文/新浪財經意見領袖專欄作家 王甲同

　　2021年6月21日，首批公募REITs基金上市發行，備受社會各界關注。截至7月20日，首批公募REITs上市已滿30個自然日。上市一個月時間里，9只公募REITs基金在漲跌幅、交易量、換手率等方面表現如何？

　　一、上市首日表現

　　6月21日，備受矚目的9只公募REITs基金在上交所和深交所上市發行。由于REITs是資本市場全新的金融產品，在各界關注下，9只基金上市首日均表現“氣勢如虹”。

　?。ㄒ唬┦兹?只基金漲跌幅表現

　　從統計數據可以看出，發行首日，9只基金均出現上漲。其中，漲幅前三的為：蛇口產園（14.72%）、首鋼綠能（9.95%）、華安張江光大REIT（5.89%），漲幅最小的為廣州廣河（0.68%）。

　　（二）首日9只基金交易量情況

　　（注：因首批公募REITs存在戰略投資者，有鎖定期要求，因此其持有份額在鎖定期內不能交易）

　　從統計數據看出，首日9只公募REITs基金成交活躍度較高，8只基金成交量占流通量比例超過10%，排名前三的是：蛇口產園（33%）、首鋼綠能（29.6%）、富國首創水務REIT（29.2%），活躍度最低的為中金普洛斯REIT項目，成交量占流通量比例僅為5.4%。

　　二、次日起算首月的表現（6月22日至7月21日）

　　考慮到發行首日存在市場關注和情緒影響的特殊情況，排除首日表現后，我們看9只公募REITs基金次日起一個月的表現（6月22日至7月21日）。同時按照底層資產屬性不同，我們將公募REITs基金分為產權類基金和特許經營權類基金，分別進行統計分析。

　?。ㄒ唬┦自鹿糝EITs基金漲跌幅

　　1．產權類公募REITs

　?。ㄗⅲ寒斣戮鶅r是指6月22日至7月21日期間，每個交易日收盤價的均值，下同）

　　從統計數據可以看出，產權類公募REITs基金上市首月漲跌不一，總體價格平穩，圍繞發行價波動，幅度不大。當月均價上漲幅度最大的是蛇口產園項目（2.97%），跌幅最大的是中金普洛斯REIT項目（-0.23%）。

　　2．特許經營權類公募REITs

　　從統計數據可以看出，特許經營權類公募REITs上市首月除廣州廣河項目外均實現上漲，其中均價漲幅最大的是首鋼綠能項目（5.12%）。

　?。ǘ┦自鹿糝EITs基金交易量情況

　　1．產權類公募REITs

　?。ㄗⅲ喝站鶕Q手率是指6月22日至7月21日期間，每個交易日換手率的均值，下同）

　　從統計數據可以看出，產權類公募REITs基金上市首月交易波動幅度不大。除了蛇口產園項目日均換手率較高（1.79%），其余4個項目日均換手率均低于1%，波動最小的中金普洛斯項目日均換手率僅為0.41%。

　　2．特許經營權類公募REITs

　　從統計數據可以看出，特許經營權類公募REITs基金上市首月交易波動幅度表現不一。日均換手率最大的是首鋼綠能項目（1.31%），最小的是廣州廣河（0.4%）。

　?。ㄈ┦自鹿糝EITs基金波動情況

　　1．產權類公募REITs

　　從統計數據可以看出，產權類公募REITs上市首月振幅波動較大，主要由于上市第一周振幅較大導致，后續振幅基本平穩。其中，日均振幅最大的項目為蛇口產園（1.43%），振幅最小的項目是中金普洛斯REIT（0.65%）

　　2．特許經營權類公募REITs

　　從統計數據可以看出，特許經營權類公募REITs基金上市首月最大振幅和最小振幅差距較大，主要因為上市第一周振幅較大導致。從日均振幅上來看，波動幅度最大的是首鋼綠能（1.03%）和富國首創水務REIT（1.03%），最小的是廣州廣河（0.76%）。

　　三、公募REITs基金首月表現特點

　　通過跟蹤統計，我們發現公募REITs基金呈現如下特點：

　?。ㄒ唬┵Y產雖好，定價過高項目二級市場存在破發情況

　　首批公募REITs項目對應的底層資產，無論是區域位置、行業屬性，還是運營成熟度，均是市場認可的國內核心區域優質資產。由于公募REITs結構中不存在兜底主體，僅靠資產信用，因此即使是優質資產，在發行過程中如果定價過高，待二級市場上市后，會存在交易價格跌破發行價的情況。首批9個項目，排除首日特殊情況，首月出現二級市場價格低于發行價情況的基金有4只。

　?。ǘ┕乐岛同F金流是REITs投資者最看重的因素

　　投資公募REITs，就是投資項目，因此項目的估值是否合理，預估現金流是否可實現就是投資者最關注的點。在對項目估值過程中，由于REITs規則要求使用收益法，因此在未來現金流折現過程中現金流增長率和折現率是否合理就是關鍵。投資者更多認可預估現金流可實現度高的項目。從二級市場表現看，首月基金均價漲幅最高的2只基金為：首鋼綠能項目（5.12%）和首創水務項目（4.29%）。通過分析基金募集說明書和估值報告，我們發現這2個項目在估值過程中，預估未來現金流時未給予增長率，采用的是歷史已發生的現金流為基礎，估值相對保守，現金流可實現度高。

　　（三）REITs基金二級市場價格整體變化平穩，波動幅度小

　　雖然公募REITs兼有股性和債性，且二級市場漲跌幅設定也參照股票市場規則（10%漲跌幅），但REITs二級市場價格波動并不像股票那么大，無論是產權類基金還是特許經營權類基金，日均振幅均在0.65%-1.43%區間，價格變化也是以“分”為單位計量。除首日特殊情況外，整體價格表現平穩，波動幅度很小。

　?。ㄋ模┦苷w規模限制，REITs基金成交量不大，換手率低

　　首批9只公募REITs總發行規模共計314億，鑒于戰略投資者份額存在鎖定期，因此首年流通規模僅有129.5億。由于流通規模不大，因此REITs基金每日成交量不大。除首日特殊情況外，首月日均交易量占流通份額的比例在0.22%-1.91%范圍，單日交易金額大的時候達到“千萬”級別，金額小的時候甚至僅為“百萬”級別。從換手率情況看，首月REITs基金換手率區間為0.4%-1.79%，如果排除上市第一周換手率較高的情況，換手率會更低。后續隨著公募REITs的擴容，上市整體規模擴大后，供投資者選擇的種類和數量增加，成交量也會提升。

　　(本文作者介紹：中國政法大學經濟法碩士，金融從業經驗12年，CFC特邀企業債券融資講師，知名REITs業務講師。)