文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家 李德林

　　人無千日好，花無百日紅。當年抄底萬達而風光一時的富力，何曾會想到如今陷入了高負債與資金緊張的境地？郁亮曾說，樓市已經進入了白銀時代。現在，也許股民們會說，在“白銀時代”真正能走下去的一定是能維持良好現金流和降低負債的企業！

　　每逢春節，都不免有討薪事件被報道。可如果遇到職業足球運動員“討薪”，你會覺得罕見嗎？

　　2019年1月29日，正當海南富力地產有限公司員工準備年貨時，突然有職業球員上書討薪：“還我血汗錢，球員也要回家過年！”

　　堂堂五百強公司還欠球員的錢？翻開歷史可知，人家可是一方霸主喲。當年借助房地產市場“牛市” 紅利，富力憑借“城市改造，建設宜居社區”戰略一步步崛起。不過，在登上“華南五虎”之首后，富力開始失色了。

　　隨著2008年金融危機沖擊以及近年在海外擴張失利，富力地產接連受挫。直到二年前收購萬達酒店，富力地產才再次走到了聚光燈下。

　　2017年7月，在富麗堂皇的北京萬達索菲亞大酒店貴賓廳，伴隨著廣大媒體的關注，地產史上最大規模的交易誕生了。融創以438.44億元拿下13個萬達文旅城，富力地產以199.06億收購77家萬達酒店。

　　這77家酒店當時市場價值為330億元左右，而富力地產卻以接近6折的價格買下，不得不服富力董事長李思廉的“砍價”水平。而這次低價抄底，也使富力地產財報潤色。2017年富力地產議價收購收益高達131.07億。

　　然而，并購是一把雙刃劍。花200億真金白銀迎娶了“寶貝”，卻使富力也走上了資金緊缺、負債高企之路。

（圖片來源于東方財富網）

　　2018年，“高負債”成為富力地產繞不開的關鍵詞。2014年至2018年9月30日，富力地產資產負債率分別為69.65%、73.21%、79.31%、78.23%、81.47%，總體呈現出一直走高的趨勢。

　　再看同行業，中國恒大2017年度資產負債率為86.25%，2018年二季度資產負債率為81.66%，恒大正在不斷降低負債。而另一家企業萬達，該公司2018年有息負債比2017年降低了30%。關心時政的小伙伴應有所了解，近年國家一直在去杠桿，特別是2018年上半年去杠桿力度尤為較大。而富力地產自身的杠桿不減反增，高負債給富力管理層帶來的壓力實則不小。

　　由于負債高居不下，富力近期已被下調評級。1月4日，評級機構惠譽將富力地產擬發行的美元優先票據預期評級為“BB-（EXP）”。

（原始數據來源于東方財富網）

　　房企的命根是什么？當然是現金流。2014-2018年前三季度，富力地產的經營活動產生的現金流凈額持續為負，雖然2018年三季度相比同期有所改善，但仍然凈流出27.73億元。

　　從2017年開始，富力一直在“買買買”。除了2017年收購萬達酒店外，富力地產還在去年五月簽訂了54億元項目合作。一個月后，富力又以5.29億元競得番禺鐘村街4萬平方米的醫療地塊，擬用于建設國際合作醫院。而這些項目都是富力舉債前行中的“資金壓力包”。

　　從數據中也能看到，2017年至2018年前三季度，富力地產的投資活動產生的現金流凈額相比2014-2016年不斷增加，這也間接說明富力是伴隨著舉債而擴張的。

　　面對資金壓力和高負債，富力該如何維持公司運轉呢？籌資或許能解決燃眉之急！

　　2018年，對股民來說是個難忘之年，這一年A股命運多舛。同樣，由于去年融資環境較緊，對急于發債的富力地產而言，實則坎坷。據公開信息不完全統計，2018年富力地產發債超20次，融資總額超過500億元。這其中，富力地產經歷了四次發債失敗。

　　附注：

　　2018年2月9日，富力地產取消發行10億元中期票據；

　　2018年5月23日，富力又取消了10億元超短融發行計劃；

　　2018年5月29日，富力一筆60億元住房租賃專項公司債宣告中止；

　　2018年8月29日，富力一筆60億元的住房租賃專項公司債券再次被終止。

　　到了2019年，新年伊始，富力便開始了“借借借”。而富力地產此次籌資的資金主要是為了償付將在2019年內到期回售部分的債券。

　　1月4日，富力地產公告擬發行規模90億元的債券。1月10日，富力地產公告擬發行一筆15億元的超短期融資券。1月21日，富力地產再次公告發行13億元的超短期融資券。短短1個月的時間，富力連續發行了多筆債券。

（原始數據來源于東方財富網）

　　該公司近五年償還借款和新增借款數額較大。數據顯示，2014-2018年前三季度富力地產償還借款數額分別為-228.86億元、-320.32億元、-389.95億元、-448.23億元和-547.11億元。富力存在“借新還舊”現象，可見該公司的資金壓力是很大的。

　　曾經，富力有意要超越對手萬科。據克而瑞發布的《2018年度中國房地產企業銷售TOP200》顯示，目前富力地產排名第19位。時過境遷，當年的“華南五虎”富力地產有點力不從心。

　　人無千日好，花無百日紅。當年抄底萬達而風光一時的富力，何曾會想到如今陷入了高負債與資金緊張的境地？郁亮曾說，樓市已經進入了白銀時代。現在，也許股民們會說，在“白銀時代”真正能走下去的一定是能維持良好現金流和降低負債的企業！

　　(本文作者介紹：著名財經作家、《德林爆語》主持人。三分鐘財經脫口秀，每天一個資本真相，微信公眾號:delinshe)