首页 国产 亚洲 小说图片,337p人体粉嫩胞高清视频,久久精品国产72国产精,国产乱理伦片在线观看

王永利:按揭貸款必須回歸本原

2022年07月19日20:05    作者:王永利  

  文/意見領(lǐng)袖 王永利

住房按揭貸款必須回歸本原,只能以作為抵押物的房產(chǎn)作為償還貸款本息的全部保證,借款人只以該房產(chǎn)承擔(dān)有限責(zé)任。這種情況下,銀行勢(shì)必將嚴(yán)格控制在建房按揭貸款的投放,而主要承做成品房按揭貸款,更好地保護(hù)購房者的合法權(quán)益。

  近期,因使用按揭貸款購買的在建住房(期房)不能按照購房合同約定期限交付,甚至所在樓盤實(shí)際上成為爛尾樓而無法交付,引發(fā)快速蔓延的群體性“停貸”事件(借款人聯(lián)合聲明在收到所購住房前,停止貸款本息按月償還),直接將發(fā)放按揭貸款的銀行卷入住房買賣糾紛之中,可能對(duì)銀行規(guī)模龐大的住房按揭貸款帶來很大風(fēng)險(xiǎn)沖擊,全款預(yù)售與按揭貸款成為這一事件的爭議焦點(diǎn)。

  按揭貸款的嚴(yán)格含義

  “按揭貸款”來源于英語的“Mortgage Loan”,其本意特指借款人以其簽署合同準(zhǔn)備購買的商品房作為抵押和償還貸款本息的全部保證,在住房合同金額一定比例內(nèi)由銀行提供的約定期限和還本付息方式的購房貸款(超出貸款限定比例的部分,需要借款人自己首先交付給售房者,并作為銀行發(fā)放按揭貸款的前提條件,這也被稱為“首付款”)。另外,由于住房按揭貸款期限較長(一般為3-30年),為保證抵押物的安全,防范重大損害風(fēng)險(xiǎn),按揭貸款一般都要求相關(guān)房產(chǎn)在貸款期限內(nèi)全程進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn),保險(xiǎn)金額不低于住房抵押總價(jià)值,并明確貸款銀行為保險(xiǎn)第一受益人,住房保單一般要托管在放貸銀行。

  按揭貸款與一般的抵押貸款相比,二者相同的是:如果借款人違約,放貸銀行都可以按照合同約定處置抵押物,處置所得凈款優(yōu)先償還所欠貸款本息,其超出部分應(yīng)歸還借款人。二者不同的是:如果處置抵押物的凈收入不足以償還所欠貸款本息,抵押貸款下,銀行可以繼續(xù)對(duì)借款人進(jìn)行其他追償。但按揭貸款下,不足部分則由銀行承擔(dān)損失,銀行不能再對(duì)借款人進(jìn)行抵押物之外的其他追償,即按揭貸款的借款人對(duì)貸款本息只負(fù)有限責(zé)任

  由此,住房按揭貸款一般只能適用于已建成驗(yàn)收合格可以按照合同約定交付條件進(jìn)行銷售的成品房(現(xiàn)房)。在房屋沒有建成并驗(yàn)收合格之前,開發(fā)所需要的資金應(yīng)該由開發(fā)商負(fù)責(zé)解決,其中可以向銀行申請(qǐng)住房開發(fā)貸款,也可以向購房者預(yù)收一定規(guī)模或比例的定金或預(yù)付款。這種情況下,資金借貸或往來的雙方關(guān)系非常清晰,如果出現(xiàn)糾紛,責(zé)任也比較容易認(rèn)定,合同約束相對(duì)較強(qiáng)。

  按揭貸款在中國發(fā)生變異

  1998年開始,在國家全面深化住房體制改革、推動(dòng)房地產(chǎn)作為重要產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展的過程中,銀行也借鑒國際做法,推出了住房按揭貸款,但實(shí)際運(yùn)作中卻出現(xiàn)了變異,形成了中國特色的按揭貸款。主要表現(xiàn)在:

  一是住房按揭貸款并不是完全以作為抵押物的房產(chǎn)作為償還貸款本息的全部保證,貸款銀行在處置按揭房產(chǎn)凈收入不能完全償還借款人所欠貸款本息時(shí),仍可以對(duì)其進(jìn)行延申追索,并會(huì)因借款人不能償還所欠貸款本息而被訴諸法庭、列入失信人黑名單等,使“按揭貸款”偷變成一般的抵押貸款。

  二是從成品房(現(xiàn)房)按揭貸款,發(fā)展出“在建房(樓花、期房)按揭貸款”。開發(fā)商在商品房尚未建成驗(yàn)收合格之前,即可按照設(shè)計(jì)圖、樣板房和承諾的交房期限等進(jìn)行全款預(yù)售,而非僅收取一定比例的定金或預(yù)付款。相應(yīng)的,購房人憑借購房合同即可向銀行申請(qǐng)住房按揭貸款并用于預(yù)付房款。由于銀行對(duì)按揭貸款擁有對(duì)抵押物處置之外的追索權(quán),銀行對(duì)按揭貸款項(xiàng)下的在建房能否按時(shí)保質(zhì)交付往往重視不夠、對(duì)開發(fā)商的甄選和監(jiān)管不嚴(yán),也成為在建房全款預(yù)售及按揭貸款快速發(fā)展并積累相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的重要原因。

  在建房全款預(yù)售及其按揭貸款的推出,實(shí)際上是由購房者為開發(fā)商提供了大量無息資金(形成委托代建),大大降低了開發(fā)商的資金成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),并為銀行按揭貸款利息收入以及政府房地產(chǎn)相關(guān)收入提供了來源,使住房開發(fā)商成為銀行和政府積極爭取與支持的“香餑餑”,但卻將風(fēng)險(xiǎn)更多地推給了購房者:開發(fā)商會(huì)采取一切可能的措施擴(kuò)大房產(chǎn)預(yù)售,但在大量收到預(yù)售款后,卻可能更多地用于擴(kuò)大土地收儲(chǔ)等領(lǐng)域,并為更多地占用這部分無息資金而放慢項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)程,甚至可能在住房質(zhì)量和配套設(shè)施上偷工減料。一旦開發(fā)商不能按照合同約定按時(shí)保質(zhì)地交付房產(chǎn),分散而勢(shì)弱的購房者其實(shí)很難保護(hù)好自己的權(quán)益。

  所以,國際上通常都嚴(yán)格控制在建房預(yù)售,一般不允許全額預(yù)售,只允許收取不超過房價(jià)30%的定金或預(yù)付款,并要求開發(fā)商或通過律師行在銀行開立專戶管理,只能用于相關(guān)房產(chǎn)的建設(shè),不得挪作他用。

  近些年,我國也在逐漸收緊在建房預(yù)售并加強(qiáng)監(jiān)管,但到目前為止,基本上都是在預(yù)售房建設(shè)項(xiàng)目的主體結(jié)構(gòu)封頂后,購房者即可在首付基礎(chǔ)上申請(qǐng)按揭貸款,其支付的購房款(包括首付等)需要部分存放在指定監(jiān)管賬戶,由住房建設(shè)管理部門和開戶銀行進(jìn)行監(jiān)管,根據(jù)施工進(jìn)度分批次由開發(fā)商提取使用。由于從主體結(jié)構(gòu)封頂?shù)綄?shí)際可以交房,往往需要2-3年時(shí)間,其中,購房者不可控因素很多,風(fēng)險(xiǎn)仍然很大。而在預(yù)售款的監(jiān)管上,由于監(jiān)管部門責(zé)任不大,工程實(shí)際進(jìn)度與款項(xiàng)實(shí)際使用的監(jiān)管往往難以到位,甚至一些開發(fā)商具有很大影響力,容易協(xié)調(diào)各方配合逃避監(jiān)管,使監(jiān)管賬戶的資金被挪用而形成工程拖期甚至爛尾風(fēng)險(xiǎn)。

  在建房全款預(yù)售及其按揭貸款的大量發(fā)展,有力地支持了房地產(chǎn)的發(fā)展,但也使得開發(fā)商、購房者(借款人)、放貸銀行之間相互交集,購房者全額交款后,一旦出現(xiàn)在建住房爛尾難以交房,責(zé)任難以清晰劃分。在住房價(jià)格止升轉(zhuǎn)降、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)加大情況下,更容易增大開發(fā)商不能按期交房甚至徹底違約無法交房、購房者難以推動(dòng)開發(fā)商合理解決,勢(shì)必將風(fēng)險(xiǎn)和糾紛更多地轉(zhuǎn)移到銀行身上,自行決定停止償還銀行貸款本息,容易引發(fā)群體性社會(huì)事件和系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

  當(dāng)前出現(xiàn)的群體性停貸維權(quán)事件,就是這類“在建房按揭貸款”出現(xiàn)糾紛產(chǎn)生的。而這種風(fēng)險(xiǎn)早已存在且大量聚集,其爆發(fā)只是遲早的問題,對(duì)此,必須從根源上找準(zhǔn)問題、盡快解決,消除風(fēng)險(xiǎn)隱患。

  按揭貸款必須回歸本原

  必須明確,所有住房按揭貸款只能以作為抵押物的房產(chǎn)作為償還貸款本息的全部保證,借款人只以該房產(chǎn)承擔(dān)有限責(zé)任。以此迫使貸款銀行必須保證相關(guān)房產(chǎn)能夠按照購房合同按時(shí)保質(zhì)交付、沒有法律糾紛,并根據(jù)按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)程度合理確定貸款成數(shù)和還本付息方式等。

  這種情況下,銀行勢(shì)必將嚴(yán)格控制在建房按揭貸款的投放,而主要承做成品房按揭貸款。即使銀行發(fā)放在建房按揭貸款,由于將主要承擔(dān)在建房按揭違約風(fēng)險(xiǎn),也會(huì)迫使其加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商的甄選和在建房工程監(jiān)管,防范在建房預(yù)售后出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)。由此也必將有力地抑制商品房全款預(yù)售的規(guī)模擴(kuò)張,更好地保護(hù)購房者的合法權(quán)益。

  對(duì)此,需要金融監(jiān)管部門健全相關(guān)法規(guī),需要政府減少對(duì)住房開發(fā)及按揭貸款的行政干預(yù)。應(yīng)考慮盡快全面取消住房全款預(yù)售,統(tǒng)一對(duì)定金比例的控制標(biāo)準(zhǔn),并落實(shí)責(zé)任、切實(shí)強(qiáng)化對(duì)監(jiān)管賬戶的管理。

  妥善處置按揭貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)

  對(duì)當(dāng)前已經(jīng)爆發(fā)并快速蔓延的群體性“停貸維權(quán)”事件,需要高度重視、盡快妥善處置。

  中國金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房按揭貸款余額已經(jīng)超過30多萬億元,這其中,尚未交房的在建房按揭貸款規(guī)模盡管不是很大,難以按期交房的規(guī)模應(yīng)該更小,但住房按揭貸款余額中很多都是從在建房按揭貸款開始的,盡管很多已經(jīng)交房,但由于住房業(yè)主與開發(fā)商往往存在不少遺留矛盾,在經(jīng)濟(jì)下行、房價(jià)下跌、還貸壓力加大的情況下,目前這種由在建房爛尾引發(fā)的“停貸維權(quán)”事件,如果不能明確原則及時(shí)解決,很有可能激化更大潛藏的矛盾,引發(fā)更多的房貸糾紛,激發(fā)更大社會(huì)動(dòng)蕩和金融風(fēng)險(xiǎn)。

  對(duì)這一問題,應(yīng)明確由各地政府牽頭解決。

  對(duì)存在預(yù)售的在建房樓盤進(jìn)行全面調(diào)查摸底,明確實(shí)際預(yù)售的規(guī)模以及樓盤按時(shí)完工交房的可能與風(fēng)險(xiǎn)程度。

  對(duì)已存在預(yù)售但尚未到交房期的在建工程,除加強(qiáng)預(yù)售房款(包括定金、首付款、按揭貸款等)專戶監(jiān)管(細(xì)化監(jiān)管辦法、落實(shí)監(jiān)管責(zé)任)外,還應(yīng)要求開發(fā)商必須拿出切實(shí)可行的安排,保證能夠按照預(yù)售合同按時(shí)保質(zhì)交房。

  對(duì)存在預(yù)售卻難以按期保質(zhì)交房的,除要求開發(fā)商必須按照售房合同約定給予購房者賠償外,還應(yīng)要求其承擔(dān)購房者按揭貸款的還本付息責(zé)任,直到完成住房交付為止。銀行由此暫停對(duì)借款人按揭貸款還本付息的追繳,并與開發(fā)商、購房者簽訂相應(yīng)的三方協(xié)議。

  對(duì)存在住房預(yù)售但開發(fā)商已經(jīng)難以完成工程建設(shè)的,政府可牽頭進(jìn)行資產(chǎn)重組轉(zhuǎn)讓,或者組織政府采購,銀行積極予以資金支持,幫助項(xiàng)目盡快完工交付使用,盡可能減少社會(huì)損失和購房糾紛。

  對(duì)已交房但存在與開發(fā)商矛盾,業(yè)主借機(jī)進(jìn)行“停貸維權(quán)”轉(zhuǎn)嫁矛盾的,則要堅(jiān)持合同約束,不能隨意開口子。

  (本文作者介紹:前中國銀行副行長)

責(zé)任編輯:余坤航

  新浪財(cái)經(jīng)意見領(lǐng)袖專欄文章均為作者個(gè)人觀點(diǎn),不代表新浪財(cái)經(jīng)的立場(chǎng)和觀點(diǎn)。

  歡迎關(guān)注官方微信“意見領(lǐng)袖”,閱讀更多精彩文章。點(diǎn)擊微信界面右上角的+號(hào),選擇“添加朋友”,輸入意見領(lǐng)袖的微信號(hào)“kopleader”即可,也可以掃描下方二維碼添加關(guān)注。意見領(lǐng)袖將為您提供財(cái)經(jīng)專業(yè)領(lǐng)域的專業(yè)分析。

意見領(lǐng)袖官方微信
分享到:
保存  |  打印  |  關(guān)閉
馬斯克:我已將大腦上傳到云端 外賣騎手遭多次撞擊碾軋 交警回應(yīng):系交通事故 鄭州銀行稱監(jiān)管資金被挪用是聽招呼干活?鄭州市房管局:其說法不實(shí) 開發(fā)商樓盤“爛尾”,江西高安法院判決由開發(fā)商歸還房貸 財(cái)政部河南監(jiān)管局:堅(jiān)決守住不發(fā)生區(qū)域性系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線 張小泉總經(jīng)理道歉了! 世紀(jì)佳緣“失聯(lián)”高管已被拘留,大股東復(fù)星主動(dòng)報(bào)案并透露原因 佩洛西正式宣布!“烏克蘭總統(tǒng)夫人要在美國國會(huì)發(fā)表講話” 開發(fā)商開始賣現(xiàn)房,這個(gè)縣城土拍還要求現(xiàn)房銷售……專家:現(xiàn)在大規(guī)模提現(xiàn)房銷售不合適 胡錫進(jìn):再傳佩洛西將訪臺(tái),老胡建議解放軍戰(zhàn)機(jī)“伴飛”進(jìn)入臺(tái)灣島