意見領袖 | 莫開偉

　　近日，央行和銀保監會聯合發布了《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（簡稱《通知》）。《通知》共十六條內容，涉及到了開發貸、信托貸款、并購貸、保交樓、房企紓困、貸款展期、建筑企業貸款、租賃融資、個人房貸和征信等房地產上下游多方面的融資。

　　應該說，《通知》發布之后無疑在中國經濟生活中響起了一陣驚雷，它既喚起了中國金融業猛醒，讓所有房地產企業在經濟低迷的漫漫大海里看到了新的“燈塔”，也更讓廣大民眾對中國房地產業寄予了新的希望。總之，《通知》面世標志著金融監管部門對房地產行業的支持或救助，從口頭指導變成紅頭文件， 這個力度是空前的，它體現了監管層對于地產金融的堅決支持態度，這對于當前房地產市場穩定發展將產生積極且重要的影響。

　　那么，樓市十六條金融新規到底將會產生哪些社會經濟效應？從當前我國金融業支持房地產業實際以及房地產發展所遭遇的處境，樓市十六條金融新規將產生五方面效應：

　　可在助力房地產企業資金解困、化解流動性危機上起到有效作用。《通知》明確要求確保房地產企業融資穩定，除了央行給予專項再貸款之外，開出了房地產開發貸款、信托貸款等存量融資合理展期，并保持信托等資管產品融資穩定、貸款集中度過渡期延長等多條措施；尤其規定從自通知印發之日起，未來半年內到期的，可以允許超出原規定多展期1年，可不調整貸款分類，報送征信系統的貸款分類與之保持一致。顯然，這些規定可幫助房地產企業度過流動性困難，緩解資金壓力，可主動扶持房地產企業的保交樓工作如期進行，有助于促進金融機構貸款政策穩定，避免銀行抽貸斷貸行為發生，有利防范金融機構和房企關系惡化，化解當前我國樓市風險。

　　可在助力消除房地產企業“金融歧視”上起到導向性作用。《通知》要求要穩定房地產開發貸款投放。堅持“兩個毫不動搖”，對國有，民營等各類房地產企業一視同仁。尤其，對之前金融機構存在的三種歧視性傾向進行了批評，即對民企的支持力度偏少、對聚焦地產主業的地產企業支持較少、因項目出現風險而忽視對整個地產企業的支持。這樣，可促使金融機構在支持房地產企業上消除身份區別，做到“一碗水端平”，使我國各類房地產企業都能穩妥度過當前的資金難關。

　　可在助力房地產企業豐富融資內容上提供有效的渠道。《通知》要求金融部門在對信貸、債券等融資上給予支持的同時，還鼓勵信托等資管產品支持房地產合理融資需求，鼓勵信托公司等金融機構加快業務轉型，在嚴格落實資管產品監管要求，做好風險防控基礎上，按市場化、法治化原則支持房地產企業和項目的合理融資需求，依法合規為房地產企業項目并購、商業養老地產、租賃租房建設等提供金融支持。同時，鼓勵債券發行人與持有人提前溝通，做好債券兌付資金安排，按期兌付有困難的，通過協商做出合理展期、置換等安排，主動化解風險。這意味著對房地產企業融資進一步放寬，釋放了金融政策暖意，標志著房地產金融政策或進入到一個新階段，各金融機構將從多個渠道和方位支持房地產企業。

　　可在助力金融部門消除支持房地產企業融資后顧之憂上起到減震作用。《通知》開出了“免責條款”。從11月11日起，半年內銀行向房企專項借款支持項目發放的配套融資，在貸款期限內不下調風險分類；債務新老劃斷后，承貸主體按合格借款主體管理；尤其“對于新發放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的，可予免責”。而且，對銀行“兩道紅線”松綁，延長政策過渡期，即不能如期滿足“兩道紅線”要求的銀行，由央行和銀保監會派出機構做評估，合理延長其過渡期。“免責條款”釋放了目前信貸投放工作出現了重大的、方向性調整，將從根本上減少商業銀行的顧慮，為新一輪房貸投放工作提供了充足的空間。

　　可在助力保交樓化解房地產、金融部門危機以及穩社會穩定上起到根本療效。《通知》支持國開行、農發行等開發性政策性銀行，為房企提供“保交樓”專項借款，但要求借款主體經監管部門復核備案，資金封閉運行、專款專用，且只能用于已售逾期難交付住宅項目，目的是保交付。這對金融部門支持房地產企業保交樓提出了明確的方向，這一規定不僅有利房地產企業化險脫困，更有利于減少對金融機構的信貸違約風險，確保購房者能夠按時拿到所購買的房產，可在最大范圍內有效化解社會矛盾，是令全社會皆大歡喜的利好政策。

　　但從另一個角度看，《通知》出臺也標志著我國政府對房地產發展除了調控從緊向寬松轉變之外，還體現出了由市場調控向政策性救市轉變，且行政性救市的烙印在不斷加深。那么，該如何全面客觀地看待樓市十六條金融新規呢？

　　一方面，難以讓房地產從根本上脫困增強生存發展能力。近兩年來，我國房地產受到疫情以及國內外經濟下行影響，加上民眾住房觀念轉變，我國樓市整體進入了“嚴冬期”，不少房企尤其是一些頭部房企也陷入了債務違約的漩渦，房地產業整體出現了量價齊降格局。基于此，目前全國各地政府出臺了若干激勵樓市銷售和對房地產企業救市的政策，但效果不盡如人意，整體風險仍沒有化解，于是就有了今天這個《通知》的出爐。但我們要看到，《通知》盡管目前可以受到立竿見影之功效，但這種功效應該只能是短暫的，而非長久的；且政策效應只會是遞減的也非長久的；尤其這種政策能否取得如期成效也有待時間檢驗。而且，還應看到，房地產企業一遇到困難就采取強有力的行政性政策救市措施，不僅有讓房地產企業陷入盲目拿地擴張的可能，也容易讓房地產企業形成對政策救市的過度信賴，這樣不僅難以讓房地產企業形成內生動能，更不利于房地產企業“優勝劣汰”市場生態的形成，最終會造成有限金融資源的浪費和低效利用，這并非明智之舉。

　　另一方面，在某種程度上有違市場經濟規律。在房地產發展和調控上，之前一再強調走市場化發展之路，讓市場來決定房地產業發展規模、速度和質量，且前我國房地產二、三十發展也正是走的市場之路，目前已到該由市場發揮調整作用的時候了，也就是說現在房地產市場容量也大幅縮小，房企開發的規模和數量也應相容收縮，因為中國人口增長放緩即將進入拐點，全社會對房子有效需要也開始下降。而目，前我國房企開發的商品房數量確實已超出了實際需要，加上一些購房能力有限的民眾依然購買不起房。所以，目前中國樓市不是商品房子不夠，而只是結構不合理造成的，只需要通過稅收等手段對占用的房子進行適當調劑即可解決住房問題。由此，現在看來，我國房地產業已到真正該“斷腕自救”的時候了。“長痛不如知痛”，為了我國產業經濟結構的真正調整，為了我國經濟能真正向高質量轉型，應該擺脫對房地產產業經濟的依賴路徑，讓市場來真正決定房地產業的生死，對我國房地產業來一次徹底的洗牌，淘汰實力弱資質差的房企并非壞事。當前，這么做雖然短期內可能經歷陣痛：比如房地產企業大面積違約、銀行信貸風險以及其他社會矛盾，但這應該是我們未來勇敢正視和面對的事情，“不經風雨怎能見彩虹”？如果沒有這份勇氣和決心，沒能正視房地產可能對中國經濟帶來的負面影響，采取一波又一波強力政策救市措施，未來中國經濟將有可能陷入更大的困難之中，也將始終無法走出房地產政策救市的“怪圈”。

　　最后，想說的是，在我國經濟處于十分艱難的十字路口，不宜為了暫時的利益而走房地產政策救市的老路，而是應利用這樣的機會加快經濟去房地產化，并上下齊心著力尋找新的產業經濟增長點，消除對房地產業經濟的依賴，未來的中國經濟才有可能迎來真正的新氣象。

　　(本文作者介紹：知名財經評論人、獨立經濟學者)