文/新浪財經意見領袖專欄作家 李庚南

　　樹欲靜而風不止。

　　在持續加碼的調控政策下，狂躁的樓市似乎略微變了沉寂，但輿論對樓市“挑逗”從未消停。牽動樓市神經的事件，除了前不久土地出讓金劃轉稅務部門征收引發了市場熱議外，最近又有一系列吸引市場眼球的動向，其背后的信號頗值得玩味。這些信息或有助于我們研判下半年及至今后樓市的走勢。

　　一、三大指標趨冷：如何引領樓市走向？

　　從國家統計局公布前5個月數據看，在房地產市場運行總體平穩態勢下，國房景氣指數持續下降，一些反應樓市景氣的關鍵性指標趨冷，樓市降溫跡象漸呈。房地產持續調控的效應進一步顯現。

　　一是二手房價格漲幅總體回落。5月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比和同比漲幅均有所擴大，但二手住宅銷售價格環比上漲0.6%，漲幅比上月回落0.2個百分點。據WIND數據，70個大中城市二手房價增速總體也呈降勢，二、三線城市二手住宅價格指數環比分別下降0.1和0.1個百分點。

　　二是商品房銷售增速連續3個月回落。國家統計局數據顯示，今年1―5月份，全國商品房銷售同比繼續增長，商品房銷售額和銷售面積同比分別增長52.4% 和 36.3%；但銷售增速已從年初的高位連續三個月回落。前5個月商品房銷售額增速較前4月累計增速下降15.8個百分點，增長幅度繼續減少；銷售面積較前4月累計增速下降11.8個百分點。

　　三是房地產開發投資增速連續3個月收窄。1—5月份，全國房地產開發投資同比增長18.3%，增速從1-2月份38.3%的高位連續三個月回落，比1-4月份減緩3.3個百分點；房開企業土地購置面積4396萬平方米，同比下降7.5%；土地成交價款1931億元，下降20.5%。

　　二、縣城住宅“限高令”：如何影響樓市的格局？

　　前不久，住房和城鄉建設部等十五部門提出要控制縣城建設密度和強度，要求縣城建設應疏密有度、錯落有致、合理布局。縣城新建住宅以6層為主，6層及以下住宅建筑面積占比應不低于70%，縣城新建住宅最高不超過18層。

　　這一要求無論是對未來縣城的規劃、人口密度的控制要求還是對住宅限高的要求，以及縣城空間的宜居化安排，都將對房地產市場形成不可忽視的效應：一方面，住宅建設“限高令”意味著開發物業低密度化。這對房地產開發商而言，必然意味著住宅開發單位造價的提升，或直接推動縣城房價上漲。另一方面，在利潤驅使下，“限高令”及其他建筑施工控制措施的出臺，客觀上會弱化開發商進入縣城開發房地產的積極性減少供給，使住宅供需矛盾擴大，從而在供求規律下進一步推高房價。而且，隨著縣城建設布局向宜居方向優化，居民到縣城置業的熱情或增加，將加大縣城住宅供需的矛盾。

　　可以預見，“限高令”的實施將一定程度上增大縣城住宅供需的矛盾，或推動房價上漲；同時，縣城居住環境越來越好，將可能吸引更多人回縣城發展，對大中城市的住房供需矛盾形成一定的紓解作用。

　　三、央企“退房令”：如何影響土地價格？

　　房地產上漲的一個共同的、重要的誘因，就是土地價格的上漲。而地價上漲的推手，除了土地財政驅使下地方政府高價賣地的“熱情”外，開發商的非理性“豪氣”拿地也是一個主要因素。其中，頭頂央企光環的房企四面出擊、高價拿地是土拍市場“地王”頻出的重要推手。

　　2010年3月，國資委宣布，除16家以房地產為主業的中央企業外，其余78家不以房地產為主業的中央企業需清退房地產業務，在完成自有土地開發和已實施項目等階段性工作后退出房地產業務。遺憾的是，這項退房令被遲滯延緩成了“爛尾樓”。到2020年底，仍有16家央企在房地產行業中發展。

　　2020年12月《經濟日報》一篇題為《“清退令”持續推進，督促非主業央企接連退出房地產市場》的報道打破了沉寂，國資委重啟“退房令”，明確規定不以房地產為主業的央企從2021年3月起退出房地產市場。隨后，央企退出節奏加快。6月11日，廈門國貿發出公告，擬將國貿地產100%股權、國貿發展51%的股權出售給廈門國貿控股集團。這意味著未來非以房地產為主業的國企、央企力量或全部退出房地產市場。

　　房地產市場競爭的激烈程度不會因此被削弱，房企高價拿地的土壤依舊存在，更何況除了央企外，還有大量與央企脾性相似的國企。穩地價根本還在于國有土地招拍掛方式，在于地方政府土地財政模式下“賣地增收”的驅動。

　　四、黑石收購SOHO：如何影響市場預期？

　　6月16日，SOHO中國正式宣布，“資本之王”黑石已發出全面收購要約投資本公司，以取得SOHO中國的控股權。市場傳聞已久的“潘石屹要跑了”似乎終于被坐實。

　　其實，過去的5年中，潘石屹一直在拋售地產業務，并于2015年開始轉行做“包租公”生意，但吃慣了房地產開發“大魚大肉”的，終究看不上租賃這種“白菜”生意。國內商業地產的超低租售比顯然難以滿足資本的欲望。因此，與其說潘石屹跑了，不如說潘石屹從房地產市場成功套現了。

　　潘石屹選擇“清空”地產業務意味著什么？作為一位根植于房地產多年的地產大亨，潘石屹何以如此決絕離場？這雖是一次純商業并購事件，但至少傳遞出一個信號：房地產投資的黃金時代或已經結束了。

　　但是，有“聰明資本”之稱的黑石何以甘當“接盤俠”？聯系黑石在6月22日以60億美元的價格收購房屋之友的舉動，說明市場尚存分歧。雖然近期由于高房價，美國房屋銷售有所放緩，但黑石認為，從歷史情況來看，房地產市場依然紅火，千禧一代已進入黃金購房期，他們的需求預計將在未來幾年繼續刺激市場。黑石的這兩次收購行為瞄準的都是房屋租賃市場，說明房地產市場的熱點或向租賃市場轉變，這其實也與年初中央經濟工作會議確定的以發展長租房解決大城市租房問題的方向一致。

　　五、房企高息境外發債：如何防范市場風險？

　　對于房企而言，融資趨緊是不得不直面的趨勢。自2020年監管部門發布“三條紅線”以來，房企融資環境明顯處于收緊態勢。房企無論是從銀行融資還是發行內外債方面都呈明顯收緊態勢，特別是境外發債方面，發債的難度和利率呈現明顯分化。同時，房企到期債務壓力將逐漸顯現。

　　房企境內外融資難度的加大，融資成本的上升，以及到期償債壓力的增大，疊加監管對經營貸流入房地產整治力度的加大，對房企本身而言，意味著資金鏈風險的增大；對房地產行業而言，則需關注其風險傳染及金融風險的顯性化。加快銷售、加強回款已成為當前房企資金來源的主要依托。可以預見，高周轉模式將成為房企的必然選擇。同時，隨著中小房企風險的暴露，行業重整的速度或加快。

　　六、按揭貸款利率走高：如何影響消費者選擇？

　　毫無疑問，保持流動性合理充裕，保持貨幣供應量和社會融資規模增速同名義經濟增速基本匹配，保持宏觀杠桿率基本穩定，是央行貨幣政策的基調。反映到貸款市場上，表現為貸款市場報價利率的基本穩定。至6月21日，貸款市場報價利率（LPR）已連續14個月“躺平”。而且，存款利率定價模式轉換，實際上表現出引導利率下行的態勢。

　　但住房貸款利率卻反其道而行，走出獨立上行態勢。據貝殼研究院監測結果，6月份72城主流首套房貸利率為5.52%，二套利率為5.77%，分別較5月上浮5個、4個基點；72城房貸平均放款周期為50天，較上月延長2天。

　　房貸利率走勢與貸款市場報價利率（LPR）走勢的反差說明什么？貸款市場定價的邏輯顯然并未改變，房貸利率走出別樣的態勢顯然也并非市場內在的驅動，而是商業銀行配合房地產調控做出的差異化信貸舉措。如果認識到這一點，我們或許就要重新反思貨幣對房地產市場走勢的影響力，房地產“長期看人口，中期看土地，短期看金融”的邏輯或需修正？

　　如果住房按揭貸款的供給邏輯獨立于貸款市場，那么短期或直接影響到購房需求，進而影響到房開企業資金流。據機構測算，如果2021年居民房貸增速從2020年的16%下降至15%，那么全國住宅銷售額增速將從10%下降到8.5%。如果居民房貸增速下降至13%，那住宅銷售額增速或下降至-6.9%。從長期看，如果房貸利率獨立走勢持續，則可能增大購房者對購房成本不確定性的考量，使投機者的行為有所顧忌，從而改變人們對房地產市場的預期。

　　無論是房地產短期走勢還是長期預期都在朝調控的預期方面靠近，各市場參與方行為將趨于理性。

　　從投資層面看，隨著房地產行業賺錢效應的弱化，資本進入房地產的熱情或退燒，央企的退出將使土拍市場漸趨理性，開發商拿地或趨理性，穩地價的支撐增強。當然，穩地價的關鍵還在于地方政府的行為。

　　從商品房供需看，最能夠反映市場供求和價格走勢的二手房價格“虛高”現象有所改變，這將逐漸擠壓新房、二手房價倒掛所形成的“紅利”，從而促使新房市場降溫。

　　從資金層面看，在嚴監管之下，房企資金鏈的繃緊將推動行業加快重組，市場競爭格局將發生變化，市場集中度或上升；而差異化的房貸政策也將進一步擠壓投機的空間，增強購房的審慎性。

　　(本文作者介紹：先后供職于工商銀行、人民銀行，現為銀行監管部門人士，長期負責小企業金融服務推進工作，潛心研究小企業金融服務問題。)