文/新浪財經意見領袖專欄作家 尹子瀟

　　討論美國經濟進入衰退期的文章已經不勝枚舉。在如今不確定非常高的情況下，如果僅僅討論房價明天會漲還是跌，就像預測股市的漲跌、美國的失業(yè)率、二季度GDP一樣，根本沒有唯一的正確答案。由于系統(tǒng)過于復雜，討論的時間界定可以無限拉長或縮短，任何一種觀點都會在今后的短期或長期的一個時間點找出一些支撐和證明。

　　可能更有意義的是建立一個系統(tǒng)的分析框架，每個人參與系統(tǒng)的方式非常不同。你可能是被動投資者，是地產開發(fā)階段投資的參與者，是“蓋房子”的人（比如筆者），是地產經紀人，是自住房購買者，是REIT股票持有者，或是退休金賬戶里持有大量不動產的投資者。在這個特殊時期，找到一個合適自己的位置，聚焦自己的精力到應該關注的方面，或能避免很多不必要的焦慮情緒。

　　越是人心惶惶的時候，教科書最基本的知識就變得愈發(fā)實用。地產市場還是可以用最支柱性的兩個方面來看： 物理空間的供需關系與資本市場。筆者將在本文采取回歸空間功能本質的方法，分析疫情之下辦公、零售商業(yè)、住宅、工業(yè)倉儲、酒店等不同地產類型受到的截然不同的影響。

　　辦公：人去樓空，并不意味著對物業(yè)的擁有者造成直接打擊，多數(shù)情形下受沖擊的是僅僅是租賃物業(yè)的企業(yè)。因為辦公租賃的期限很長，有的長達十年甚至更久，而且租金金額大部分是在簽訂租賃合同的時候，對長期租金增長進行預測并且鎖定。

　　比如一份租賃合同，規(guī)定年租金20萬，三年后增長5%支付三年，再三年后再增長5% ，直到十年租賃合同終止。疫情當前，盡管一個租賃辦公的企業(yè)發(fā)現(xiàn)市場上突然很多樓空了，可能搬到另一個片區(qū)每年租金只有15萬。但是，由于長期租賃合同的限制和繁復的違約條款，一般企業(yè)很難享受到這種短期的辦公空間的紅利。只能一邊為空蕩蕩的辦公室繼續(xù)支付高昂租金，一邊看著自己的員工被迫“在家工作”。

　　所以，疫情對于多數(shù)支付租金的企業(yè)來說帶來了很大的運營壓力，但對于辦公物業(yè)的所有者來說，風險仍非常可控。當然，如果租賃的企業(yè)扛不住了，宣布破產，那么物業(yè)所有者的冬天也就不遠了，畢竟就算是地產行業(yè)的平日正常狀況里，哪個玩家不是負債累累呢。

　　零售商業(yè)：取決于當前的人流量和人流所帶來的的消費額，其他維護成本能耗成本幾乎是穩(wěn)定的。美國零售業(yè)雖然有固定租金，和（鉚釘基礎租金+銷售額百分比） 作為租金兩種模式。但是在疫情影響下，前者模式意味著大量中小零售商家的最佳選擇是直接停業(yè)或宣布破產，然后中斷租約，后者模式意味著物業(yè)所有者的租金收入劇烈下滑。零售物業(yè)，繼網上購物這一長期慢性的打擊之后，迎來了新一輪凜冽的寒冬。

　　住宅：這個板塊非常有美國特色。住宅在中國的一線城市，就像“硬通貨”一樣，多年里從來沒讓投資者失望。但在美國，每個城市因為支柱產業(yè)、人群肖像特征（比如年齡結構，職業(yè)組成）、海外和異地投資的比例不同，都會有截然不同的市場反應。

　　以我所在的馬薩儲塞州，波士頓為例，一個算不上什么超一線城市的東部港口城市，歷來被很多中國投資者所青睞。除了這里跟哈佛大學和麻省理工學院一河之隔之外，這座面積不大的城市擁有大大小小100多所高等院校，是名副其實的大學城。雖然近十年房價也是屢攀新高，漸漸灣區(qū)靠攏，但基本上cap rate（租售比）還算健康，在3% 上下。

　　這種疫情造成的反應就非常有地方特色了。作為一種應對疫情的應急手段，波士頓的諸多大學在很早的時候就宣布遣散學生各回各家，不管是美國學生還是留學生，統(tǒng)統(tǒng)清走。麻省理工學院甚至發(fā)出了給在限定時間之前搬走的同學500美金獎勵的通知。

　　大量的租客在一夜之間離開。我們確定的是，在一個并不長的時間階段里，一旦疫情可控，學校和企業(yè)重啟，租客還會回來，租金收入也會回歸。但不確定的是，有多大比例的租客會選擇直接毀約，有多大比例的租客會繼續(xù)支付房租，這一數(shù)據(jù)目前還沒有得到很好的統(tǒng)計。處于鏈條上一環(huán)節(jié)的住宅物業(yè)的所有者，尤其是投資房的所有者，在租金斷供的窗口期達到多長之后，會體會到普遍的還貸壓力，進而導致市場上房屋出售供給大量上升？仍是未知數(shù)。

　　盡管未知，從地產行業(yè)本身的屬性來看，價格的下行是一個非常緩慢的過程，即使是在08年次貸危機的劇烈沖擊下，波士頓市區(qū)的房屋價格波動也很小。因為作者個人比較排斥念買房經，這個話題大概展開講可以寫一本書都不止，而且可以持續(xù)不斷地深挖各種細節(jié)，資本市場的影響也有一個很長的鏈條，在這里不多贅述。

　　對于波士頓的地產投資者而言，一個大的概念基本不會錯，就是想在幾個月的疫情期間“抄底”波士頓住宅物業(yè)的操作性很低。

　　工業(yè)倉儲：基本上取決于兩方面，第一是當?shù)刂圃鞓I(yè)對空間的需求，第二是當?shù)貙τ谖镔Y分發(fā)的需求。在疫情面前，前者面臨著大量的停產停工已經是既成事實，那么與辦公物業(yè)同理，物業(yè)所有者的風險取決于作為物業(yè)所有者，和終端制造業(yè)消費者之間的緩沖帶：租賃物業(yè)的企業(yè)的財務狀況；對于主要用于倉儲和集散的物業(yè)，從美國的情況來看是大量的UPS， Amazon等作為所有者或者租賃者，那么所遭受的影響甚微。當然，正面效應也幾乎是不存在的，線上購物造成的倉庫飽滿和租金收入幾乎沒有關系，道理同上文辦公地產。

　　酒店：在這百年一遇的全人類的大瘟疫面前，還有什么產業(yè)還比酒店更凄涼嗎？酒店收入的兩大指望，一是休閑旅游，而是商務出差，通通停擺。短期內，唯一可期待的恐怕只有剛剛通過的萬億美元經濟刺激大禮包里面，是否能拯救酒店業(yè)。考慮到酒店這一絕對重資產的行業(yè)斷供，會對經濟產生巨大的連鎖反應（以及這是美國現(xiàn)總統(tǒng)自家的生意），酒店投資者和業(yè)主不妨密切關注相關政策的細節(jié)，第一時間對免息貸款等工具做出反應。

　　(本文作者介紹：畢業(yè)于清華大學建筑學院，現(xiàn)就讀于麻省理工學院規(guī)劃系；CFA、CAIA持證候選人；曾供職于中美多家金融、地產基金、地產開發(fā)公司，致力于中美地產金融市場研究。)