意見領袖 | 盛松成

　　2022年12月20日，由上海報業集團界面新聞主辦的第五屆【界面財經年會】于12月20日在上海中心成功舉辦。中歐國際工商學院教授、中國人民銀行調查統計司原司長盛松成出席年會，并發表主題演講《中國房地產為什么不會硬著陸》。

　　以下為中歐國際工商學院教授、中國人民銀行調查統計司原司長盛松成主旨演講實錄：

　　中央經濟工作會議指出，“要確保房地產市場平穩發展，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿足行業合理融資需求，推動行業重組并購，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。”中央經濟工作會議對防范化解我國房地產風險和保持我國房地產市場平穩健康發展，作出了高瞻遠矚的戰略性的指向。

　　我今天主要和大家交流四個方面的內容：

　　1、房地產硬著陸的國際經驗與我國目前房地產調控；

　　2、我國房地產市場風險化解的三個階段；

　　3、我國房地產需求端仍有較大空間；

　　4、我國房地產市場處于筑底階段。

　　什么叫房地產硬著陸？房價迅猛和持續下跌，是房地產硬著陸主要的特征。20世紀80年代末、90年代初，日本就發生了房地產危機，房價在危機的最初三年里下跌超過10%，而且此后持續下降，一直到2021年房價仍然只有1991年的55.97%，成為房地產硬著陸的典型案例。次貸危機期間，美國新房銷售價格從2007年到2009年短短兩年里下跌了13.4%，2011年達到了最低點，累計跌幅達到15%，也是房地產硬著陸的突出表現。

　　我認為，我國不能、也不會出現房價的持續下跌的這么一種硬著陸。首先，在我們國家，居民住房是家庭財富的主要載體，房價大幅下跌，意味著我國居民財富巨額的損失，這會引起一系列的嚴重后果。

　　第二，我國房地產貸款占銀行全部貸款的比重比較高。現在我們整個貸款余額當中，大概有25%是房地產貸款，其中包括按揭貸款和房企貸款。這個指標高的時候曾經達到過28%左右，當然近年來由于房地產調控，這一占比已經逐漸開始下降了。同時我國的房地產是銀行貸款的重要抵押品，房價如果大幅下跌，意味著金融體系將面臨著極大的風險。

　　第三，房地產對我國經濟貢獻度比較高。2021年，房地產業和建筑業對GDP的貢獻率達到了13%。2021年，房地產業和建筑業合計吸納就業大概達到了5780萬人。而且我國房地產業與42個行業中的38個有關聯，有的關聯非常直接，比如說鋼鐵業、家電、裝修、汽車等等都是有直接的關聯。如果房地產硬著陸，將嚴重拖累我國經濟穩定和發展。

　　事實上，我國房地產并沒有硬著陸。2021年下半年以來，我國房地產市場下行壓力是比較大的，但是100個城市住宅的平均價格總體還是保持平穩的，今年6月，我國房價開始溫和下降，截至11月，累計降幅也只有0.1%。

　　下面我講第二個方面，我國房地產市場風險化解的三個階段。我覺得到目前為止我們總共經歷三個階段。第一個是房地產企業自救，第二個是壓實地方政府責任，第三是金融支持。

　　大約從去年5月份開始，房地產風險暴露了。房地產風險化解的第一個階段是在市場化條件下，房地產企業自救，但是實踐證明單靠房企自救難以化解風險。然后，國家提出了壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。最近幾個月，金融管理部門密集發聲并開始采取措施，支持房地產風險的化解和平穩健康的發展。

　　房地產調控主要可以從兩個方面來分析，一個是需求端調控，一個是供給端調控。需求端調控是我們用的比較多的，歷次房地產調控都是這樣。這次調控當中，有關部門集中出臺了一系列財稅和利率政策，比如個稅退稅激勵支持改善性住房需求，針對房價下跌城市階段性下調首套房貸利率的下限，下調首套個人住房公積金貸款利率。而且多地政府也出手收購商品房作為保障安置和人才的用房。這有兩個目的，起到兩個作用，一個是盤活市場，加速了樓市的去化；二是購買來的房子又可以作為保障安置和人才用房。這些主要指的需求端的調控。

　　僅通過需求端的調控還不足以化解房地產的風險，因此近期又引入了供給端調控，目前房地產供給端約束也趨于緩解。比如說央行規定每家大行今年年內對房地產融資至少再增加1000億元。如果再加上其他一些行，可能增加近1萬億元。而且融資形式包括房地產開發貸款、居民按揭貸款，以及投資房地產開發商的債券。

　　我們有一段時間以來，銀行比較熱衷于投放按揭貸款，因為按揭貸款是銀行的優質資產，不良貸款率都非常低。但是對房企的貸款和房企發的債，銀行是非常小心的。這次也鼓勵銀行發放房地產開發貸款，而房企發行的債券，商業銀行也可以進行投資。

　　在供給端調控中，人民銀行、銀保監會11月11日出臺了16條措施，支持房地產市場平穩健康發展，這個影響是比較大的，而且在逐步推行落實當中。

　　近期，央行通過政策性銀行，主要就是國開行，大概今年8月份開始，出了2000億元保交樓的專項借款，并且最近央行還研究設立了鼓勵商業銀行支持保交樓結構性政策工具，具體方案在征求意見當中。比如通過結構性的貨幣政策工具提供給商業銀行總計2000億元免息再貸款，商業銀行再以配套資金支持房地產企業。當然，這個一定是以市場化、法治化經營為前提的，這是商業銀行防范房地產風險傳染的必要條件。同時，我們還擴大了支持民企發債的“第二支箭”，為民企發債提供風險分擔，民營房地產企業也在支持范圍之內。最近，證監會提出了放寬房企股權融資的五項措施，比如說恢復涉房上市公司并購重組以及配套融資，恢復上市房企和涉房的上市公司再融資，調整完善房地產企業境外上市政策等。

　　大家知道，房地產企業通過資本市場的融資受限已經持續了一段時間。現在證監會又提出恢復上市房企和涉房上市公司可以再融資，甚至符合條件的可以再上市。

　　接著我講第三個方面，我國房地產需求端仍然有比較大的空間。我國還在城鎮化的進程當中，住房改善需求潛力是比較大的。2021年中國城鎮化率是64.72%，雖然增速已經開始放緩了，但是仍然處于快速的城鎮化的進程當中。而我們對比一下當年日本房地產硬著陸、泡沫破滅和2005年美國的房地產泡沫前，它的城鎮化情況怎么樣呢？1990年日本和2005年美國的城鎮化率，分別是77.37%和79.93%。也就是說，當時他們房地產泡沫硬著陸的時候的城鎮化率比我們現在高得多，提升空間已經不大了，而我國還在城鎮化快速發展當中，因此，在未來相當長一段時間內，城鎮化率仍然是我國房地產市場發展的主要的支撐。

　　還有，中國的居民收入仍然有較大的增長的空間。從絕對水平看，2021年中國城鎮人均可支配收入是47411.9元，為同期美國人均可支配收入的13.1%，為日本的15.46%。也就是說，我們收入提高的空間比較大的，這是絕對水平。從相對水平來看，2016-2021年，中國城鎮居民可支配收入復合年均增長率是7.12%，而美國房地產泡沫前的2001年至2006年，人均可支配收入復合年均增長率只有4.25%，日本房地產泡沫前的1985年至1990年，人均可支配收入復合年均增長率為4.47%。也就是說，我們目前的居民收入增長速度遠遠超過當時日本和美國房地產泡沫破滅時的情況，這也意味著我國居民對房地產的需求還會持續比較長的一段時間。

　　我國房地產處于筑底階段。這是我對目前我國房地產市場的判斷——我國房地產市場處于筑底階段。今年8月以來房屋竣工明顯提升，當然，仍有波動。11月住房竣工面積同比下降了20.2%，10月份只下降了9.4%。11月房屋的新開工和施工面積同比增速分別是-50.8%和-52.6%，10月份兩者分別是-35.1%和-32.6%。也就是說，整個房屋的新開工和施工面積、竣工面積，11月份同比下降的幅度也是遠遠超過10月份的，這與目前疫情感染激增對房地產行業造成短期沖擊也有一定關系。但是我覺得我國房地產已經處于筑底階段。

　　需要指出的是，堅持房住不炒是我國長期的調控方針。過去兩三年來三道紅線和貸款集中度管理雙管齊下，我國房地產金融風險已經得到了初步的化解。三道紅線主要是針對房地產企業的，是為了抑制房地產企業的盲目擴張和盲目加杠桿，是為了防范化解房地產企業的風險。而貸款集中度管理制度意義更深遠，它實際上是規定了房地產的貸款，包括按揭貸款和房企貸款，在整個貸款當中所占的比重。貸款集中管理制度，對于大銀行、中銀行、小銀行都有一系列的規定，主要的目的是使得我們的貸款背后代表的社會資源不能盲目地過多流向房地產，而應該流向先進制造業和現代服務業。這三道紅線和貸款集中度管理制度，可以說是長遠的、深刻的。當然，目前房地產面臨較大風險，且疫情嚴重，所以這兩項制度可以暫緩執行，或適度放松，以后再根據實際情況予以調整。實際上我在今年4月就提出，“對于三道紅線不達標的房地產企業，監管部門可以考慮按當前的指標維持6個月不上升的前提下繼續提供貸款；貸款集中度管理對于各銀行的達標時間也可以考慮往后推遲半年或一年。”（《疫情加劇中國地產行業生存危機 盛松成建議適當延長去杠桿周期》，彭博新聞社，2022-04-20）但是從長遠看，這個還是會執行的一項制度。

　　隨著疫情過去后，再加上各項政策的落實，明年經濟有望好轉，也將帶動房地產的恢復。12月15日相關信息指出，“房地產是國民經濟的支柱產業，針對當前出現的下行風險，我們已出臺一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業的資產負債狀況，引導市場預期和信心回暖”。這是時隔近20年我們再次提出房地產是國民經濟的支柱產業。我們第一次提出房地產是國民經濟的支柱產業是在2003年非典以后，之后我們對房地產是國民經濟支柱產業這個提法沒有取消，只是沒有再強調，尤其是最近幾年房地產調控時期，我們沒有再強調。

　　但是這次特別強調了房地產是國民經濟的支柱產業。針對當前下行風險我們已經出臺了一些政策，也就是我剛才已經大致地給大家介紹了我們出臺的一些政策。現在還要考慮新的政策，要努力改善房地產行業的資產負債的狀況。現在房地產行業最大的問題就是它的流動性不暢，資產負債不是很平衡。所以要改善資產負債狀況，就需要從供給端和需求端兩個方面同時來調控。要穩定房地產市場，穩定市場預期，穩定銷售，穩定投資，穩定價格。這么一來，就能夠引導市場預期，使市場信心回暖，我們的房地產業才能夠平穩健康地發展。

　　(本文作者介紹：中國人民銀行原參事，中國人民銀行調查統計司原司長。)