文/意見領袖專欄作家 李庚南

　　日前，央行、銀保監會聯合發布了《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》。《通知》從促進房地產融資平穩有序發展、積極做好“保交樓”金融服務、積極配合做好受困房地產企業風險處置、依法保障住房金融消費者的合法權益、階段性調整部分金融管理政策及加大住房租賃金融支持力度等6方面提出了支持房地產市場平穩發展的16條具體的金融措施（簡稱“16條”）。從金融供給的角度看，“16條”惠及的對象覆蓋房企、建筑企業、保障性住房租賃企業和購房人，可謂全鏈式的“輸血”。這些措施“療效”如何，對于臨近ICU的樓市究竟是救心丸還是定心丸，市場正拭目以待。

　　“16條”的精髓是什么？

　　聯系最近央行人民銀行等六部門聯合印發《關于進一步加大對小微企業貸款延期還本付息支持力度的通知》，及中國銀保監會、住房和城鄉建設部、人民銀行發布《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》，宏觀決策層政策總基調就一個字“穩”。無論從穩房企融資預期、化解房企風險，還是從保交樓、推動房地產市場“軟著陸”出發，“16條”的精髓都聚焦在一個“穩”字。

　　一是從穩定房地產行業融資渠道出發，推動包括房地產信貸市場、信托市場、發債市場對房企的支持與包容，穩定市場融資預期。

　　在信貸市場， “16條”明確要穩定房地產開發貸款投放，并突出了對房地產企業的差異化信達政策：要求金融機構區分健康企業和非健康企業，對“治理完善、聚焦主業、資質良好的房地產企業穩健發展”的支持；區分集團風險和分項目子公司風險，避免因母公司出問題而禍及子公司的過度避險行為；要求堅持“兩個毫不動搖”對國企、民企一視同仁。

　　在信托市場，要求金融機構保持信托等資管產品融資穩定。相較于此前對信托涉足房地產業務的管控，新規對信托的態度顯然出現明顯逆轉，具有較大的政策突破性。同時，新規還支持開發貸款、信托貸款等存量融資合理展期，允許“超出原規定多展期1年，可不調整貸款分類”，從政策上解決了商業銀行為企業辦理展期面臨的一個實操問題，即對展期后的貸款如何進行貸款風險分類問題。

　　在債券市場，針對房企發債困難問題，新規提出要推動專業信用增進機構為財務總體健康、面臨短期困難的房地產企業債券發行提供增信支持。并鼓勵債券發行人與持有人提前溝通，做好借券兌付資金安排。

　　二是從穩定房地產企業資金鏈出發，階段性調整部分金融管理政策。

　　“16條”明確延長房地產貸款集中度管理政策過渡期安排，階段性優化房地產項目并購融資政策，并從全鏈條出發，強調要穩定建筑企業信貸投放。除了考慮建筑企業資金鏈受房地產開發企業影響外，還考慮到在當前原材料價格上漲背景下建筑企業成本上升的壓力，體現了全鏈條紓困的意識。此外，為優化市場結構，推動保障性租賃住房供給，新規還要求金融機構加大住房租賃金融支持力度。

　　三是從穩定購房人政策預期出發，圍繞“保交樓、穩民生”，推動金融機構強化對住房金融消費者合法權益的維護，從需求端促進市場的穩定性。

　　“16條”明確要通過推動政策性銀行提供針對性的“保交樓”轉向借款和鼓勵金融機構提供配套融資，積極做好“保交樓”金融服務。為解除金融機構的后顧之憂，新規還明確，在貸款期限內不下調風險分類；對債務新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理對于新發放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的可予免責。這些規定具有很強的操作性，從政策上消除了商業銀行提供配套融資的后顧之憂。同時，“16條”還明確要支持個人住房貸款合理需求，穩定購房人的預期，鼓勵金融機構依法自主協商延期還本付息，個人住房貸款，以切實保護延期貸款的個人征信權益。這無疑也給購房人吃了一顆“定心丸”。

　　四是從穩定房地產市場良性運行出發，圍繞化解房企風險，積極配合做好受困房地產企業風險處置。

　　“16條”明確要推動金融機構做好房地產項目并購金融支持，鼓勵商業銀行穩妥有序開展房地產項目并購貸款業務，重點支持優質房地產企業兼并收購受困房地產企業項目；積極探索市場化支持方式；鼓勵資產管理公司通過擔任破產管理人、重整投資人等方式參與項目處置；支持有條件的金融機構穩妥探索通過設立基金等方式，依法依規市場化化解受困房地產企業風險，支持項目完工交付。

　　“16條”來的正是時候

　　經歷了持續的房地產調控，相關方對房地產市場的認知也在不斷深化和理性化。從把房地產作為刺激經濟手段的思維定式，到堅持“房住不炒”“不把房地產作為刺激經濟發展的手段”，政策層面對房地產市場的定位日益清晰。

　　當前，房地產市場的低迷的負向溢出效應正日益凸顯，房地產行業的持續“躺平”正成為全社會投資乃至整體經濟的拖累。10月份，“國房景氣指數”為94.70，已降至2016年以來最低。從投資看，國家統計局數據顯示，1-10月份固定資產投資累計同比增加25636億元，同比增長5.8%；而房地產開發投資累計同比減少10988.6億元，同比下降8.8%，且降幅持續擴大；房地產投資的減少至少拉低全社會投資2.4個百分點。從消費看，10月份全社會消費品零售總額累計增長僅0.6%，環比下降0.1個百分點；而同期商品房銷售額同比下降26.1%，成為消費的主要拖累。從社會融資看，央行統計數據顯示，10月份社會融資規模累計增加9079億元，同比少增7097億元，其中住戶長期貸款是主要拖累。10月住戶住戶中長貸增加332億元，同比減少3889億元。其中，個人按揭貸款20150億元，同比下降24.5%。可見，房地產市場的持續低迷所產生的負向溢出效應已成為投資、消費的拖累。

　　從四季度經濟形勢瞻望看，以基建為重頭的投資持續發力或有限，而受疫情等不確定性因素影響，消費提振尚步履維艱；而受國際環境影響，出口下探的趨勢也已顯露。10月份出口同比增長11.1%，增速環比收窄1.4個百分點。無論從穩房地產市場還是穩經濟的角度，或許都到了對房地產行業重要性再認識、再評估的時候了。而且，防范房企債務違約擴大也到了刻不容緩的時候。因此，“16”條的出臺可謂恰逢其時。

　　“16條”能否推動市場預期的改變？

　　現在恰是“信心比黃金貴”的時期。在市場信心尚較脆弱的當下，“16條”及隨后出臺的相關監管政策所釋放的利好，毫無疑問將對修復整個市場信心起到積極的作用；而不會表現為房地產板塊的上漲。但政策最終如何落地、實際效果如何，會否因此推動市場預期的改變，都有待觀察。

　　總體看，“16條”從信貸、信托、債券等方面大大拓寬了房企的融資渠道，相關領域的監管包容性明顯增強，化解房企風險的思路也大大拓展。但政策發力點主要聚焦于房地產金融供給端。而且，政策惠及對象主要是房地產領域的“優等生”，涉及的范疇也主要是新建商品房市場。如果從推動整個房地產行業轉型升級視角看，將政策支持的重點聚焦于治理完善、聚焦主業、資質良好的房地產企業，顯然是符合邏輯的。但若從“救市”“紓困”角度出發，政策的實施還應更細化、體現差異化。

　　從供給端看，至少有兩個問題需要思考：一是如何從穩市場的角度把握“輸血”的對象。研讀“16條”，不難發現，幾乎所有的措施都加注了實施的前提，其對象是優質房企。這或形成一種悖論，導致紓困政策的市場錯配：目前，真正困難的是大多數業績平平、市場競爭力弱的中小房企。這類企業的生存問題依然是個問題，若問題得不到很好紓解，其負向溢出效應或對穩市場的政策舉措形成抵充。其二，針對“保交樓”的專向借款及其配套融資，其風險緩釋從何而來？被列為“保交”對象的樓盤，其項目剩余貨值的銷售回款能否要覆蓋新增配套融資和專項借款。針對這些問題，金融機構顯然面臨更多的挑戰，需要在遵循市場化、法治化和商業可持續原則與積極紓解房貸領域風險之間尋求平衡。

　　從需求端看，市場預期不明確、不穩定或是當前房地產市場運行的核心矛盾。毋庸置疑，在當前格局下，真正影響和決定市場預期的是需求端，市場真正的堵點也在需求端。這或應是我們政策的著力點，需要加強對當前市場特征的研究。當前，我國正逐漸步入存量房時代，如何從價量兩方面協調新房市場和二手房市場發展、消除價格倒掛問題，對于市場的協調發展尤為重要。 從需求導向看，隨著房地產調控的持續和“房住不炒”理念的深化，投資性需求或逐漸退隱，改善性需求逐漸占據市場需求的主導。

　　這種退與進的力量對比將決定需求下滑的程度，并深刻地影響著房企資金流及整個市場的良性循環。由于存量房市場特征逐漸凸顯，居民大量的資產（資金）集中在存量房；這意味著新房市場的回暖更多依賴于二手房交易的活躍性。因此，從推動市場良性循環的角度看，政策或許考慮在二手房市場發力。

　　毫無疑問，“穩”應該是當前房地產政策的主基調。但需知，穩市場的目標終極應該是促進市場的良性循環。從這個意義上看，對當前臨近ICU的房地產市場光“輸血”還不行，還需要通過制度機制的改革創新關鍵是增強其造血功能，關鍵是根治樓市的痼疾！

　　(本文作者介紹：先后供職于工商銀行、人民銀行，現為銀行監管部門人士，長期負責小企業金融服務推進工作，潛心研究小企業金融服務問題。)