文/意見領袖專欄作家 譚浩俊

　　春節假期后，一大波城市下調了首套房貸款利率下限，其中包括鄭州、珠海、廈門、福州、沈陽等二線城市。而廣西南寧、廣東珠海、湖南株洲和常德等地，首套住房商貸利率更是將下限下調至3.7%，房貸利率步入了“3時代”。不僅如此，有些城市的二套房貸款利率也已經跌破5%，進入“4時代”。

　　銀行調整房貸利率，特別是首套房貸款利率，也是迫不得已。一旦市場持續處于低迷狀態，如果不給予開發企業更大的資金支持力度，難免又會出現嚴重的資金鏈斷裂風險，從而給地方經濟發展和銀行風險防范都帶來很大的壓力和危害。

　　在以往的房地產市場調控中，信貸政策是效率最高、力度最大、殺傷力最強的手段，只要信貸政策調整，房地產市場就會迅速發生變化，或火爆，或冷落。過于火爆了，就收緊信貸政策；偏冷了，就放松信貸政策，可謂百試百靈。然而，這次的信貸政策調整，卻出現了意想不到的現象，信貸政策持續調整，居民購房熱情并沒有被明顯激活，市場也仍處于低迷狀態。

　　倒是有一種值得關注的現象，那就是已經購房者，由于此前的房貸利率過高，且銀行沒有因為房貸政策調整同步調整存量貸款利率，不少選擇提前還貸。一些中介機構也蠢蠢欲動，通過提供過橋資金等幫助有房貸者提前還貸，再轉化成現行利率的商業貸款。在幫助購房者節約利息開支的同時，也讓自身有了獲利機會。令人擔心的是，如果沒有有效的監督機制和防范手段，還有可能讓不法分子有機可乘，給試圖提前還貸者造成不必要的經濟損失。

　　房貸利率持續下調，按照相關媒體的調查，有的居民已經坐不住了，想購房了。應當說，這樣的現象可能會出現，也是存在的。關鍵是，有多少這樣的居民，又有多少居民已經坐不住了？近年來，盡管市場持續低迷，但仍有一些居民選擇了購房，只是購房的熱情沒有過去那么高。現在的所謂“坐不住了”，是不是將原本就已經決定購房者，也納入到了政策刺激的效果中？顯然，這是需要經過深入調查才能給出結論的。

　　在這里，需要管理層和地方政府特別重視的問題是，為什么政府和金融機構出臺了這么多的優惠政策，調控政策也基本放開，為什么購房者仍然熱情不高呢？筆者認為，有兩個方面的問題必須重點關注。

　　一是要堅持“房住不炒”定位。這是原則，誰也不能為了一時的利益需要，打破“房住不炒”原則。只要炒房現象發生，房價出現快速上漲，此前的所有努力就會化為烏有，就會前功盡棄。顯然，這是不允許的，也是不能發生的。

　　二是開發企業沒有太多動靜。為什么說開發企業沒有太多動靜呢？政府的政策，銀行的行為，都是剛性的，只要出臺了、明確了，廣大居民購房了，就能享受，且無比公平，不會因為誰是有錢人、誰是窮人，就向著誰。留下的，就只有開發商拿出怎樣與政策協調的行動來了。此刻，如果開發商足夠聰明，就要借政策寬松的機會，降價售房，回籠資金，而不是繼續與購房者進行利益博弈。在這樣的利益博弈面前，開發企業是沒有抵抗力的，更沒有持續的對抗能力。

　　能夠給予購房者的政策都已經到了最佳狀態，就看開發企業有沒有這樣的自覺性，在自身能夠承受，以及死杠房價與風險防范之間進行合理評估后，作出合理降價行動，從而真正把廣大居民購房的熱情激發出來，把處于搖擺之中的購房者拉過來，讓放棄購房者能夠重新考慮購房。這樣，市場才能真正走出低迷。

　　也正因為如此，信貸政策調整，對房地產市場的影響仍然是不確定的。要想提高確定性，鑰匙在開發企業手中，在于開發企業有沒有降價售房的氣度。如果有的話，政策的陽光雨露才能既灑到購房者身上，也能夠滋潤開發企業，從而讓市場重新充滿活力。

　　(本文作者介紹：中國不良資產行業聯盟研究員)