意見領袖 | 李庚南

　　近期，“新房改”成為刷屏的熱點。匪夷所思的是，早于8月25日經(jīng)國務院常務會議審議通過的《關于規(guī)劃建設保障性住房的指導意見》文件（國發(fā)﹝2023﹞14號文，以下簡稱“14號文”），市場何以經(jīng)兩個月的咀嚼才做出如此強烈反響，并賦予其“新房改”的冠冕？這其中的玄妙或并不重要。市場更關心的是，該項政策引起如此廣泛的關注，它究竟給老百姓帶來什么，究竟將改變什么，究竟有何劃時代的意義？

　　“新房改”給老百姓帶來了什么？

　　據(jù)公開披露的信息，14號文明確要用改革創(chuàng)新的辦法，在大城市規(guī)劃建設保障性住房，推動建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，著力從供給側(cè)而不是需求側(cè)來解決房地產(chǎn)領域供需錯配問題，徹底調(diào)整供應結構，以實現(xiàn)對需求的匹配。

　　14號文明確了新房改的兩大目標：一是加大保障性住房建設和供給，“讓工薪收入群體逐步實現(xiàn)居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮，放開手腳為美好生活奮斗”。二是推動建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，推動房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。

　　總體看，“新房改”就是要從供給側(cè)而非一味從需求側(cè)來解決問題，徹底調(diào)整供應結構，建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，促進住房供需平衡，實現(xiàn)對需求的匹配。徹底讓住房回歸居住和民生屬性，以滿足作為需求主體的廣大中低收入人群的需求，從根本上解決當前房地產(chǎn)發(fā)展不可持續(xù)和內(nèi)需疲弱的問題。

　　“新房改”新在何處？

　　“新房改”展示給我們的是房地產(chǎn)調(diào)控理念的嬗變和邏輯的回歸。新房改計劃的核心目標是解決當前房價過高和供應不足等長期困擾我國房地產(chǎn)市場的核心問題。但在解決路徑上，新房改突破了以往過于專注于房價調(diào)控的思維定式，而是試圖從需求分層著眼，從供給側(cè)差異化著手，形成政策性與市場性并行的供給格局，實現(xiàn)完善社會托底與提升生活品質(zhì)的雙推進。

　　毋庸置疑，房價始終是房地產(chǎn)市場最牽動人心的核心問題。房價問題的最直接觸因無疑是大量低收入群體因為收入總體偏低、房價收入比太高，買不起房，只能望房興嘆。但解決的路徑并非簡單的降房價，把房價打趴至低收入階層、普通工薪階層能夠得著的高度。畢竟房地產(chǎn)市場背后有高依附度的土地財政、超長的產(chǎn)業(yè)鏈增長需求以及巨量金融債權的加持。

　　實踐證明，從商品房市場著手，試圖解決低收入群體、普通工薪階層（包括剛參加工作的大學生群體）購房難的問題，終究是無解。

　　14號文件恰恰是基于對房地產(chǎn)市場這種需求分層，提出以加大保障性住房建設和供給，來滿足工薪收入群體購房需求，實現(xiàn)基本居住的社會托底。通過提供保障性住房，消除這一群體在購買商品住房方面的焦慮，助其實現(xiàn)居者有其屋。對于低收入群體，即使買不起保障房，也還可以申請廉租房，確保住有所居。另一方面，通過推動建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進穩(wěn)地價，穩(wěn)房價穩(wěn)預期，推動房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展，以滿足居民改善性需求。

　　“新房改”將改變什么？

　　按照14號文設定的新房改框架和路徑推進，新房改勢必從供給端、需求端對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深刻的影響，推動傳統(tǒng)理念、交易模式的轉(zhuǎn)變，促進房地產(chǎn)市場發(fā)展新格局的形成。

　　首先，“新房改”將推動房地產(chǎn)調(diào)控理念與模式的轉(zhuǎn)變?；貧w商品屬性的基本路徑或選擇無疑是去行政化?；仡櫸覈康禺a(chǎn)調(diào)控的歷史，始終沒有走出行政化的調(diào)控范式。過分以來行政化手段的調(diào)控，意味著市場信號的失靈、價格機制的扭曲。所以才會有“調(diào)一調(diào)漲一漲”的“民間”規(guī)律。新房改提出的商品房回歸商品屬性導向，意味著房地產(chǎn)調(diào)控去行政成為必然路徑。這將引領樓市調(diào)控走出歷史形成的藩籬，使房地產(chǎn)調(diào)控在行政化與市場化的矛盾中找到了一個有效的平衡點，從而有助于走出以往“一調(diào)就死，一松就漲”的怪圈，改變以往的被動局面。

　　其次，“新房改”將改變房地產(chǎn)市場預期。無論是供給端的變化，既包括土地供給、開發(fā)主體，也包括需求端的變化，從而從總體上改變市場預期。保障性住房供給的大量增加，一方面從整體上對商品房市場需求形成分流（盡管可能是階段性的），從總體上減少或延緩對商品房的需求，從而對房地產(chǎn)供給端產(chǎn)生影響。另一方面，供求關系的改變，將遏制房價上漲的勢頭和空間，也將促使行業(yè)從暴利時代走向薄利時代。對于購房者而言，投機或投資性購房動力或大大弱化，購房行為將趨于理性化。

　　“新房改”將改變老百姓的居住理念。一方面，與低收入相匹配的保障性住房建設力度的加大，有包括保障性住房、保障性租賃房等政策性住房供給的托底，居民的居住理念將逐漸由“居有其屋”向“住有其居”轉(zhuǎn)變。盡管擁有房屋產(chǎn)權的愿望在居民中仍將長期存在，但實現(xiàn)“居有其屋”有了保障房的托底。另一方面，在存量房時代，居民改善性需求將成為房地產(chǎn)市場的主流。對居住的質(zhì)量要求提升，綠色、低碳，環(huán)境優(yōu)美、配套完善成為追求的趨向。

　　第四，“新房改”將帶來房地產(chǎn)市場發(fā)展格局的改變。一是區(qū)域市場的分化和格局的調(diào)整。按照14號文要求，各地要根據(jù)不同城市的實際情況，制定差別化的住房保障政策，滿足不同群體的住房需求。具體而言，就是要根據(jù)城市規(guī)模、人口流動、經(jīng)濟發(fā)展等因素，確定保障性住房的建設規(guī)模和結構與城市發(fā)展相匹配，并明確在300萬以上城區(qū)人口城市率先探索。隨著人口城鎮(zhèn)化的深化，房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化勢必顯性化。二是市場開發(fā)主體的分化，行業(yè)集中度的提升。市場的分化將推動房地產(chǎn)行業(yè)重心向大中城市轉(zhuǎn)移，而市場供需的變化將加劇市場競爭，推動房地產(chǎn)行業(yè)集中化程度加劇。

　　第五，“新房改”將客觀上改變新房市場和二手房市場價格倒掛的畸形，推動新房市場與二手房市場的和諧發(fā)展。保障性住房供給的增加一方面使二手房市場供大于求的局面可能加劇，二手房市場量價齊跌或成為趨勢。這將使目前普遍存在的二手房與新房價格倒掛情況或逐漸得到糾正。

　　“新房改”將面臨什么新問題？

　　當然，既然是改革必然有挑戰(zhàn)?！靶路扛摹痹趲砩鲜鲛D(zhuǎn)變同時，也必然面臨一系列現(xiàn)實挑戰(zhàn)。

　　其一：保障性住房開發(fā)主體的積極性及房屋質(zhì)量的保障問題?！?4號文”關于保障性住房的保障基礎是，劃撥土地成本+建安成本+合理利潤。一方面，對開發(fā)企業(yè)而言，合理利潤如何確定、由誰確定？如何確定？保本微利的導向勢必意味著利益的讓渡，如果這種讓渡無法在其他方面得到補償，勢必會轉(zhuǎn)嫁到保障房本身，影響其建筑質(zhì)量。另一方面，如果按此測算，建好后的保障性住房供給價格真能與需保障的三類人群的收入水平或市場購買力相匹配？

　　其二：保障性住房的供給與需求或仍存在錯位，影響其實際效果。按照14號文確定的封閉管理原則，即封閉流轉(zhuǎn)、限制交易和政府回購，與政策厘定的三類人群擁有產(chǎn)權住房訴求相比較，顯然還存在明顯的錯位。畢竟，從居民角度，保障性住房很難給其資產(chǎn)帶來增值。與商品房市場價格上漲對比，或?qū)е缕湫睦韮A斜，或形成保障性住房的供需錯配。

　　其三：保障性住房的土地供給或使對方政府處于兩難?！?4號文”明確規(guī)定，凡是因之新增地方政府隱性債務的，一律不得實施”。按照劃撥土地成本供地模式，對于原本對土地依附度較高的地方政府而言，勢必加劇財政的困難，直接或間接催生政府隱債。

　　毋庸置疑，當各種政策的疊加效果不及預期、市場萎靡狀況難有改觀的時候，新房改所確定的“兩手抓”實為另辟蹊徑。有助于打破市場的沉寂。走出尋尋覓覓的沉悶。當然，路其實早就在哪里，只不過當我們在顧此失彼的忙亂中迷失了方向。

　　(本文作者介紹：先后供職于工商銀行、人民銀行，現(xiàn)為銀行監(jiān)管部門人士，長期負責小企業(yè)金融服務推進工作，潛心研究小企業(yè)金融服務問題。)