文/新浪財經意見領袖專欄作家 李庚南

　　正值恒大風險發酵之際，人民銀行、銀保監會聯合召開了房地產金融工作座談會。會議要求金融部門認真貫徹落實黨中央、國務院決策部署，圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”目標，準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，按照法治化、市場化原則，配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益。

　　“兩維護”的提出，讓市場為之一振，各種關于房地產政策可能轉向的揣測不脛而走。然而，這其中顯然充滿了誤讀與歧見。實際上，“兩維護”的提出，絕非政策的轉向或松綁，而是在堅持既有“房住不炒”導向下對部分金融機構機械行為的糾偏，體現了堅守風險底線和堅持“以人民為中心”的導向。這就需要金融機構深刻領會和把握“兩維護”的內涵與實質，平衡好防風險與促穩定的關系。

　　其一：“維護房地產市場的平穩健康發展”，明確地回答了如何看待持續加碼調控下的房地產行業和市場問題，即房地產行業究竟還要不要發展、如何發展？答案是毋庸置疑的，即房地產行業不僅需要發展，而且應該平穩健康地發展。

　　這表明，持續的房地產調控絕非要刻意打壓房地產行業，而是為了推動房地產行業發展方式的轉變，引導房地產行業回歸本源，調控的根本導向是不再把發展房地產作為刺激經濟增長的工具。對房價的調控也并非單純地抑制房價上漲，房價快速下跌同樣也是調控的內容之一。把調控簡單地等同于降房價，本身就是一種認知誤區。因此，調控的核心是“穩”，既要抑制房價的快速上漲，也要防范房價快速下跌對市場的擾動。前段時間出現的部分地區對新建商品房的“限漲”與“限跌”政策的并現恰好印證了這一導向。在“一城一策”調控格局下，判斷地方政府出臺政策的維度不是嚴或者松，而應是“穩”字，即是否有利于促進“穩地價、穩房價、穩預期”目標實現。

　　這就要求我們把握平穩健康發展的深刻內涵。既要遏制市場過熱、房價大漲，又要防范市場過冷、房價大跌；大漲大跌都不是平穩健康市場的所應有的特征。維護房地產市場的平穩健康發展，就是要通過政策的引導、資源的優化配置，將房地產行業從野蠻、無序發展的歧路拉回到平穩健康的軌道。但凡有利于房地產行業平穩健康發展的合理金融需求應得到支持；不利于行業健康發展、可能誘致資金脫實向虛的需求應予以遏制。

　　對于金融機構而言，要維護好房地產市場的平穩健康發展，關鍵是把落實“三條紅線”和貸款集中度與守住風險底線結合起來，平衡好防范風險、落實調控與促進房地產市場平穩健康發展的關系。

　　需清楚的是，房企也是企。房企風險與其他行業風險并無大殊，不僅可能波及上下游諸多行業和企業，而且本身也會衍生出就業等諸多問題。按照“穩”的基調，再嚴厲的調控，初衷也是為了規范，而非刻意打壓，更不是要讓房企死。當然，如何打破房企的暴利思維，如何抑制房企暴利之下的社會資金脫實向虛，以及如何抑制資本的無序擴張乃至壟斷，則需要區別對待。既包括對規范與不規范企業的區別對待，也需要對房地產企業主與房地產企業區別對待。要避免對個體風險處置不當導致系統性風險，及因此對行業平穩健康發展的損害。

　　要在保持調控定力同時，高度關注其風險的傳染性，防范風險被放大或衍生次生風險。比如，對于某些因盲目、無序擴張而出現債務風險的房企，既要充分評估和研判其風險的外溢性，穩妥審慎處置，防止風險通過上下游傳染乃至形成系統性風險；又要重視社會公平，避免企業風險轉嫁、暴利落袋、風險歸公的扭曲現象。不能允許一些企業主將野蠻與無序發展的暴利落入自己的口袋（包括資本市場上的減持），而將資不抵債的爛攤子甩給社會、甩給政府。因此，對于這類風險企業的處置，必須把企業主的累計利得與企業存量風險關聯并合并清算。需要明確的是，風險救助的主旨應是救企業而非企業主。應通過審慎穩妥的風險處置，既維護行業的穩定建立理性的市場預期，又能以此警示企業主增強對市場的敬畏，增強對社會的責任。

　　其二：“維護住房消費者合法權益”，就是要在落實“房住不炒”、遏制房地產投機的同時，堅持“以人民為中心”理念，支持居民合理的購房需求，從各環節維護住房消費者的合法權益。

　　居民在住房需求方面的金融需求，既包括購房需求也包括租房需求，既包括按揭購房環節的金融服務可獲得性，也包括交房環節的順利性。因此，房地產調控政策關乎大多數人的利益。需要審慎穩妥，評判的標準就是“以人民為中心”。

　　在購房環節，金融機構既要以“房住不炒”為導向，以防范和控制居民高杠桿率風險為底線，切實貫徹房地產信貸政策，強化對按揭貸款的審慎管理；又要兼顧居民合理的住房貸款需求，最大可能避免對消費者的“誤傷”。這其中，既包括對申請住房貸款者資格的認定，也包括在按揭貸款首付比例確定、貸款利率的確定及放款周期安排方面的合理性。下半年以來市場出現的按揭貸款放款周期延長、停貸范圍擴大、按揭貸款利率快速上升狀況顯然值得反思。特別是房貸利率的快速上升與市場利率下行趨勢的背離，對于首套房、二套房無差別地提高房貸利率做法，一定程度上加重了“剛需”購房者負擔的負擔。通過上浮利率抑制投資投機性購房無疑符合房地產調控政策導向，但若機械地從落實調控政策出發，無差別地提高房地利率，顯然是不可取的，也是與調控政策初衷相悖的。

　　這就要求金融機構切實貫徹差異化住房信貸政策，在信貸流程安排、資源配置、利率定價方面，充分體現差異化原則。既要通過對購房資格、債務杠桿等的把握，落實好“房住不炒”導向，通過貸款資格、首付比例及利率的設定，有效抑制投資投機性購房需求；又要“以人民為中心”，努力支持支持住房“剛需”特別是低收入群體住房融資需求，以優化的流程、優惠的利率支持低收入群體的剛需。應堅持對不同類型的購房貸款需求實施差異化政策導向，改變對于首套房、二套房無差別地提高房貸利率的簡單粗暴的做法。對小面積、“剛需”類購房需求，應盡可能以LPR為定價基準，適當下浮，以切實減輕居民購房需求；對于改善型需求，應適當控制上浮比例；對于大面積、豪宅應通過高利率甚至限制貸款來調節。

　　在交房環節，維護住房消費者合法權益的具體要求就是保交房、保質量，主要是防范“爛尾樓”對消費者的侵害。這其中，涉及金融機構的重要一環就是切實履行對住房預售資金監管職責，防止老百姓的“血汗錢”被房地產開發企業挪做他用，防止預售樓盤因開發企業因債務風險而停工成為“爛尾樓”。這應該是房地產領域侵害消費者合法權益最常見也是最嚴重的問題。作為金融部門，應認真履行好對預售資金的監管職責，落實好對房企資金用途的監管。

　　在住房租賃方面，隨著“居有其屋”向“住有所居”理念的轉化和國家大力發展住房租賃市場的推進，住房租賃需求日益增長，而租金貸融資需求也應運而生。但隨著野蠻生長的長租公寓的紛紛“暴雷”，租金貸也成為住房租賃消費者面臨的“陷阱”。一些租客在低租金等誘惑下陷入長租公寓羅織的“被貸款”“套路貸”，并隨著長租公寓的“暴雷”而蒙受損失。因此，規范租金貸業務，加強對租金貸的監管，也是金融機構維護住房租賃市場消費者合法權益的著力點。

　　總體上，金融機構在落實“兩維護”方面，應以“房住不炒”為核心，以促進“共同富裕”為導向，按照提升低收入群體收入、擴大中等收入群體（或降低其支出）、調節高收入群體的目標，實施差異化的住房信貸政策。唯有如此，才能真正按照“兩維護”要求，平衡好市場風險防范與穩健發展的關系，維護好消費者正當的金融消費權益。

　　當然，金融機構落實“兩維護”還有一個重要的前提，就是按照法治化、市場化原則，配合相關部門和地方政府共同維護。這意味著，地方政府及相關部門仍將是落實“兩維護”的主體。

　　這對地方政府提出了更精細化的管理要求。關鍵是按照“房住不炒”精髓，區分政府與市場的關系，進一步完善購房資格的認定，真正擠干“剛需”的水分。

　　(本文作者介紹：先后供職于工商銀行、人民銀行，現為銀行監管部門人士，長期負責小企業金融服務推進工作，潛心研究小企業金融服務問題。)