意見領袖 | 莫開偉

　　最近有媒體披露，廣西南寧有部分銀行將按揭房貸還款年齡延長到了80歲，此消息一披露就有不少讀者表示懷疑，認為有可能是鬧的一場烏龍劇；但隨后有媒體就向南寧相關部門證實，確有此事，目前中信銀行、興業銀行和浦發銀行等多家銀行已開始實行。

　　為何部分銀行要將個人按揭房貸還款年齡延長到80歲？據南寧銀行相關人士處反映，銀行此舉主要是為了落實“因城施策”調控政策要求，更能體現房地產調控政策的靈活性、差異性以及有效性，其目的就是調動中老年人購房的積極性，激發全社會購房意愿，最終達到激活樓市銷售市場、除卻樓市庫存、提振房地產業信心、幫助房企化險脫困之目的。

　　所以，從這一點看，銀行此舉并沒有私心，符合當地樓市調控大局的需要；且廣西部分銀行也確實有自己的苦衷，因為南寧房企不僅商品房庫存量較大，而且南寧樓市價格也下滑得非常厲害。據南寧某中介披露，當地的房價跟2020年相比已經跌了很多，部分區域2020年單價大概是1.3至1.4萬元/平方米，現在已經降到1萬元/平方米左右，位置好點的1.1萬元/平方米。即便如此，樓市銷售依然疲軟。而且，從全國角度看南寧部分銀行這項政策，就更容易理解其房貸政策寬松的尺度。當前各地房地產市場雖然有所復蘇，但總體上還是處于虛弱狀態，各類房企的去庫存壓力比較大。加之今年繼續寬松的信貸政策導向，各地銀行房貸投放方面也將繼續有寬松化的操作。類似南寧寬松的、尺度略大的政策也符合預期，且全國后期還將有更多的銀行會持續跟進。所以，南寧部分銀行推出將償還房貸年齡延長到80歲，是對樓市銷售不景氣的一種金融應景之作，非常有必要！

　　而南寧部分銀行此舉能引起全社會如此之大的關注，并引發輿論媒體的廣泛反響，主要是當地銀行在宣傳上做得不夠細致和到位。事實上，將個人按揭貸款償還期限延長到80歲，不是什么新政策，也并非南寧部分銀行的首創，而之前亦有銀行存在這樣的還貸政策。早在2018年，工商銀行就已將還款上限從70歲上調到75歲；而2023年11月，中國銀行鄭州某支行的還款上限也已經從70歲上調至75歲。顯然，南寧部分銀行將房貸年齡延長到80歲，并非是鼓勵80歲的老齡人購房，而只是將償還房貸的年齡期限推延到80歲，也就是說如果50歲申請房貸，按照60歲、70歲或75歲的償還年限，只有10年、20年或30年，就是說部分中老年人房貸年限可以由20年增加為30年，信貸人員按照80歲的標準給購房者計算可以多貸5至10年時間。只要將此解釋清楚了，就可消除全社會誤解，這項政策也就容易被廣大民眾理解和接受了。

　　那么，接下來我們對房貸年齡延長到80歲來做一個基本判斷，到底是好還是不好？為說明這個問題，我們可先舉一個實例來佐證。我們從房貸成本節約的角度來看這個問題：一則，房貸者都是趨利避害的，延長房貸償還時間，就意味著每月償還貸款的本息會減少，家庭每月財務負擔成本就會減輕。假設某購房者目前為50歲，其申請了200萬貸款本金，利率假設為4.1%，同時以等額本息的方式償還。若按過去模式，需要20年內償清貸款，每月月供需要12226元；如果將房貸還款時間延長到80歲，就增加了10年償還時間，則月供可調整到30年，則月供僅為9664元，兩相比較，每月月供可減少2562元，即月供壓力減少了21%。顯然，南寧部分銀行房貸延長到80歲的政策可為購房者帶來切切實實的減負效應。二則，從該項政策的社會效應看，該項政策主要對中老年人的購房行為影響很大，這項政策相當于可以增加10年的還貸時長。而對于很多中年人而言，之前其在辦理按揭貸款中，可能部分只能申請到20年，即不可能申請到30年的貸款；這項政策出臺之后則可將貸款申請還款時間延長到80歲，部分中老年人原來難以獲得審批的房貸，該項政策出臺之后就有可能獲得審批通過，無疑能極大地激發中老年人購房的興趣和熱情，對于打破當前樓市銷售低迷態勢將起到有效作用。由此，不言而喻，南寧部分銀行這項政策不僅在實際利益上能給房貸者帶來減負的效果，也能在精神上給中老年人購房帶來極大的提振效應。

　　或者有讀者會問，我們每位房貸者都能活到80歲嗎？而房貸按揭年齡延長至80歲，如果活不到80歲怎么辦？難道銀行就不怕房貸還款風險？哈，這個問題正是大家關注的焦點。

　　對于這個問題，銀行并非不考慮，也不是只為了房貸而不顧未來房貸償還的風險。因為房貸者年齡延長到80歲，風險肯定會存在，而且風險增大也是客觀存在的；因為除了部分房貸者活不到80歲會形成還貸風險之外，還有部分房貸者即便能活到80歲，但70歲之后缺乏穩定收入或者身體健康出了問題，同樣也會導致償還房貸的困難。針對此，銀行是有自己充分考慮和準備的，并非打無把握之仗的。

　　因為銀行早就織牢了一張房貸償還年齡延長的安全防護網：就是將房貸還款年齡延長到80歲，父母親長輩在申請房貸者，子女必須要做擔保， 子女也要作為共同借貸人進行簽字，這樣即便老人因年紀大了缺乏還貸能力或中途死亡，子女就要承擔繼續還貸的責任，也就是說子女是房貸風險的最后擔保人。這樣的規定，即便防風險做不到萬無一失，但也可以說風險基本可以兜住；退一萬步，即便再有風險也只是少數或者說很低的比例，不延長房貸償還年齡風險也會同樣存在，銀行不會因噎廢食。

　　從上面表述的觀點和事實，我們能感受到，南寧部分銀行這項政策的出發點是好的，并沒有什么歪心思，社會公眾無需對相關銀行部門責備求全，而是應該持理解和支持態勢。因為總體來說，延長按揭貸款還款年齡是一項普惠的民生政策，利大于弊，能夠激發居民購房愿意提振樓市銷售，也能讓廣大中老年按揭購房者能真真切切地從中受益；而且比較與當下中央政府出臺的穩房地產就是穩經濟、把房地產當作支柱產業等政策是遙相呼應的；更為特別的是，與“因城施策”、體現房地產調控政策差異性和個性化是相契合的，只要銀行將相關防范風險的措施做到位，政策執行效果和未來的前景可期；同時，更希望各銀行能大膽探索推出更加有利激發全民購房愿意和打破樓市銷售低迷態勢的新政策、新舉措，為挽回整個房地產業頹勢貢獻出巨大的金融力量！

　　(本文作者介紹：知名財經評論人、獨立經濟學者)