視頻回顧丨全球交易市場直擊：疫情過后 房價怎么走？

　　文/新浪財經(jīng)意見領袖專欄作家 馬光遠

　　從3月12日開始，央視財經(jīng)新媒體推出財經(jīng)云直播系列專題直播，聚焦全球市場，緊追熱點行情。

　　全球開啟貨幣寬松模式，房產(chǎn)價格會不會水漲船高？各地接連出臺樓市調(diào)控政策，房住不炒、一城一策如何實施才能真正穩(wěn)市場？疫情之后，房地產(chǎn)市場會發(fā)生哪些變化？

　　3月31日晚，央視財經(jīng)主持人張琳連線央視財經(jīng)評論員馬光遠，聊聊房子那些事。

　　問題一：疫情對房地產(chǎn)市場沖擊有多大？

　　談房地產(chǎn)必須關注三個重大前提，首先是疫情防控，中國已經(jīng)打完了上半場，其他國家的確診人數(shù)還在上升。其次是恢復生產(chǎn)，中國已經(jīng)走向正常化。還有第三，應對疫情，全球央行已經(jīng)開動了印鈔機，在全球央行開動馬力印鈔的時候，我沒見過有房價下降的先例。只有在大蕭條出現(xiàn)的時候，大家對經(jīng)濟很悲觀的時候，才會出現(xiàn)一面放水，一面資產(chǎn)價格往下掉的情況。我目前的判斷是，中國這邊風景獨好。

　　問題二：政策會松綁嗎？

　　過去幾年我們的房地產(chǎn)政策在“房住不炒”主基調(diào)下面有點過于偏緊，沒有疫情的話也會適度微調(diào)的。因為過快上漲的行情基本上已經(jīng)不存在了，過于嚴厲的房地產(chǎn)政策并不利于房地產(chǎn)的健康持續(xù)發(fā)展。去年中央經(jīng)濟工作會議的基本定調(diào)，一是堅持房住不炒，二是重點落實因城施策。

　　政府調(diào)控的目的是為了讓房地產(chǎn)回歸居住的屬性，但是如果你重新回到過去鼓勵大家炒房、投機的老路上來，那就要叫停，所以一些城市的政策出現(xiàn)了官網(wǎng)“一日游”，一天以后緊急收回。每一次經(jīng)濟下行的時候大家都會把希望寄托在房地產(chǎn)身上，個別地方政府是有這方面的沖動的，但是如果出現(xiàn)這種嚴重違背房住不炒的情況，我覺得及時叫停那是必然的。

　　問題三：政策微調(diào)是不是意味著房價上漲？

　　不一定！中國房地產(chǎn)走到今天，過去20年那種快速上漲、全民炒房的周期基本已經(jīng)結(jié)束了，房地產(chǎn)進入了新周期，主要標志是城市之間的嚴重分化，房子之間嚴重分化，房地產(chǎn)開發(fā)商之間嚴重分化。用我的話講，投資房地產(chǎn)不需要智商的時代基本結(jié)束了，所有城市上漲的歷史基本結(jié)束，不能說一旦政策寬松房價又會上漲。

　　第一，管理層不要擔心；第二，老百姓不要擔心；第三，開發(fā)商不要幻想；第四，炒房者要警醒。房地產(chǎn)投資從過去的全民時代已經(jīng)進入專業(yè)時代，如果你要投資房地產(chǎn)的話，一定要做研究。

　　問題四：深圳前段時間漲了10% 一線城市樓市火爆？

　　看樓市的話，在中國有兩個城市是風向標，第一個是深圳，第二個是杭州。上一輪房地產(chǎn)上漲的序幕是從2014年杭州房價開始下跌，跌了差不多九個月以后，政策開始松動，第二年深圳開始暴漲，2016年全國房價上漲，2017年三四線城市上漲，到了2018年很多小縣城上漲。

　　2020年房地產(chǎn)基本面的變化是，一線城市包括北上廣深，將告別調(diào)整重回上漲，當然這種上漲跟過去暴漲不可相提并論，房價出現(xiàn)抬頭的現(xiàn)象是正常的。

　　問題五：一線以外城市房價怎么走？

　　中國有很多城市，房地產(chǎn)基本面比較危險，因為房子基本夠了，告別短缺以后，沒有投資價值。大家千萬不要碰一些小城市，特別是人口、產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟差的城市，雖然你看相對價格并不高，但其實這個價格已經(jīng)處在歷史高點，未來沒有支撐繼續(xù)上漲的因素。

　　但是對有些城市來講，城鎮(zhèn)化進程沒有結(jié)束，人往大城市流的趨勢沒有結(jié)束，在這種情況下一些人流、產(chǎn)業(yè)流、信息流、物流各個方面居于區(qū)域優(yōu)勢的城市，無論大小，只要具備這些特點的可能還會上漲。

　　我真的非常看好武漢，武漢一定能夠崛起為中國的一流城市，中部最大的城市，因為像疫情這樣的考驗，對一個城市各方面的管理和競爭力都有極大的提升。武漢整體疫情結(jié)束以后，買第一套房的要抓緊。

　　問題六：首套剛需和改善型住房最近可以入手嗎？

　　對很多現(xiàn)在首套置業(yè)的人來講，今年真的可以好好看，如果你非常擔心就等疫情結(jié)束，也不著急，但是如果說基本有一個判斷以后，你也不要猶豫。買房子的時候，你就好好研究你這個城市房地產(chǎn)的基本面，多聽聽中介，多聽聽開發(fā)商，多聽聽專家的看法，綜合意見以后做一個決定。

　　另外，改善型目前是可以出手的，只要你是好的城市，不要犄角旮旯，不要非常小的、偏的城市，我認為沒有特別大的問題，可以好好看了。

　　耐心是種美德，耐心也是財富，不要著急。

　　問題七：房貸利率會慢慢下降嗎？

　　幾乎所有專家都在預測利率下降是一個大趨勢，我想告訴大家的是，幾乎所有專家都這么說的時候，你一定要打一個問號，不一定。大家可以看一下利率發(fā)展的歷史，利率的短期趨勢是可以降的，如果沒有疫情，兩到三年的時間中國的利率下降是可以看見的，但是長期怎么走，真的不知道，一旦遇到通脹的話，利率怎么可能往下走，世界上所有的央行所做的就是加息，不斷加息。

　　問題八：房產(chǎn)稅什么時候會出臺？

　　房產(chǎn)稅最終肯定會推出，這個趨勢不可逆轉(zhuǎn)，但在短時間內(nèi)推出的概率比較低。究竟什么時候出來，我覺得不僅僅是一個法律問題，它還要考慮房地產(chǎn)市場本身的承受力。世界上所有國家在立房產(chǎn)稅的時候都有一個基本原則，就是不影響房地產(chǎn)穩(wěn)定健康的發(fā)展，而且，房產(chǎn)稅是中國有史以來對老百姓財富影響最大的一個稅，這個稅一定要慎重，立法也好，論證也好，一定要慎重。我認為，今年肯定不可能，明年也不可能，2022年也不可能，這個事還要好好論證。

　　問題九：長期租房劃算嗎？

　　我不認為大家會長期租房子，因為這是中國人的觀念不允許的，市場沒有充足機構(gòu)租房的產(chǎn)品，包括配套、服務、監(jiān)管都跟不上，這意味著在中國一輩子租房子的人，是極個別的人，所以租房是一個短期的選擇。 

　　對于年輕人來講，一畢業(yè)后沒必要立即去買房子，解決一線城市年輕人的租房問題，不僅僅要靠市場，政府也要有所作為，去提供大量適合年輕人的租房產(chǎn)品。

　　問題十：“學區(qū)房”還有價值嗎？

　　我覺得最起碼在10年以內(nèi)，“學區(qū)房”這個概念不會消失。10年以后，如果說中國的孩子真的少了，中國的教育發(fā)展真的慢慢往均衡方向發(fā)展，教育資源不再那么緊缺，我們可以不考慮。

　　但是最起碼在目前，如果你是一個馬上要上學的孩子的父母，千萬不要被誤導，我想告訴你，學區(qū)房是很重要的，而且每個父母都希望孩子贏在起跑線上，在他們眼里邊就是有好的學校。既然大家都這么想，你怎么能夠否定學區(qū)房的價值呢？

　　(本文作者介紹：獨立經(jīng)濟學家，經(jīng)濟學博士，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學博士后。現(xiàn)任民建中央經(jīng)濟委員會副主任，中央電視臺財經(jīng)頻道評論員。)