意見領(lǐng)袖丨趙建

　　中國處于什么樣的位置，這一代人要見證什么樣的時代？沒有一個標準的定義，我認為，中國處在后發(fā)展時代、后工業(yè)化時代、后城市化時代。羅斯托的發(fā)展經(jīng)濟學理論認為，一個國家像飛機一樣飛行，不可能永遠高速發(fā)展，終有降落的過程，叫做軟著陸，也可能是硬著陸。在著陸的過程中，高速增長的社會轉(zhuǎn)到高質(zhì)量發(fā)展的社會，生產(chǎn)型社會轉(zhuǎn)向消費型社會。

　　這個著陸的過程，就是后發(fā)展時代。后發(fā)展時代是非常復雜和不確定性特別高的區(qū)間，此時此刻，中國就在面臨著經(jīng)濟如何軟著陸的問題。沒有房地產(chǎn)保駕護航的情況下，中國經(jīng)濟如何軟著陸？今天我們感受到了這種轉(zhuǎn)型的陣痛。

　　中國的房地產(chǎn)和中國經(jīng)濟是一脈相承的，中國經(jīng)濟高速增長的時候，沒有出現(xiàn)很高的通脹，靠中國制造業(yè)發(fā)展，這是所謂的黃金時代。每個時代都有一個巨大的里程碑事件，三條紅線之后，進入目前的時代，也可以說是后房地產(chǎn)時代。

　　嚴峻的事實已經(jīng)告訴我們，短期之內(nèi)，中國經(jīng)濟離不開房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造內(nèi)需。中國處在雙循環(huán)發(fā)展格局，外循環(huán)靠出口，內(nèi)循環(huán)靠房地產(chǎn)，房地產(chǎn)的重要性不言而喻。房地產(chǎn)創(chuàng)造了巨大需求，同樣的一筆錢，大基建修建一個項目拉動的產(chǎn)業(yè)鏈，和房地產(chǎn)在社會中所帶動的廣博度和深度完全不一樣，房地產(chǎn)帶動的是整個產(chǎn)業(yè)鏈，甚至包括保潔和物業(yè)。房地產(chǎn)還是信用和貨幣的創(chuàng)造者，房地產(chǎn)有天然的抵押屬性，銀行非常愿意給房地產(chǎn)做抵押。即使出現(xiàn)不良率，也有合格的二級市場容易變現(xiàn)。

　　在中國城市化過程中，房地產(chǎn)還擁有更多的屬性，比如把城市看作是上市公司，買了這個城市的房地產(chǎn)，就是這個城市的股東，城市房價的上漲相當于股價上漲，城市的公共服務、發(fā)展前景都非常重要。

　　現(xiàn)在處于轉(zhuǎn)型的陣痛期，想去房地產(chǎn)化或者不過度地依賴房地產(chǎn)，可能比我們想象的要難，或者說，對房地產(chǎn)可能需要漫長的告別。

　　地方政府建設(shè)、投資和服務運營城市，都建立在賣地發(fā)債的基礎(chǔ)上。銀行的資產(chǎn)負債表上，有三分之一甚至二分之一都靠房地產(chǎn)創(chuàng)造，如果去房地產(chǎn)，銀行的資產(chǎn)端缺口誰來補，還有什么資產(chǎn)可以進入銀行負債表？

　　過去，房地產(chǎn)起到了保障作用，老百姓需要錢的時候可以賣房子，現(xiàn)在這一保障作用變了，而且資產(chǎn)負債表的衰退或者破碎，需要儲存更多錢來替代房地產(chǎn)原有的保障作用。現(xiàn)在，儲蓄高，少有人敢消費和投資。

　　房地產(chǎn)的未來是比較明確的。中國式現(xiàn)代化的語境中，首要的是高質(zhì)量發(fā)展，一定要擺脫對房地產(chǎn)的過度依賴，這是世界上其他國家給我們的經(jīng)驗和教訓，但在中國式現(xiàn)代化的圖景中，房地產(chǎn)依然是國計民生行業(yè)，穩(wěn)地產(chǎn)就是穩(wěn)中國經(jīng)濟。

　　大家應該有一個共識，病人到了急診室不會再講飲食健康，作息規(guī)律，首要的是先止血止痛，我認為，房地產(chǎn)已經(jīng)到了窗口期，如果不立即、快速及時地激活房地產(chǎn)，之后的成本會越來越高。美國的銀行危機48小時基本解決了，后面基本沒有什么成本。

　　中央需要發(fā)揮統(tǒng)籌作用。要成立維穩(wěn)資金，快速地處理問題。抓住機會推動房地產(chǎn)市場的改革，危機倒逼的改革是中國改革開放重要的力量。除了北京和上海需要限制，一二線城市應借此機會放松限制性政策。三、四線城市的壓力非常大，需要真金白銀的棚改。

　　在輿論上，我們也要為房地產(chǎn)正名，不要把這個國計民生行業(yè)“妖魔化”。不要浪費任何一次危機，促進各項政策的改革。看似是房地產(chǎn)的問題，實際是稅制、財稅的問題。還要加快推進保障性住房、金融創(chuàng)新和個人破產(chǎn)制度，美國的經(jīng)濟為什么在危機時沒像日本那樣失去了30年？就是因為破產(chǎn)制度，許多人可以從頭再來，這是英美法系和大陸法系的區(qū)別。總而言之，房地產(chǎn)對中國非常重要，但是處于后發(fā)展時代，很多東西都需要再思考，我相信沒有陣痛就沒有改革，有了陣痛才會改革。在中國式現(xiàn)代化的引領(lǐng)下，中國的房地產(chǎn)最終還是會走向高質(zhì)量發(fā)展的道路。

　　（作者為西京研究院創(chuàng)始院長、中國首席經(jīng)濟學家論壇成員，本文整理自其在2023藍籌年會上的演講）

　　文章來源：經(jīng)濟觀察報

　　(本文作者介紹：西澤資本（香港）首席經(jīng)濟學家，濟南大學商學院教授，西澤金融研究院院長，曾擔任青島銀行首席經(jīng)濟學家，平安銀行研究中心主任。)