文/意見領袖專欄作家 譚浩俊

　　15日，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會下發關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知，通知指出，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

　　也就是說，凡是購買首套房的居民，可以享受商業貸款的優惠利率，且優惠力度不小。對商業銀行來說，面對監管機構的政策放寬，也在如何支持居民購房方面，有了更大的自主權，有了更多政策靈活性。特別是三、四線城市，可以把政策用到“最佳狀態”，給予購房者最為優惠的政策支持。

　　央行和銀保監會做出這樣的房貸政策調整，也是依據目前房地產市場的實際情況，既可以認為是一次主動作為，也可以認為是一次被動行為。從主動作為來看，目前，受疫情和外部環境的多重影響，經濟面臨比較大的下行壓力，如果房地產市場再出現嚴重問題，對穩經濟、穩就業都是相當不利的。因此，在金融政策方面，應當做出主動調整、積極作為，其中，維護房地產市場穩定，就是必須做出的一項舉動。

　　從被動行為來看，按照居民的實際負債狀況、家庭資產結構情況以及促進消費的實際需要，是不應當在政策上繼續鼓勵居民負債購房的，而應當鼓勵居民更多選擇租房，從而為房地產市場健康有序打下堅實基礎，為擴大消費留下更多空間。可是，如果居民不購房，開發企業就將面臨強大壓力，很多企業將無力維持。據中新經緯不完全統計，截至5月13日，已公布銷售業績的頭部房企，銷售額幾乎全部呈現負增長，其中，至少有18家房企4月份的銷售額出現腰斬，同比下降超過50%。這樣的“慘狀”，對陷入資金鏈困局的房企來說，資金鏈斷裂風險是非常大的，必須通過激活房地產市場，來為開發企業銷售住房創造條件，確保開發企業不出現資金鏈斷裂風險。

　　問題的關鍵在于，降低首套房貸款利率，只是刺激商品房消費的一種手段，而且，是對那些原本就沒有足夠購房能力居民的一種政策激勵，或許能夠讓一部分尚處于猶豫之中的居民選擇購房。但是，對于多數居民來說，可能仍然會選擇等待觀望。原因就在于，地方過于積極主動地放松房地產市場調控政策，反而讓那些有購房意愿的居民，擱置了購房的沖動，而是繼續采用等待觀望的態度，與開發企業進行利益博弈。尤其是非熱點二線城市和三、四線城市的居民，會更加處于等待觀望狀態。因為，這些年來房地產市場的變化和房價的變動，讓他們對市場有了更加深刻的了解，對開發企業現狀有了更多掌握，多數居民都非常清楚，現在開發企業的日子可不好過，再堅持下去，會選擇降價售房回籠資金、維持資金鏈平衡。匆忙購房，反而會讓開發企業死杠房價不降，自然對購房者不利了。

　　在這樣的情況下，房貸新政或許能夠對一小部分居民形成利好刺激，他們會利用好政策，借力購房。而且，會要求銀行給予最大優惠，否則，選擇等待觀望。但是，對多數居民來說，他們不會急于購房，尤其是改善性居住，更不會受到政策的影響。更何況，二套房政策并沒有調整，還無法刺激次剛需階層。

　　倒是此項新政，對股市會是一次利好，在周一的股市中，房地產板塊會出現一波上漲行情。只是，這波行情不會太明顯，而且，很有可能會隨著政策作用效率的不是很高，反吐出來。因此，對于投資者來說，切不可跟風炒作，否則，會給自己帶來利益損失的。

　　房地產市場要想真正走出低迷，開發企業要想真正擺脫資金鏈困境，最好的辦法還是降價售房，以回籠和籌集資金。如果把地方政府放松房地產市場調控政策，當作自己的又一次機會，又想指望房價上漲，那就錯了，今天的購房者，早就不會被地方的政策所左右了，他們更多的會自我判斷、自我分析，更多的關注房地產市場變化，尤其是開發企業的表現。自然，房貸新政對購房者的刺激作用也就比較有限了。

　　(本文作者介紹：中國不良資產行業聯盟研究員)