文/新浪財經意見領袖專欄作家 譚浩俊

　　“金九銀十”進入關鍵期，房地產市場傳出好消息。除央行等部門在多個場合表示要“維護住房消費者合法權益”，令剛需消費者備受鼓舞之外，部分地區銀行房貸利率出現下調跡象，放款速度也有所提升。

　　根據媒體記者的調查，廣州、佛山等地都出現了房貸利率下降現象。如在廣州，中國銀行、農業銀行、廣州銀行、招商銀行、光大銀行等的房貸利率，都較過往有所下降，其中光大銀行的首套房利率下降至5.60%，下降了40BP；廣州銀行的首套房利率已經降到5.45%，二套房利率降至5.65%。

　　在房貸利率持續上揚的情況下，為什么突然出現部分地區銀行下調房貸利率的現象呢？難道房地產金融政策要轉向嗎？顯然，這是一個會受到重點關注的問題，不僅購房者會關注，開發商更會關注，地方政府也會關注。

　　而從目前的情況來看，面對“房住不炒”定位，管理層是不可能輕易放松房地產市場調控政策的，尤其是房地產金融政策，更不會隨意做出調整。這方面，從9月29日中國人民銀行、銀保監會聯合召開的房地產金融工作座談會也能得到證實，會議強調，要堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段。也就是說，指望管理層放松房地產金融政策，重啟房地產刺激經濟的手段，是不大可能的，也是不太現實的。那么，為什么會出現房貸利率下調現象呢？梳理和分析一下，可能主要有這樣幾個方面原因：

　　從管理層面來看，是為了維護房地產市場穩定，防止房地產市場出現風險。先是央行貨幣政策委員會三季度例會提出，要維護房地產市場健康發展，維護住房消費者合法權益。緊接著，又在央行、銀保監會聯合召開的房地產金融座談會上，要求金融機構配合相關部門和地方政府共同做好“兩個維護”工作。一周內連續兩次強調“兩個維護”，說明管理層對房地產問題已經十分關注，對房地產市場可能出現的風險十分關注。一定程度上，也會對房貸利率帶來一定影響，給商業銀行傳遞下調房貸利率的信號。

　　從風險防控層面來看，由于房地產金融政策持續收緊，特別對開發企業的貸款政策，已經沒有任何空間，也不會開任何口子。因此，開發企業想獲得增量貸款支持的希望完全沒有。但是，如果政策上沒有空間，住房銷售方面也受到政策遏制，那么，開發企業資金鏈斷裂的風險也就越來越大了。因此，為了防止開發企業、特別是頭部開發企業出現資金鏈斷裂風險，就必須從促進住房消費方面下功夫，在政策上稍做調整。也就給予具備條件的商業銀行下調房貸利率一定空間，讓這些銀行開始嘗試下調房貸利率。

　　從維護居民利益層面來看，下調房貸利率，也是維護住房消費者合法權益的重要手段。維護住房消費者合法權益，可從兩個方面來看：一是維護已經繳納房款，但尚未拿到房子的消費者利益。如果開發企業無法把樓建好，不能按時交房，就會影響到部分居民的合法權益。其中，激勵居民購房，推動開發企業售房回籠資金，以確保已開工樓盤盡快竣工，就是維護住房消費者合法權益的需要；二是滿足剛需購房所需要的資金，讓剛需購房不因房貸利率過高而利益受損，也是維護住房消費者利益的重要內容。因此，讓具備條件的銀行下調房貸利率，是合適的，也是需要的。

　　從操作層面來看，房貸利率連續上調，實際也是非理性的，是商業銀行為了應付房地產市場調控要求，做出的過度調整行為。一定程度上，也是與管理層玩心眼、斗心計。因為，商業銀行在上調房貸利率上，采用了是“一刀切”的手段。自然，也就會誤傷剛需，就能夠以此來與管理層討價還價，還會在開發商普遍資金緊張的情況下，用開發企業的風險來倒逼管理層放松房貸政策。顯然，商業銀行的目的達到了，管理層讓步了，因此，也就出現了部分地區房貸利率下調的現象。

　　需要特別注意的是，盡管部分地區出現了房貸利率下調現象，但是，從房地產金融政策的整體來看，格局不會出現明顯變化。房貸利率下調，只是為了房地產市場穩定、為了防范房地產金融風險、為了維護住房消費者合法權益做出的微調整，而不是政策轉向。自然，商業銀行想再打房地產主意，繼續圍繞開發商做文章，沒有可能。