意見領袖 | 莫開偉

　　10月底召開的中央金融工作會議強調加快保障性住房等“三大工程”建設，構建房地產發展新模式；在近日央行、金融監管總局、中國證監會聯合召開的金融機構座談會上再次提出金融機構要積極服務保障性住房等“三大工程”建設，加快房地產金融供給側改革，推動構建房地產發展新模式。

　　很明顯，這給市場傳遞出了一個明確的信號，那就是中國房地產業將迎來結構的巨變，將之前全面支持房地產業發展的政策措施逐步轉向到房地產的結構性調整，推動金融等資源要素為房地產新模式服務，這是一個歷史性轉折，也是未來房地產金融政策轉化的一個必然方向，更意味著支持“三大工程”舉措箭在弦上。

　　所謂“三大工程”，簡單地說就是保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設；“三大工程”具有四個明顯特征：一是需要巨額中長期低成本資金支持；二是需要參與的金融機構較多，任何金融機構單槍匹馬將無法奏效；三是投資周期較長，公益性突出，收益較低，需要金融機構保持淡定的投入心態；四是具有緊迫性，解決城市低收入、新市民、青年等群體住房困難刻不容緩，也是未來中國城鎮化走向更健康發展之路的必要條件，各銀行金融機構應有緊迫感和使命感。

　　對此，銀行金融機構應認清當前客觀經濟形勢，積極行動起來，樹立時不我待的經營理念，努力投身房地產“三大工程”，力爭在“三大工程”中建功立業，為我國房地產業可持續發展以及推動我國經濟快速復蘇做出應有的貢獻。具體來看，銀行金融機構應在三方面積極作為，找準推動“三大工程”的切入口和著力點：

　　各銀行金融機構應轉變理念形成共識，顧全大局，消除怕擔風險、收益低等顧慮，營造出寬松的金融支持環境。

　　各銀行金融機構要深入貫徹落實中央金融工作會議部署，堅持“兩個毫不動搖”，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，牢固樹立對正常經營的房地產企業不惜貸、抽貸、斷貸的理念。尤其更要關注房地產行業的保障屬性和公益屬性，深刻領會“三大工程”是著力解決新市民、青年等群體住房困難問題的有效途徑。還要看到，當前中央政府支持房地產業以及樓市的政策密集發力，樓市雖出現了企穩跡象，但整體仍處徹底階段，絕不能滿足于當前這種現狀，千萬不能有絲毫懈怠的情緒，應當持續發力。

　　與此同時，要消除各種擔憂情緒，因為目前一些房企出現了流動性壓力，信用風險有暴露勢頭，穩定社會預期和提振市場信心都出現了不同程度的波動，對此銀行金融機構更應保持冷靜頭腦，要立足長遠，更應站在社會經濟穩定大局高度，深刻認識到房地產業對當前中國經濟復蘇的重要性，保持堅定信心，持續發力，做到久久為功，消除短視利益行為，繼續加大政策落實和工作推進力度，認真射好“三支箭”，持之以恒地營造良好的貨幣金融環境，力爭為房地產業結構性調整和房地產金融轉變奠定堅實基礎。

　　各銀行金融機構應密切配合，消除相互掣肘行為，做到統籌規劃和分工明確，形成金融支持合力。

　　“三大工程”建設具有投資周期長、公益屬性明顯、投資收益低等特點，它對應的是中長期低成本資金的巨大需求，這需要政策性銀行金融機構充分發揮自己的“天然本領”；當然，把所有投入資金的重擔全部壓在政策性金融機構身上，是無法全部承受的，弄不好會拖累“三大工程”的進度，最終使“三大工程”陷入僵局或出現“流產”，這無疑也需要商業性金融機構的積極配合和大膽作為，而“三大工程”為商業性金融機構提供施展的平臺和騰挪的空間也是足夠寬廣的。

　　對此，需要多種類型金融機構配合，尤其是政策性金融機構與商業性金融機構應密切配合，相互間積極協調，可建立有效信息交流平臺，對“三大工程”資金需求總額、項目建設進行和階段性投入方式等進行全面評估，確定各自支持的領域和方向，使政策性金融機構和商業性金融機構相得益彰，形成互利共振效應，攜手打造出完美的“三大工程”。

　　由此，政策性、開發性銀行具有資金成本、資金體量優勢，兼具政策屬性和政府信用、資金期限長等優勢，比較契合“三大工程”的公益屬性，應在“三大工程”建設過程中發揮“頭雁作用”；可單列“三大工程”建設信貸額度和專項借款額度、發行以“三大工程”建設為主題的金融債券等，為整個市場先導性的發展和開發提供基礎性支持，以此為基礎撬動商業性金融機構介入，更好地服務于房地產新發展模式的融資需要。

　　商業性金融機構市場化特征相對突出，應堅持在保本微利的基礎上，加大對“三大工程”建設的支持力度，提高中長期貸款占比，與政策性、開發性銀行一起形成支持“三大工程”建設的中長期資金體系，撬動社會資本進入，為“三大工程”提供源源不斷的資金動能。

　　各銀行金融機構積極出臺系列實質性的鼓勵性政策舉措，消除耍花架子行為，產生實際金融推力。

　　“三大工程”任務重，時間緊，需要真抓實干，來不得半點“虛偽”，尤其需要各銀行金融機構樹立時不我待的意識，立即行動，推出具有實質性作用的金融政策措施；更要推出對系統內具有激勵作用的考核方案或措施，調動各級銀行金融機構行動起來、勇敢參與的積極性，蓄積無限金融動能，從根本上打“三大工程”金融僵局。

　　對此，所有金融機構尤其是各大金融機構應推出新的重磅支持政策，增大金融資源投放，擴大金融支持覆蓋面，為“三大工程”提供寬松的資金來源。具體來說，央行可以再貸款、抵押補充貸款（PSL）、專項借款等形式提供低成本中長期資金支持，輔之以適度降準、降息等舉措，定向加大對“三大工程”建設的支持力度，為“三大工程”創造適度寬松的市場流動性；金融監管部門“繼續用好“第二支箭”支持民營房地產企業發債融資，支持房地產企業通過資本市場合理股權融資，促進民營房企通過債券和股權融資雙管齊下獲得多樣化的融資渠道，從根本上緩解民營房企面臨的流動性困境；商業銀行應想方設法加大信貸投入，降低信貸利率，創新信貸方式和信貸服務產品，使房企合理融資需求得到滿足，堅決消除惜貸、抽貸、斷貸、壓貸等不良信貸行為，為“三大工程”順利推進營造良好信貸環境。此外，財政部門和地方政府可通過特別國債、地方政府專項債的形式給予支持，為“三大工程”順利進行提供更多“資金活水”。

　　(本文作者介紹：知名財經評論人、獨立經濟學者)