文/新浪財經意見領袖專欄作家 馬光遠

　　一、調控政策大概率放松

　　2019年全年出臺調控措施620次，去掉節假日等于每天調控兩次！這樣高頻率的調控前無古人，但也后無來者。

　　放松不代表重回刺激，已經沒有太大的刺激空間了。放松調控對大多數城市已經沒有任何必要。

　　房價下跌的概率大于上漲的概率。注意“全面落實因城施策”的措辭，注意“穩房價穩地價穩預期”的“穩”的精妙含義。

　二、房地產市場的數據不會太難看，也不允許太難看

　　2019年我們一再說是房地產的寒冬，最困難的一年，但房地產的很多指標仍然搶眼：房地產開發投資的增速在10%以上，全國土地出讓收入高達7萬億，銷售額再次創新高突破了16萬億。

　　考慮到這些數字是在一年調控620次的情況下發生的，房地產的生命力之強，令人發指。

　　2020年，出于穩經濟的需要，房地產各項指標都不會表現太差，但銷售、開發投資的增速、土地出讓金要達到2019年的高度難度很大，我們的總體預測是投資開發的增速會跌到5%附近。

　　三、行業的整合和洗牌加劇

　　2018年，風生水起的“去地產化”一度風靡地產界。2018年的“去地產化”其實是一種矯情，是蓋房子賺了錢，然后做點醫院和大健康旅游之類的。

　　2019年，“去地產化”戛然而止，因為，主業都玩得很困難，沒有閑情逸致打理“詩與遠方”，全年破產房企500家。行業集中度仍然在提高。但是，這僅僅是一個開始。

　　對于中國房地產市場而言，現在的問題仍然是開發商太多了，還需要出局一批。我其實特想列一個出局的名單的。

　　2020年，開發商的日子不會太好過，對有些開發商而言，當寒冬來臨的時候，甚至連一聲呻吟都來不及發出就已經壯烈．

　　l四、一二線城市房價會反彈

　　以前有人說，“京滬永遠漲”。這世界上除了年齡，真的沒有什么東西是一直漲的。

　　2017年，我建議一二線房子多的人可以在年底減持手中的房子。特別是對“京滬”兩地的人明確指示，這兩個城市的房價高了，要賣掉多余的房子。廣州雖然個別區域有洼地，但總體補漲也到位，面臨調整的風險。

　　事實上，2018年和19年，京滬兩地的房價不僅沒漲，而且調整的還是比較厲害的。當然，不能看統計局的數據，統計局的數據可能會顯示，每平米掉了2元。事實上，大多數二手房調整的幅度在15%到20%。一些已經回到了2017年之前。

　　現在，我可以肯定地說，京滬兩地的房子可以開始看了，2020年會有反彈。

　　l五、2020年絕大多數的三四線城市會進入熊市

　　我不會單獨說五六線，因為五六線的房價總體而言處于歷史天花板，大量的五六線城市人口在流失，經濟乏善可陳。三四線在經歷棚改等補漲行情之后，大多數三四線城市的房價已經漲到階段性高點。

　　仔細研究發現，2020年，已經沒有任何概念可以做，那只有調整一個結果。過去幾年，在三四線布局的開發商，得準備過點更不好的日子了。

　　但我這里仍然強調，中國房地產的未來就是“三個20%”，任何城市都有20%的房子值得投資。好房子好品質好地段在任何城市都是稀缺的，我從來不看空真正具有稀缺性的房子。

　　l六、城市群效應提升，特別關注“成渝雙城記”

　　中央財經委員會第六次會議提出，推動成渝地區雙城經濟圈建設，有利于在西部形成高質量發展的重要增長極，打造內陸開放戰略高地，對于推動高質量發展具有重要意義。

　　高層提出“強化重慶和成都的中心城市帶動作用，使成渝地區成為具有全國影響力的重要經濟中心、科技創新中心、改革開放新高地、高品質生活宜居地，助推高質量發展。”這意味著“成渝雙城記”成為繼大灣區、雄安、長三角之后，又一個重點打造的城市群。

　　我過去一直呼吁“西三角”格局，也就是重慶、成都和西安。但重慶和成都似乎不太愿意帶著西安一起玩。雙城記也挺好的，2020年，這兩個城市的房地產不會太差。

　　l七、房產稅2020年不會出臺

　　房產稅出臺的最好時機錯過了，在房地產面臨周期性調整的情況下，房產稅會成為壓倒駱駝的稻草。決定房價走勢的，有很多原因，但唯一可以不考慮的就是房產稅。

　　l八、房地產支柱地位100年不會變

　　2020年房地產仍然是支柱產業，仍然帶動幾十個行業的實體經濟，仍然會成為中國城鎮化的最大的推手。房地產的重要性和民意之間的反差大多是因為專家的誤導和情緒化。

　　美國這么一個高科技大國，房地產至今還是支柱產業。不要把房地產與經濟的創新程度對立，也不要把房地產與實體經濟對立。房地產這個東西，聞著臭，吃著香。誰吃誰知道。整天嚷嚷臭的，都是因為沒有吃一口。

　　l九、房地產的價值裂變剛剛開始

　　在經歷20年的大周期之后，地產賺錢的邏輯其實已經完全不同于過去，賣房子越來越難賺錢。這可能會成為一個很大的趨勢。現在我們可以談“房地產+”這個概念了。

　　地產這個江湖，開始來了很多“門外的野蠻人”，馬云開始賣房子了，這對很多房地產中介可謂毀滅性打擊。

　　一些高科技的行業可以介入地產。“被動房”等新的鯰魚正在殺入，從建造到裝修，到服務，都在發生顛覆性的變化。

　　誰是你的敵人，這事不好說。中國的小偷從來都想不到，消滅他們的是馬云。對一個行業而言，真正的敵人不是你的競爭對手，而是八竿子打不著的那個人。

　　l十、中美貿易協議利好中國房子

　　特朗普的老本行是美國的開發商，當然，他要是在中國，他那點開發能力在中國都排不進前100名。

　　中美貿易協議中，有關于人民幣匯率的約定，這一條很重要。如果順利簽了，那2020年人民幣不會貶值會升值。這也意味著中國房價獲得了匯率層面的支撐。所以，不要再預測2020年房價要崩盤了。

　　預測中國房價要崩盤的幾位同志，你們堅持的很辛苦，堅持到你們自己都快崩盤。但恐怕，你們還得等，但一定會等到，因為任何國家的房地產都有過崩盤的歷史。

　　(本文作者介紹：獨立經濟學家，經濟學博士，產業經濟學博士后。現任民建中央經濟委員會副主任，中央電視臺財經頻道評論員。)