文/新浪財經(jīng)意見領(lǐng)袖專欄作家 陳文

　　住房按揭貸款市場作為商業(yè)銀行零售金融的關(guān)鍵領(lǐng)域，不推動住其采用貸款市場報價利率（LPR）為定價基準(zhǔn)，則無法實現(xiàn)LPR在銀行貸款定價體系中的基準(zhǔn)作用。推動房貸轉(zhuǎn)軌LPR的，讓我們看到央行深化利率市場化改革的魄力，房貸轉(zhuǎn)軌LPR也將進(jìn)一步完善LPR形成機(jī)制。而圍繞房貸利率LPR加點定價機(jī)制的設(shè)計，也讓我們看到央行貫徹中央房地產(chǎn)政策調(diào)控不動搖的決心，讓利率市場化的降息福利為實體經(jīng)濟(jì)所享，而非為房地產(chǎn)行業(yè)輸血。

　　要正確認(rèn)識LPR實施后房貸利率走向，我們需要把握如下幾個要點：

　　一是“房住不炒”，投機(jī)性買房無法期待利率成本下降。

　　先前商業(yè)銀行的房貸利率參照“貸款基準(zhǔn)利率”上浮或者下調(diào)一定比例，在各家商業(yè)銀行缺乏安全信貸資產(chǎn)投放渠道的大環(huán)境下，“基準(zhǔn)貸款利率”一定程度上成為商業(yè)銀行開展住房按揭貸款尤其是首套房按揭貸款的上限，競相打折成為現(xiàn)實選擇，央行調(diào)控房地產(chǎn)市場往往需要靠窗口指導(dǎo)實現(xiàn)。而在房貸利率改革后，個人房貸利率按照LPR報價，首套房利率不得低于相應(yīng)期限LPR利率，二套房貸利率不得低于LPR+60個基點，真正起到了對于不同需求住房者差別化的政策對待。考慮到國際和國內(nèi)的宏觀環(huán)境，LPR后續(xù)大概率會走低，從而惠及有剛需和改善性需求且自身有財務(wù)支付能力的購房者。但對于投資性甚至投機(jī)和炒賣的購買者而言，由于二套房房貸利率是在LPR基礎(chǔ)上加一個基點得出，基點加幅隨著LPR下降可能不斷加大，購房者的成本也會不斷提升或者至少維持不降。央行領(lǐng)導(dǎo)近期表態(tài)房貸利率不會下降，在一定程度上也佐證了上述判斷。

　　二是“因城施策”和“因行施策”短期難以看到顯著效果。

　　理論上看，不同區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展情況和客戶資質(zhì)存在差異，不同金融機(jī)構(gòu)的資金成本以及服務(wù)的客群資質(zhì)存在差異，住房貸款利率應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)守“首套房利率不得低于相應(yīng)期限LPR利率，二套房貸利率不得低于LPR+60個基點”的央行底線下有所差異。但持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)對于地方政府財政構(gòu)成了極大的赤字壓力，從經(jīng)濟(jì)動機(jī)上看，沒有中央政府的硬性要求，各地政府沒有進(jìn)一步加碼房地產(chǎn)調(diào)控的激勵。因此，只要土地財政的邏輯不變，大多數(shù)地方的“因地施策”短期內(nèi)很難看到差異，中央政府的下限可能成為各地標(biāo)準(zhǔn)化的政策選擇。此外，在房價單邊上漲的過去，商業(yè)銀行并沒有基于借款客群的質(zhì)量本身做差異化的風(fēng)險定價，更多是基于房地產(chǎn)按揭貸款抵押率的控制實施風(fēng)險把控，在政策允許的范圍內(nèi)通過利率優(yōu)惠競爭房貸客戶，只有在未來房價呈現(xiàn)穩(wěn)定趨勢甚至部分地區(qū)房價下調(diào)跡象明顯時，才可能出現(xiàn)商業(yè)銀行針對差異化客群的差異化風(fēng)險定價。

　　三是密切關(guān)注商業(yè)銀行零售金融創(chuàng)新帶來的房貸利率差異化定價。

　　利率市場化破冰之后，商業(yè)銀行的息差空間不斷壓縮，創(chuàng)新激勵也會進(jìn)一步提升。這些年國內(nèi)商業(yè)銀行一直喊著學(xué)以零售和小微見長的富國銀行，而占據(jù)富國銀行信貸資產(chǎn)端“半壁江山”的正是房地產(chǎn)抵押貸款。富國銀行認(rèn)為，在對美國人的重要性、財務(wù)安全的關(guān)聯(lián)性上，任何一項金融產(chǎn)品都比不上家庭按揭貸款，這一判斷在中國可能更為適用。以家庭按揭貸款為切入點，富國銀行深耕家庭零售金融，從深度和廣度上擴(kuò)展服務(wù)，針對購買不同類型住房、出于不同目的購買住房、愿意接受不同利率條件購買住房的消費需求制定差異化的貸款產(chǎn)品，同時廣泛推行交叉銷售，其推出的“Wells Fargo Home Rebate Card Rewards Program”，可以讓信用卡日常消費額的一定比例作為折扣項轉(zhuǎn)換為按揭貸款本息金額的削減。這些都是中國商業(yè)銀行圍繞住房抵押貸款可能進(jìn)行的創(chuàng)新，未來中國的房貸利率一方面可能體現(xiàn)為針對不同房貸細(xì)分市場客群的定價差異，另一個方面受交叉銷售影響房貸真實利率可能更加具有隱蔽性。

　　(本文作者介紹：西南財經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院助理教授，百舸新金融智庫創(chuàng)始人，兼任中國社會科學(xué)院產(chǎn)業(yè)金融研究基地副秘書長。微信公共號：大文點金（ID: mybigwen）。)