是一回事？二者之間到底是什么關(guān)系？

　　“租賃住房貸款支持計(jì)劃”源于2023年1月央行設(shè)立的租賃住房貸款結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具；央行以專項(xiàng)再貸款方式，引導(dǎo)七家試點(diǎn)銀行向八家試點(diǎn)城市的租賃企業(yè)發(fā)放的商品房收購專項(xiàng)貸款。

　　“住房租賃團(tuán)體購房貸款”來自今年1月5日央行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》，該意見指出：鼓勵(lì)商業(yè)銀行發(fā)放住房租賃團(tuán)體購房貸款，支持企業(yè)和事業(yè)團(tuán)體批量購買存量閑置房屋用作租賃住房。

　　從上述表述不難看出，“租賃住房貸款支持計(jì)劃”與“住房租賃團(tuán)體購房貸款”說的是一件事，都是面向住房租賃市場、面向企業(yè)提供的專項(xiàng)用于批量收購存量商品住房、擴(kuò)大租賃住房供給的金融活動(dòng)；所不同的是：前者系央行給予試點(diǎn)銀行，試點(diǎn)城市的租賃專項(xiàng)再貸款政策工具，具有先行先試、先到先得的示范效應(yīng)；后者則是央行、監(jiān)管機(jī)構(gòu)聯(lián)合出臺(tái)的鼓勵(lì)商業(yè)銀行發(fā)放住房租賃團(tuán)體購房貸款的政策指引。從先行先試到全面實(shí)施，后者支持力度顯然比前者大得多。

　　無論是央行的結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，還是商業(yè)銀行團(tuán)體購房貸款，本質(zhì)上都是對(duì)房地產(chǎn)市場供給端的結(jié)構(gòu)化“救市”。這一系列金融扶持政策的出臺(tái)，為房地產(chǎn)企業(yè)走出困境提供一條出路。

　　需要注意的是：本輪房地產(chǎn)市場供給端的結(jié)構(gòu)化“救市”，與過往的需求端發(fā)力“救市”有著顯著的不同，分析其背后的“救市”邏輯，不外乎有以下三點(diǎn)：

　　一、居民新房購買預(yù)期下降。目前，房地產(chǎn)市場需求端的核心問題是居民新房購買預(yù)期下降。2023年以來，全國需求側(cè)放松調(diào)控，持續(xù)松綁優(yōu)化購房條件，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅2023年全國各省市出臺(tái)涉及取消限購、優(yōu)化限購、優(yōu)化限貸、取消限售、優(yōu)化限價(jià)等政策多達(dá)670余條，但實(shí)際效果差強(qiáng)人意。受經(jīng)濟(jì)下行、三年疫情和資本市場低迷等因素影響，居民實(shí)際可支配收入下降，一定程度上限制居民的投資消費(fèi)能力，對(duì)收入預(yù)期不樂觀，影響了投資消費(fèi)意愿；對(duì)房價(jià)預(yù)期不樂觀，以及“買漲不買跌”的市場情緒，影響了新房去化率。中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2023年全國重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積同比下降約6%，新房成交量為近八年最低水平。新建商品房去化率不高，市場急需具備超級(jí)“購買力”的經(jīng)營主體“托起”房地產(chǎn)“大盤”，這是央行支持社會(huì)企業(yè)團(tuán)體批量購買商品房的一個(gè)重要出發(fā)點(diǎn)。

　　二、供給側(cè)結(jié)構(gòu)性矛盾突出。結(jié)構(gòu)性矛盾是住房供給側(cè)最突出問題。一方面，房地產(chǎn)在建項(xiàng)目爛尾、延遲交付情況增多、存量商品房庫存“去化”乏力、新建商品房滯銷降價(jià)，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營困難，“暴雷”事件多發(fā)；另一方面，隨著房地產(chǎn)市場持續(xù)下行，出于避險(xiǎn)情緒考慮，居民手中持有的二手房急于套現(xiàn)離場，市場可租賃房源有效供給不足，房屋租賃價(jià)格勢(shì)必逆向上漲。住房市場供給側(cè)的結(jié)構(gòu)性矛盾，或?qū)?dǎo)致房地產(chǎn)市場陷入從過去的買不起房到將來的租不起房的尷尬局面。因此，加快新建商品房庫存“去化”進(jìn)程，加強(qiáng)保障租賃市場的有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，或是央行供給側(cè)調(diào)整發(fā)力的又一考量。

　　三、增加市場主體購買能力。商品房按項(xiàng)目批量出售，說白了就是商品房的打包“團(tuán)購”，不管商品房項(xiàng)目“買單”的責(zé)任主體是誰，無論是國資背景城投集團(tuán)還是社會(huì)化企業(yè)團(tuán)體，都需具備商品房批量購置的超級(jí)“購買力”。央行設(shè)立租賃住房專項(xiàng)貸款支持計(jì)劃、與金融監(jiān)管局聯(lián)合發(fā)文支持企業(yè)團(tuán)體購買商品房，專項(xiàng)用于租賃企業(yè)長期租賃，此舉對(duì)支持企業(yè)購房融資，減輕地方化債壓力將起到“一箭雙雕”的“群羊”效應(yīng)；對(duì)商品房精準(zhǔn)“去化”，增加租賃房的有效供給也將產(chǎn)生“托市”效應(yīng)。

　　央行與監(jiān)管部門支持企業(yè)購買商品房轉(zhuǎn)租賃房的政策導(dǎo)向，無疑為房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)性“去化”探索出一條新路。當(dāng)前市場環(huán)境下，拿什么拯救房地產(chǎn)？供給側(cè)的結(jié)構(gòu)化“救市”，或是房地產(chǎn)企業(yè)走出低谷、化險(xiǎn)為夷的一條出路。

　　(本文作者介紹：EFP金融管理師，山東師范大學(xué)特聘教授、碩士生導(dǎo)師，資深金融從業(yè)者)