文/新浪財經意見領袖專欄作家 周天勇

　　讀“2020年1-4月中國房地產企業新增貨值”新聞有感

　　最近研究“不動產：價格、債務和貨幣對消費和工業的擠出——土地要素進一步市場化改革與穩定增長的出路和對策”課題時我發現：中國的消費和工業就是2000年以來國民經濟的房地產化擠兌和擠垮的。

　　2000年到2019年，地方政府從農村和城郊農民集體的土地低征用和高價倒賣的土地上，已經累積獲得了50萬億元的土地出讓金，土地出讓金已經從過去的“零化錢”變成了地方政府離不開的收入了，目前占到地方財政的40%到50%。但是，土地再讓金中農民獲得的不到5%。如果按照初心土地改革大綱我們把土地分給了農民，按照憲法非公益用地不得征用農民土地，按照馬克思主義經濟學不同所有者之間的土地要等價交換，按照十八屆三中全會城鄉土地同地同權同價原則和建立城鄉統一競爭性土地市場，就是地方政府征稅40%，農民也應該得到30萬億元的土地出讓收入。

　　農民做了如此大的貢獻，把城市建設得很好，但是近幾年各地建設文明城市、衛生城市、現代化城市和國際城市，農民到城市中賣菜、擺地攤、農貿市場、農民就業的小店小鋪等等攆走和一刀切擴大化拆除了不少；特別是農民回到農村，在自己的土地上干點事，也受到了一切切擴大化拆違的重創。農民現在余錢很少了。

土地收入合理分配和無高房價對居民收入轉移與實際城鄉居民收入和消費占GDP比例對照

　　從統計居民的收入和消費比要比筆者計算的高10到8個百分點左右。這是因為這樣的國民經濟核算造成的。GDP國際核算規則中，居民自己給自己產權并自己居住的房屋支付房租。產出法上，與土地要素有關的GDP貢獻，以此核算方式計入；而收入法上，中國2018年地方政府土地出讓收入為65096元，但沒有直接計入GDP。實際上是產出法上的虛擬房租與收入法上土地出讓金在GDP核算上進行了平衡。

　　這部分核算為居民的虛擬收入和支出規模，占當年GDP的7.1%。但是，中國與絕大部分國家的區別是，土地出讓收入并沒有被企業和農民等所得，而是一筆地方政府的收入；居民自有產權房居住率高，租賃居住比例低，住宅實際出租率很低，租金收入中虛擬份額太高，居民并沒有得到如核算的那么多的收入；政府土地出讓金過高，居民已經交了一筆未來的土地租金；而房價收入比太高，貸款沉重，居民還本付息部分又在變相交納房價過高的租金。因此，如果考慮這個因素，居民收入和消費在GDP結構中，實際上比例更低。

　　2000年到2019年土地出讓價格復合增長率17%，商品房價格復合增長率8.2%，限房價情況下，每年新建樓層得提高1.6層，以消化土地財政太高的地價。2019年的地價，新建住宅36層才能使房地產商獲得10%的凈利潤。今年4月成交溢價率升至15.6%。那么，新建設住宅可能要蓋房到40層，才能獲得10%的凈利潤。中國居民的住宅，新建房從2000年5層左右，到2020年估計到39層左右，這樣一直下去，全國人民都要住到100層左右的高樓上！為了節省費用，房地產商使用鋼材中沒有強制用釩鋼沒有錳鋼，電梯、消防、地震、微經濟生態、微商業、微創業、微就業、高層貧民窟，只剩下超高層住宅、宅男宅女、外賣、電商和網絡，那一樣不是隱患？

　　從2000到2019年，全國房地產商開發建設銷售商品房屋累積銷售收入額為1152670億元。其構成為：（1）政府出讓金、稅費61.83%。（2）房地產商和建筑商利潤10.99%。（3）房屋的平均建筑成本為27.18%。

　　從2000年到2019年，商品住宅總計銷售了968214.8億元，房價收入比持續高于城鎮工薪家庭財務最高風險線6以上，平均房價收入比為9.26，而城市中的住宅對于農民收入講，房價收入比達到22.52，20年來高房價從城市和到城鎮買房農村居民手中轉移了29萬億元。高房價部分占房價的30%。

　　2019年全部債務256.15億元，其中房地產商債務78萬億元，房地產商的資產負債率達到了92.5%，其中還不算真債假股等融資；居民購房債務39.28萬億元，還不包括企業購買房屋的債務，與房子有關的債務就達到118萬億元，占總債務的46%。地方政府債務33.9萬億元，大部分用來搞建設。也就是說，中國60%的債務，與房子和土地有關。

　　有學者說，用低價從農民手中拿地，市價出讓，使中國的城市交通日新月異，是中國發展的奇跡。我覺得很可能是一場災難。2000到2019年，高地價極低補償從農民手中轉移了30萬億元，高房價又從城鎮居民手中轉移了29萬多億元，共計近60萬億元。房地產業、城市和交通建設是很好。

　　但是，制造業與房地產業利潤比差距太大，銀行貸款給居民買房和房地產商，也不情愿貸給制造業，貸給制造來的利率也很高。債務余額中，制造服務等企業只有71.9萬億元，占28%，除了服務業的，估計制造業企業債務不到20%。一個制造業大國，信貸等對其的支持不到20%，加上居民16萬億元消費貸，即使全算在制造業購買上，與制造業有關的債務投放也就26%。而債務對房地產的支持，竟然達到了60%！這制造業怎么能夠支撐得住呢？

　　8億農民，從其消費品、住宅和汽車的享有看，只是到了工業化的中期，有的中期還沒達到。一些學者說中國的工業化結束了，但是，從城鄉每百戶家庭收入對工業耐用消費品、汽車的消費需求彈性看，城鎮居民對一些耐用消費品彈性小于1，但對熱水器、抽油煙機、空調等彈性還很大，汽車的彈性也很大，在2和3以上；汽車城鎮家庭百戶普及率才43輛，在汽車社會的中期；而農村大部分耐用消費品的消費需求彈性大于1，大于2的很多，大于3的也不少。特別是空調、抽油煙機、熱水器這三樣與住宅條件改善的耐用消費品彈性大于3，汽車的收入消費需求彈性更大。

　　汽車在農村每百戶普及率只有22輛左右，剛剛進入汽車社會門檻。而其房屋改善、客廳、廚房、衛生間、臥室等富裕化的水平，也就在工業化的中期，許多在初期，有的廁所和廚房還在農業社會階段。8億農村戶口人群的消費生活水平，只是到了工業化的中期，工業化根本就沒有結束！工業化怎么就成這樣了，是農村居民收入太低，城鎮居民的收入被高房價轉移的太多了。地方政府這么樣玩房地產，居民沒有收入，沒有有支付能力的消費需求，老說要擴大消費，有用嗎？

　　如果我們2000年以來，讓農民獲得30萬億元收入，如果我們房價合理，不過度轉移城鎮居民29萬億收入，按照收入消費率80%，工業就能獲得48萬億元左右有支付能力的消費需求市場，我們的制造業能到今天這個地步嗎？

　　2011年開始，制造業大量地向外轉移，利潤很少很薄；國內的制造業也艱難，大量地虧損、停產和倒閉。就是處在制造業上游，還有壟斷地位，能夠貸到款的國有工業企業看，近年的利潤主要來自于財務公司倒貸獲利，以及變相賣出入股的劃撥土地。日子很艱難。民營企業，總體上干脆就不再上工業項目了。2019年工業產能過剩11萬億元，工業投資負增長31.45%，新投資已經進不去工業了。工業增加值如果不調整統計口徑，我覺得是負增長。

　　2019年如果7.25萬億元土地出讓金中60%為農村居民收入，不要用高房價轉移4.3萬億元城鎮居民收入，按照2019年農村居民83%的收入消費率，農民就會有3.6萬億元的消費支出，按城鎮居民收入消費率66%，城鎮居民就會有2.84億元的消費支出需求，城鄉居民就會有6.44萬億元的消費需求。按照現階段制造業消費品和投入品生產霍夫曼定律1：1的比例，完全可以消化11萬億元工業產能過剩還有余。

　　實際上是土地和地方政府給住宅用地很少，饑餓供地法，高溢價，土地財政將消費擠垮了，房地產業把制造業擠垮了。從行政壟斷的地方土地市場上，轉移農民的收入，抬高地價；傳導到房屋市場上，高房價，城鎮等居民收入被轉移；再到一般商品市場上，消費被擠出，價格低迷，產能因沒有相應的需求而過剩，工業被擠走，沒擠走的被擠垮。這就是一個邏輯變動過程。

土地市場收入分配不合理高地價、房屋市場高房價、一般商品市場消費產能被擠出過程

　　但是，我并不是說，土地和房地產支撐中國經濟增長沒有用了。中國城鄉大量的土地因限制交易，而沒有資產化和貨幣化。這個過程，只要是搞市場經濟，不改革是不可想像的。勞動力要素原來是自己勞動自給自足，后來人民公社后工分制分配，不用貨幣。現在勞動力要素基本貨幣化了。以前物資調撥，產品生產，想著不要貨幣化，但是，由市場交易，也貨幣化了。

　　以前城鎮居民的住宅要實物分配，不想貨幣化，最后政府將其變成了得利最大的領域，不但貨幣化了，而且極端貨幣化了。為什么現在農村的土地不讓交易，城鎮企業手中的土地不讓交易，說白了，就是因為地方政府想在極端化的土地市場上，單一的房地產商供應渠道中，讓其極端貨幣化，收取更多的財政收入。我們既不能搞要素和資產的極端的貨幣化，我們也不可能阻擋土地要素的貨幣化進程。試想，我們今天如果突發奇想，將外出務工農民的收入，再改成人民公社時的工分制，不讓這部分勞動力要素貨幣化，而城鎮居民的工作收入是貨幣，那么，會不會天下大亂呢？

　　我們為什么不能將土地使用財產權還于農民，不同所有者之間的土地要等價交易，地方政府合理收稅，房屋建設市場開放多元化，給農民留有合理的收入，盡量少轉移城鎮居民的收入，使中國的制造業有一個14億人口應該有的消費需求市場，使房地產業與制造業平衡發展，多好！為什么非得要土地財政和單一房地產業高房價把制造業擠垮，未來對誰也沒有好處呀。為什么不讓城鎮土地二級市場交易，盤活，補充企業的資本金，政府收稅，那么多土地閑置，低效率，是無價值的資產。非得要土地部門收回，再市價倒賣一次，將土地和房屋極端貨幣化和泡沫化，把制造業擠垮？

　　從戰略上講，（1）發展要從目前一般商品工業化階段，轉財富資產工業化階段；確權農村土地農民使用財產權，大力度延長農村居民使用年期，要讓農村居民以地為要素和本創業就業置業，耕地應當股權或者合理交易集中，挽救農業；宅基地和農村基建建設用地、荒地用途、投資、建設疫情后，在二三產業方面，要大力度放寬。

　　（2）城市化和逆城市化互動，立即啟動和大力推動逆高層化。嚴厲限制住宅高層化，大力鼓勵一戶建、低層和多層住宅建設。放開和廢除戶籍管制，繼續推進農村人口向城市和城鎮遷移集中，但不得強行收取農民耕地和宅地，在城鎮有穩定收入和住所，可以放開交易退出（不限制出售對象，但要對只有一處住所、沒有其他穩定工作和收入者、賭博、吸毒、引誘被高利貸等賣房者進行限制）；開啟逆城市化和逆高層化進程，即放開城鎮居民，特別是60到70歲人口到農村購買宅地和其他建設用地，允許城鄉房屋雙向交易交換，創業、養老，生活消費。城市中的住宅形態，要低層、中層和高層合理布局，都市和省會城市都應當如此。凡是高層住宅，要強制房地產商使用釩鋼錳鋼等。否則，未來會大面積形成危樓社區。地級市限制20層以上的住宅樓建設。縣城不得建設高層住宅，只能建造多層住宅。從目前全國住宅已經高層化的情況，要逆高層化，大力鼓勵低層和中層住宅的建設。放開合作建房、私人建房渠道，供給多元化，逐步給目前的地價和房價降溫，挽救中國居民的收入、消費、制造業和國民經濟。

　　疫情之后，擴大債務和放量貨幣，世界各國都在這樣做，即擴張性財政和貨幣政策的國際間競爭。中國的M2已經是GDP的200%了，可以列在最高水平的國家行列；GDP債務率雖然不高，但債務質量不高：

　　（1）房地產企業債務比較脆弱。2019年，房企債務已經達78萬億元，計入居民按揭貸款，房地產領域的債務為117.28萬億元，占到總債務的45.79%，上市房地產公司的資產負債率達92.5%。房地產債務對少子化剛需收縮、老齡化存量房相對增多、房企高價位儲地、未交易市場開放、土地出讓金改稅收等交叉復合影響較為敏感。

　　（2）地方政府債務還本付息清償能力不足和意愿較差。地方政府債務規模33.9萬億元，相當多的是短期貸款和理財性債務。即使按照展期5年計算，2020年還本付息規模也將高達地方財政收入的71%左右。而且，對于大量債務，后任地方領導不理前任舊帳的情況較為普遍。

　　（3）國有企業債務效益較差，容易在銀行沉淀大量呆滯債權。若將劃撥和低價土地資產計入國有企業資產，其凈資產盈利率下降到2.18%，總資產盈利率只有1.07%；若其貸款利息水平與民營企業一樣，即使不計劃撥低價土地成本，也將整體上虧損6萬億元。而且，上面談到，其利潤主要來自于財務公司倒貸和變相售賣土地資產營業外利潤。

　　盲目地擴大債務，放量貨幣，未來經濟增長沒有流量上正常的還本付息，存量上沒有可交易和有收益的資產作為基礎和保障，最后肯定會出大量的違約、破產、債務減記，形成系統性本幣貶值和金融動蕩的概率就會越來越大。改革，讓630萬億元的城鄉土地可交易，使其資產化和貨幣化，而中央政府發行國債，地方政府專項債，去搞調水工程，改造未利用土地，提高國土利用率5個百分點，增加1億畝建設用地，1億畝園地，5億畝耕地，這樣的可交易和未來有收入流的資產，如果15年時間，按2018年影子不變價格將會有47萬億元的交易值。

　　中央政府可以擴大這方面的債務，代替地方政府目前從農民手中強制征地，讓地方政府從社會矛盾較大的強拆強征困境中擺脫出來。這筆收入給地方，鼓勵他們用其增加土地；中央政府多干一些，多儲備一些可利用土地資產，也可以保障中央財政和債務的安全。總體上，改革和調水改土，使中國在保證貨幣和金融體系安全的前提下，實施積極的宏觀調控政策，有很大的回旋余地和空間。何樂而不為呢？而那些發了債，放了貨幣，但未來形不成產出流量，或者沒有可交易有收益資產的，什么新基建等之類，都會成為未來貨幣、金融和國民經濟動蕩的最大隱患。

　　附：克而瑞地產研究院的報告

　　(本文作者介紹：東北財經大學國民經濟工程實驗室主任)