意見領(lǐng)袖 | 夏磊

　　當(dāng)前，房地產(chǎn)正向新模式過渡，需要增信心、促轉(zhuǎn)型。2023年“認房不認貸”等政策落地，為房地產(chǎn)市場企穩(wěn)打下基礎(chǔ)，未來仍需要政策的持續(xù)呵護。展望 2024 年，我們預(yù)計政策暖風(fēng)會繼續(xù)吹，需求端繼續(xù)優(yōu)化因城施策措施，供給端穩(wěn)步推進“三大工程”建設(shè)。

　　需求端，支持剛需和改善需求，預(yù)計從三方面持續(xù)發(fā)力。

　　解除限購進一步擴圍、落實配套政策。當(dāng)前，三四線城市需求端政策已經(jīng)應(yīng)放盡放。35城中，仍在實施限購的城市有9個，解除限購的城市有26個。33城已對限購措施進行了優(yōu)化調(diào)整，調(diào)整措施主要是優(yōu)化限購區(qū)域，放松或取消外籍社保繳納期限，放寬多孩家庭限購套數(shù)，調(diào)整人才落戶門檻，取消限購政策等。

　　未來政策在持續(xù)優(yōu)化過嚴過緊行政限制的基礎(chǔ)上，著重完善配套措施，打好政策組合拳。具體來說，一是繼續(xù)放松限購區(qū)域，調(diào)整限購標(biāo)準(zhǔn)。限購政策仍可通過縮短限購社?；騻€稅年限、放松特殊區(qū)域限購、取消單身限購、適當(dāng)增加特定人群購房套數(shù)、優(yōu)化離婚購房限制、優(yōu)化人才購房等多方面調(diào)整。二是優(yōu)化購房優(yōu)惠與購房補貼發(fā)放政策?？蓛?yōu)化空間包括面對特定人群如人才購房、生育購房等需求時，適當(dāng)擴充補貼范圍、提高補貼標(biāo)準(zhǔn)等，推動政策落地實施。

　　金融方面，進一步降低首付比例、房貸利率，優(yōu)化普宅認定標(biāo)準(zhǔn)。

　　首套房認定標(biāo)準(zhǔn)，各城已調(diào)至“認房不認貸”。首付比例，8月31日，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)文，首套商貸首付最低比例統(tǒng)一不低于20%，二套商貸款首付款最低比例統(tǒng)一不低于30%，各地可因城施策執(zhí)行。35城中，29城最低首付比例已降至首套20%、二套30%。利率方面，央行持續(xù)完善差別化住房信貸政策，貸款利率統(tǒng)一規(guī)定為二套房不低于LPR+20bp，首套房不低于LPR-20bp，各城可因城施策執(zhí)行。而根據(jù)央行1月發(fā)布的首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制，房價連續(xù)3個月下跌的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消首套住房貸款利率下限。35城中，目前首套最低降至LPR-50bp、二套LPR+20bp。

　　未來政策空間仍在。一是進一步降低首付比例。尤其核心城市二套房首付比例仍可進一步降低。二是降低房貸利率加點數(shù)。11月百城首套主流房貸利率平均為3.87%，二套主流房貸利率平均為4.43%。部分城市加點仍然較高，意味著接下來房貸利率尤其是二套利率還有更多下降空間。三是優(yōu)化普宅認定標(biāo)準(zhǔn)。隨著12月14日北京與上海相繼調(diào)整普宅認定標(biāo)準(zhǔn)，目前大部分城市的普宅認定標(biāo)準(zhǔn)已較為適應(yīng)市場，未來可針對剛需和改善需求人群定向出臺優(yōu)惠政策，促進房地產(chǎn)消費。

　　稅收優(yōu)惠政策有望持續(xù)擴圍，進一步降低交易稅費。

　　當(dāng)前出臺的政策主要包括：階段性換房個稅返還、契稅補貼。所得稅方面，延續(xù)實施居民“賣一買一”中已繳納的個人所得稅予以退稅的政策，目前該政策延續(xù)到2025年12月31日。契稅方面，目前各城市出臺的政策包括針對特定群體或特殊情況下的契稅減免、稅率優(yōu)惠等。未來政策空間有：增值稅免征年限由5年縮短至2年、契稅稅率優(yōu)惠、個人所得稅減免、二手項目交易環(huán)節(jié)土增稅減免等。

　　供給端，積極推進三大工程建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式?！叭蠊こ獭苯ㄔO(shè)在重要會議中屢次被提及，是明年供給端的重要發(fā)力點，是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的三板斧，是落實房地產(chǎn)發(fā)展新模式的抓手。

　　其中，城中村改造有利于消除城市建設(shè)治理短板、改善城鄉(xiāng)居民居住環(huán)境條件、擴大內(nèi)需、優(yōu)化房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)。當(dāng)前城市核心區(qū)可供土地減少，但需求回歸核心區(qū)，造成了大城市住房供需錯配的矛盾。城中村改造可以提高土地利用效率，在此基礎(chǔ)上，建造功能齊全的現(xiàn)代化建筑，滿足多方需求。城中村存在產(chǎn)權(quán)、人員、空間的復(fù)雜性，所以政策提出，在改造方式上，采取拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合等不同方式進行。在資金上，全市范圍內(nèi)統(tǒng)籌改造資金，既可以按市場化原則提供商業(yè)銀行貸款，又可以將城中村改造項目納入專項債券支持范圍，同時鼓勵民間資本參與。中國人民銀行也提出將提供中長期低成本資金支持。在土地和規(guī)劃上，實行指標(biāo)全市、區(qū)域統(tǒng)籌，并實行凈地出讓。并且城中村在城市中承擔(dān)給流動人口提供租賃住房的重要功能，所以城中村事實上也是住房保障體系中的組成部分，需要與保障性住房建設(shè)相結(jié)合。

　　城中村能切實拉動房地產(chǎn)銷售，從為拆遷戶提供的安置商品房、貨幣化安置的業(yè)主非定向再置業(yè)、改造地塊騰退后供應(yīng)的新建商品房、騰退后新增保障性住房等4方面拉動銷售。樂觀情形下，總體預(yù)計城中村改造5年改造期內(nèi)共拉動銷量14.4億平，其中2024年拉動2.9億平。謹慎情形下，預(yù)計5年改造期內(nèi)共拉動住宅銷量4.2億平，其中2024年拉動8307萬平。

　　城中村改造有助于拉動房地產(chǎn)投資。在土地成交規(guī)模同比大幅下滑、新房銷售恢復(fù)緩慢、企業(yè)資金壓力等多因素影響下，預(yù)計2024年新開工修復(fù)節(jié)奏緩慢，進而影響房地產(chǎn)開發(fā)投資額。城中村改造可以有效拉動房地產(chǎn)投資，預(yù)計5年拉動投資范圍4.4-12.1萬億元，占全國62.0萬億元房地產(chǎn)投資總額的7.2%-19.5%；其中2024年的投資拉動范圍是0.7-1.9萬億元。

　　落實保障性住房建設(shè)，則是對應(yīng)當(dāng)前的房地產(chǎn)發(fā)展階段的重要工程。1998年房改，主要為解決住房短缺。2008年開始大規(guī)模推進城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)，主要為完善保障性安居工程體系。2023年，著重解決工薪收入群體買不起商品房，而保障性住房供給不足的問題。未來將提高保障性住房在住房總供給中的占比，讓人民住有所居，可以放開手腳為美好生活奮斗。

　　住房問題既是民生問題也是發(fā)展問題，推進保障性住房供給，既能解決工薪收入群體住房困難問題，更有助于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，推動房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式。以人口凈流入多、房價高的城市為重點，擴大保障性住房供給，解決住房困難問題，讓新市民、青年人進得來、留得下，增強流動人口在流入地的歸屬感，促進房價平穩(wěn)運行。盤活低效能土地及住房，助力房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。適當(dāng)改建存量商品住房，盤活閑置土地和低效工業(yè)、商業(yè)等非住宅用地建設(shè)保障性住房，既可以盤活房企現(xiàn)金流，也可以助力去庫存。土地劃撥、協(xié)議出讓占比提升，有助于穩(wěn)地價、穩(wěn)房價。保障性住房建設(shè)也需要考慮，如何平衡資金、如何用地等問題，為達成保本微利的目標(biāo)，劃撥、協(xié)議出讓土地占比將提升，會使地價得到合理控制，降低住房成本，更大程度上保障居民的住房需求。嚴格封閉管理，不得上市交易。建立公平公正的配售機制，滿足人民群眾“住有所居”愿望的同時，與商品房進行嚴格區(qū)分。在嚴格封閉管理的政策下，將實現(xiàn)房住不炒的同時，讓商品住房回歸商品屬性。

　　規(guī)劃建設(shè)保障性住房的重點是拓展配售型保障性住房的新路子，滿足多層次住房需求，建立租購并舉的住房制度。但同時將綜合考慮房地產(chǎn)市場形勢，在商品房銷售穩(wěn)定的情況下，合理把握建設(shè)節(jié)奏。保障性住房與商品房、公共租賃住房相互支撐，共同組建完整的住房體系。為城鎮(zhèn)住房收入困難家庭繼續(xù)提供公共租賃住房保障并給予一定租金補助，為有意愿購房但買不起商品房的工薪階層提供保障性住房，為有改善需求的居民提供與需求想匹配的商品房，讓商品房回歸商品屬性。按需分別達成住房高質(zhì)量，實現(xiàn)低收入靠保障，中等收入靠支持，高收入靠市場的完整住房體系，提供高質(zhì)量居住條件，解決人民對住有所居的美好期待。

　　風(fēng)險提示：

　　1）市場超預(yù)期下行，導(dǎo)致土地成交、商品房銷售不及預(yù)期；

　　2）政策不及預(yù)期；

　　3）測算結(jié)果不能反映市場全貌，測算結(jié)果受數(shù)據(jù)量的限制，可能導(dǎo)致結(jié)果無法反映市場全貌；

　　4）國情不同，國別比較中結(jié)論的局限性，不同國家采取的政策不同，國情不同，因此市場走向也不同；

　　5）市場調(diào)研數(shù)據(jù)樣本有限，會導(dǎo)致相關(guān)預(yù)測結(jié)果可能與市場全貌有一定差距。

　　證券研究報告：《2024年房地產(chǎn)市場怎么走——政策篇》

　　對外發(fā)布時間：2023年12月25日

　　發(fā)布機構(gòu)：國海證券股份有限公司

　　本報告分析師：夏磊

　　SAC編號：S0350521090004

　　(本文作者介紹：國海證券首席經(jīng)濟學(xué)家)