文/意見領袖專欄作家 李庚南

　　上半年頻頻吹送的房地產政策暖風，把低迷的樓市帶到了哪里，房地產是否已觸底？依舊是眾說紛紜。但投資、財政收入增長的乏力，或使得房地產再次重回實體經濟的C位，成為經濟企穩回升的希望。各地在“房住不炒”的框架內，圍繞穩樓市或救樓市努力開動腦筋、鉚足勁，大有八仙過海各顯神通之勢頭。

　　但是，政策效應似乎不及預期，房地產市場運行指標并未明顯好轉。6月份國房景氣指數為95.40，環比進一步下降。1—6月份，全國房地產開發投資同比下降5.4%，降幅進一步擴大；房屋施工面積、新開工面積、竣工面積同比分別下降2.8%、34.4%、21.5%。房企到位資金同比下降25.3%；商品房銷售面積同比下降22.2%。商品房待售面積54784萬平方米，同比增長7.3%。7月份最新數據顯示，新房市場表現不如6月，無論房價還是成交量進一步回調。種種跡象表明，房地產或已陷入多種病癥并發期。為穩住樓市、提振市場信心，各地政府部門采取了包括降低首付、取消“認房又認貸”、放寬限購、放寬限售、縮短個人住房轉讓增值稅免征年限、棚戶區改造推出房票安置等系列調控舉措。但是，一些似乎極具針對性的救市舉措，細究之下，其實充滿了悖論，未免有病急亂投醫之嫌。典型者有三。

　　其一：瞄準老人的養老金。讓老年人貸款買房，首付最低35%，子女可共同申請貸款。銀行愿意貸么？

　　據悉，北京市住建委8月4日發布公告稱，對中心城區老年家庭（60周歲及以上）購買昌平區平西府、順義區福環、順義區薛大人莊等3宗試點地塊的住房，并把戶口遷至試點項目所在地的，給予一定的支持政策。包括：老年家庭名下無住房且無在途貸款的，購買試點項目普通住房執行首付比例35%、非普通住房執行首付比例40%，以及相應的貸款優惠利率；購買試點項目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%執行；其子女可作為共同借款人申請貸款。

　　這一舉措貌似緩解了老年人購房的壓力，其實充滿了悖論。試想，如果年至退休依然還沒有自己的住房將會是怎樣的狀況？情理上似乎說不過去，向這一群體兜售房屋合適嗎？如果老年人沒房，多半是將原來的房子賣了跟子女一塊住。那么，這種需求算不算有效需求？讓老人貸款買房實際上就是讓子女買房！更為重要的是，老年人作為購房貸款申請人，銀行敢貸么？

　　目前，商業銀行發放個人住房按揭貸款一般都有年齡限制： 貸款年齡上限是男性60周歲、女性55周歲（當然也有個別銀行放寬至70歲），即貸款期限+當前年齡不得超過銀行貸款年齡限制。60周歲以上的老年家庭即使能獲得按揭貸款，期限也很有限。這意味著按揭貸款的月供將非常高。假如老年人在北京昌平購買一套100平方米普通住宅，保守估計總價在400萬元以上，若按首付35%、10年、基準利率測算，則需承擔的月供達2.7萬元。按照目前個人按揭貸款規定，貸款償貸收入比（DSR）不得低月家庭正常收入的50%，即老年人家庭月收入不得低于5.4萬元（尚未考慮物業費等月固定支出）。這種收入水平，對于普通的、無房的老年人家庭而言，顯然不現實。即使將子女作為共同申請人也未必能達到要求，其壓力也可想而知。

　　其二：瞄準農民的宅基地。鼓勵農民退宅基地進城購房?；蛎榔涿环孔印跋锣l”。農民愿意買么？

　　當城市居民因為疫情等因素收入下降、市場低迷、預期轉弱而購房意愿不強的時候，面對去庫存的“鴨梨”，許多地方不約而同想到了農民兄弟。為了推動房子“下鄉”，各地政府可謂是操碎了心。

　　如：廣州市增城區組織公務員下沉到街道、村鎮等調研居民購房需求；廣西玉林出臺政策，向在玉林城區購買首套房的農村人口及城區以外的戶籍人口發放最高達6萬元的購房補貼；四川涼山彝族自治州寧南縣蠶桑產業大戶、烤煙產業大戶等特殊群體實施置業補貼；安徽潛山市為鼓勵農民進城落戶出臺政策，對自愿退出宅基地進城購房落戶的農民，經認定后給予一次性5萬元購房獎勵。此前，河南等地還出現開發商以“愛心助農”噱頭，推出所謂的“小麥大蒜換房子”。

　　凡此種種，且不說這些舉措是一廂情愿，至少缺乏換位思考。試想，把農民兄弟忽悠進城之后，除了給他們房子，還能給他們什么？農民兄弟進城需要的是“鯉魚跳龍門”的工作機會，需要的是城市良好的教育、醫療資源。一旦農民購房進城之后找不到生存的依托，而原來賴以生存的宅基地沒了、農村也回不去的時候，他們該怎么辦？到那個時候，房屋將成為他們沉重的包袱，政府去庫存的“鴨梨”或成為農民不堪承受的“大山”。

　　其三：瞄準“三胎”的“奶粉錢”。向三孩家庭推出購房優惠政策，或優先承租公租房。但“三胎”需要公租房嗎？

　　繼北京于率先落實國務院鼓勵三胎政策的住房政策、推出面向多個未成年子女輪候家庭優先配租公租房政策以來，各地紛紛面向三孩家庭推出樓市優惠政策，包括提高住房公積金貸款額度、給予購房補貼、給予契稅補貼等。如：浙江繼5月18日杭州出臺樓市新政之后，6月27日發布《關于支持推進“浙有善育”工作的若干意見》，對三孩家庭購買首套自住住房且首次申請住房公積金貸款的，貸款額度可按家庭當期最高貸款額度上浮20%確定；哈爾濱于7月21日印發《關于促進哈爾濱市房地產業良性循環和健康發展的若干措施》，明確在2021年10月29日以后生育第二、第三胎的家庭，在哈爾濱9區內購買新建商品住房可分別享受1.5萬元、2萬元的一次性購房補貼。

　　這些政策的出臺無疑將在一定程度上有助于緩解三孩家庭購房壓力，保障三孩家庭的購房權益。但現實中，有多個子女而依然住公租房或等候公租房的幾何？為了爭取公租房優惠政策而生三胎則更是匪夷所思的事情。

　　實際上，三胎家庭往往成兩極分布：在農村，不乏越窮越生的情況；在城市，三孩則多半屬于富裕家庭。真正有生多孩意愿的60、70后早已因計劃生育政策耽誤；而80、90后生育的意愿普遍較低，生三胎者少而少之，這種狀況無需求證。來自工作、生活諸多方面的壓力，昂貴的育兒成本，顯然令許多年輕人在二胎、三胎面前望而卻步！因此，在城市，真正愿生、“敢”生三胎的家庭又豈會困于公租房？

　　毫無疑問，各地針對老年人、三胎家庭乃至農民等新市民購房出臺的優惠政策都是秉持“以人民為中心”的惠民之舉；但因為供需錯配，若著眼于去庫存、拯救樓市或是杯水車薪！

　　須清醒的是，無論讓農民買房，讓老人買房，還是讓“三胎”買房，不能光顧著賣房，還需從買方考慮；還需要注重房產營銷對象的適當性，需考慮其可承受能力，及后續可能面臨的問題。而且，從金融的角度，還需考慮按揭貸款既有的原則和風險要求。 經歷了各地爛尾樓客戶集體停貸風波后，房地產作為曾經的優質資產的光環漸漸褪去，在銀行眼中已今非昔比。對于銀行而言，按揭貸款風險的把控，或非首付比例、月供比例等指標所能完全把控，還需要關注市場，關注開發商的行為。

　　毋庸諱言，在房地產問題上，地方政府的感情非常復雜，但“身體比較誠實”，房地產依然是實體經濟，依然是重點行業，依然是投資的壓艙石。但經歷了持續調控之后，房地產還能否再次擔綱拉動經濟之重任，尚有待時日。畢竟，持續調控之后，市場信號出現一定程度失真，市場預期出現一定程度，也弱化了市場的彈性。而市場彈性的修復需要系統性思維，需要從土地供給端、房產開發商、房產需求端以及資金端共同發力。根本的路徑，就是矯正被扭曲的價格機制，暢通合理的融資渠道，通過預期的改變讓市場活起來，讓市場預期回歸正常與理性。

　　(本文作者介紹：先后供職于工商銀行、人民銀行，現為銀行監管部門人士，長期負責小企業金融服務推進工作，潛心研究小企業金融服務問題。)