意見領袖 | 秦朔

　　“病去如抽絲”

　　上半年的地產行業有多慘，重拾對房地產的信心就有多難。

　　中指研究院數據顯示，2022年上半年，受各地疫情反復、需求預期偏弱等不利因素影響，房企銷售業績呈現負增長。其中，TOP100房企銷售額均值356.4億元，同比下降48.6%，整體業績腰斬。

　　被腰斬的不僅僅是冷冰冰的銷售數據，更是整個市場的信心。今年上半年全國各地優化市場調控的政策近500次，創歷史同期新高，行業政策環境進入寬松周期，但仍是難掩各地地產的頹勢，5月份之后疫情緩解，雖然一線城市銷量有所回升，但市場觀望情緒明顯。

　　一方面是城市分化明顯，北京、上海等核心城市觸底反彈，避險價值明顯的豪宅升溫，但大多二三線城市仍在橫盤磨底，售樓部門可羅雀。

　　另一方面，整體經濟環境的壓力，以及居民收入預期走弱等因素對居民購房心理產生了較大的負面影響，對剛需置業群體的影響更加明顯，購房者觀望情緒更重，特別是房價較高的熱點一二線城市，低總價段產品的剛需客戶買房意愿下降明顯，需求釋放動力不足。

　　招商證券研報認為，勞動力市場前景惡化，使得居民部門的經濟行為趨于保守，消費和購房需求疲弱，預防性儲蓄傾向上升，資產負債表開始收縮。

　　統計局和央行數據顯示，去年下半年以來，居民儲蓄傾向大幅上升，消費信心陡峭下降。5月份，在金融機構五花八門的加大貸款投放力度的大背景下，居民新增貸款仍然史無前例地連續7個月同比負增長。另一方面，居民新增儲蓄則連續四個月同比大增，央行6月29日公布的二季度城鎮儲戶調查問卷結果顯示，居民儲蓄傾向，創有統計記錄以來的最高水平。

　　企業部門的表現與居民部門類似，受疫情和政策不確定性雙重沖擊，企業新增中長期貸款自去年7月份以來僅2個月實現了小幅同比正增長（今年1月和3月），企業不愿意借錢了，降杠桿的目的達到了，但也反應出企業投資和擴張意愿不足。

　　從當前經濟整體情況來看，現在是“一頭熱”（政府），“兩頭冷”（企業和家庭），房地產行業如今的情況表現得更加明顯，政府急著要賣地，但企業不敢再買地，也沒有錢買地，導致土地市場流拍和撤牌不斷。

　　根據中指數據，2022年上半年，全國流拍和撤牌數量合計1995宗，流拍撤牌率達23.4%，較去年同期提升5.1個百分點，僅靠國資開發商已經沒有辦法完全消化這么多土地了，畢竟保利、華潤和中海這樣的國企把地拍了去，也是要建房子的。

　　“病來如山倒，病去如抽絲”，房地產救市注定是一場拉鋸戰。

　　無“人”為力

　　如果要用一個字來概括當前的房地產市場，那一定是“急”——急著賣地，急著賣房，急著維權。

　　為了恢復樓市信心，各地救市政策五花八門。

　　從媒體的報道中，我們看到地方政府不遺余力，鄭州就出臺了拆遷補償房票制度，繼續加大棚改力度。公務員賣房早已經不是新鮮事，青島市西海岸新區薛家島街道發文稱，將宣傳發動當地居民購買商品房列為政府工作人員的考核；廣西玉林市政府年初召開了一個大會，定下了2022年全市各層級部門需完成推薦村民購房8000套的任務，公務員下沉到村推薦農民進城購房；今年5月，廣州增城區住建局也發函，由政府牽頭對接房企和大企業，開展團體購房活動。

　　政府這么給力，企業當然也沒閑著，讓農民進城買房，已經是這一輪促銷中的共識。除了傳統的打折促銷，不少企業制訂了針對農民的促銷方案。比如河南建業地產針對河南地區農村客戶推出小麥、大蒜抵部分房款營銷活動，新城控股旗下的南京云漾濱江樓盤推出“西瓜換房”活動，江蘇無錫弘陽·悅陽九璽項目也推出“水蜜桃我來收，您安家我助力”活動。

　　從效果來看，無論是買房送車位、買房送汽車、買房送土豬，還是當前的“瓜果梨桃救樓市”，都是房企的讓利行為，在促銷語境下，都值得鼓勵。但如果將問題放到更大的全國范圍來看，我們還需要看到促銷背后的商業邏輯。

　　首先，銷售是眾多開發商手中唯一能挽救當前頹勢的救命稻草。去年下半年以來，不少房企債務違約，項目停工，連國資的綠地控股旗下多處樓盤遭到業主投訴反映，存在項目停工，交付時間遙遙無期等現象。

　　而對大多的民營房企來說，通過資本市場融資、發債更是難如登天，5月初監管部門推出包括碧桂園、美的置業、龍湖在內的5家房企作為示范房企，公開發行人民幣債券，但市場上數萬家房企，如果示范房企擴容的速度趕不上房企違約的速度，房地產市場仍將是哀鴻遍野。

　　所以賣房自救是當前房企唯一能主動把握的事，同策研究院就曾表示，“從信用債的融資缺口來看，未來2~3年內都存在融資缺口，只能靠項目銷售回款來償債”。無論是公務員賣房還是房企花式營銷，都是這場自救中的一環而已。

　　其次，這場房地產危機將更多的社會問題展現了出來。前面我們也說了，房企和政府都努力將營銷的主角放到農民身上，城市里的接盤俠不夠用了，這也反映出中國人口整體的遷移。比如河南鄭州是過去幾年搶人大戰中啟動較早、成效也較為顯著的，這導致河南的其他縣市人口流失嚴重。做大省會城市的首位度，必然會犧牲周邊縣市，而周邊縣市也要賣地，也要土地財政，它們又有多少可選項？

　　放在全國視角下看，河南的人口流失同樣嚴重。很多人納悶杭州今年上半年為啥仍能實現賣地收入1500多億，再次領跑全國，原因就在于它的人口虹吸能力。其中，來自河南的人口流入占了很大的比重。一項統計顯示，在杭州1220.4萬常住人口中，河南籍的人口總量達到了192.3萬人，占比15.8%，僅比杭州本地籍貫17.8%低了兩個百分點。這就是杭州樓市繁榮背后的人口密碼。

　　河南已然算經濟大省，對于那些不發達的中西部省份來說，人口流失更為嚴重，上面我們提到的公務員下鄉賣房的廣西玉林市，其常住人口581.58萬人，“七普”數據顯示，玉林市戶籍外出人口達136萬人，其中到市外省內12萬人，省外124.3萬人，平均每戶就有0.8人外出。更為嚴重的是，流失的人口大多是青壯年，而他們是消費的主力，是購房的生力軍，對這些城市來說，開發商們賣房時“無‘人’為力”就是最好的注腳。

　　再則是關于對樓市的反思。說來也是好笑，在樓市行情好時，似乎全世界都在對高房價口誅筆伐，各地政府調控政策恨不得一天一次，一旦行情跌下來時，又是一副要死要活的樣子，恨不得跪下來求買房。如果要寫一部中國樓市的《二十年目睹之怪現狀》，那一定會很精彩。經歷了危機如果不反思，下一次不會太遠。

　　重塑信心

　　客觀來說，當前中國樓市已經進入深度調整的時間段，特別是二三四線城市，無論是供需關系還是人們對房地產的整體認識都在改變，這是一個好現象。

　　經過近一年的調整，該爆雷的房企早就爆雷了，房地產行業的“至暗時刻”已基本過去了，剩下的就是如何處理問題房企，以及如何修復市場信心的問題了。

　　萬科作為“帶頭大哥”不得不在這個時候站出來為行業喊話撐腰。在6月28日的股東大會上，萬科董事會主席郁亮說，“從短期來看，市場已經觸底，但是恢復是個緩慢溫和的過程。”郁亮對接下來的市場抱有樂觀態度，其中主要的原因就是，一方面是政府為行業健康發展調整了政策，對行業帶來了積極影響。而另一方面，是“房地產行業仍然是10萬億元級別的行業，也是古老的行業，不會說沒有就沒有”。

　　我們回溯近幾年全國商品房銷售額，2021年是18.19億元，同比增長4.8%；2020年是17.36萬億元，同比增長8.7%；2019年是15.97億元，同比增長6.5%……這樣一個十幾億元的行業，我們其實應該有信心，即使過去高增長的態勢不能保持，但這個行業還有很多機會，除了住宅開發，還有城市更新、物業服務、物流地產、旅游地產、康養地產，這些業態與地產開發高度關聯，同樣有著巨大的市場。

　　企業要修復信心靠政策，消費者的信心則更多地靠利益。老百姓不需要高深的經濟學知識，他們只認一點，我買房虧不虧？自住當然要考慮虧不虧的問題，因為年輕人發明了一個新詞“房格爾系數”——房租占可支配收入的比例，即房租占工資的比重。

　　那些總喊話讓年輕人租房住的經濟學家是不會告訴你這個“房格爾系數”的。投資當然更得考慮虧不虧，房地產的投資屬性同樣是這個古老的行業自帶的屬性，你剝奪不了。

　　回顧這一輪樓市的起伏，自2020年來，在“三道紅線”“貸款兩集中”“預售資金監管”等限制措施下，企業開始面臨困境，但因為有2020年下半年至2021年上半年出現了在疫情“填坑”后持續四個季度的高景氣行情，危機被暫時掩蓋，直到2021年下半年行業景氣度急轉直下，房企信用事件頻出，銷售、土拍持續低迷，行業進入“至暗時刻”。疫情只是一個偶發因素而已，根本原因還是在于中國經濟、中國房地產行業已經進入一個拐點，經濟的高增長難以為繼，房地產行業同樣不可能再延續此前的波瀾壯闊了，但這個行業與中國經濟一樣，雖然高速增長不再，但經濟韌性在，消費市場在，長期可期。

　　看懂了這個邏輯，才能真正重塑對中國房地產行業的信心。

　　(本文作者介紹：商業文明聯盟創始人、秦朔朋友圈發起人、原《第一財經日報》總編輯。)